丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，中國房地產經歷了“由松至緊”的過程，尤其是三條紅線之下，房企投資、開發和銷售節奏都受到較大影響，再加上12月以來昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個城市密集出臺預售資金監管政策，導致房企基本處于負重前行狀態。
融資監管歷史最嚴背景下的預售資金監管收緊，將會對房企的資金周轉產生一定影響，中長期來看企業擴張拿地、市場供應都將被波及，無疑房地產行業洗牌將再被加速。
預售資金監管是大勢所趨
臨近年末，商品房預售資金監管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢性政策，目前已有至少25個省市加強了預售資金監管。直接原因是項目屢屢出現不能按時完工的現象，監管趨嚴能夠保障項目資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險，同時減少因企業資金挪用而產生的爛尾風險。
事實上，早在2010年，住建部曾出臺要求監管房企預售資金的通知，此后各省市也陸續出臺相關制度。但是因為政策力度和執行監管均較為寬松，房企挪用資金逐漸成為行業中的普遍現象。個別房企資金鏈斷裂后，購房者的權益無法得到保障。
此次加碼，實際是針對執行過程中出現的具體問題，有針對性的“打補丁”，從而維護購房者利益，維持行業的長遠健康發展。
預售資金監管加碼從根本上來看，是因為過去市場供求矛盾得以緩解。
過去國內住房總量與市場需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉和供應，預售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。但是隨著房地產市場進入平穩區間，競爭日趨激烈，因而需要對部分房企預售資金的不當使用進行強監管，防止房企在壓力下過于激進而風險爆發，從而給市場帶來沖擊。
預售資金強監管將加速行業洗牌
在房企項目開發過程中，銷售回款最重要的資金來源。自2014年以來，銷售回款逐年上升，在房地產開發到位資金的比重也不斷擴大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預收款和個人按揭貸款合計占資金總額的比重為49.3%，基本占據半壁江山。
圖：銷售回款累計金額（億元）及
占房地產開發到位資金的比重（%）
從政策內容看，各省市均要求房企的預售款全部進入專戶，此后根據工程進度，動態調整留存資金的比例。監管額度基本以滿足項目工程建設所需金額為目標，各地要求為房企預售證金額的10%-40%不等，并且在實際執行上“因企施策”，根據企業的誠信等級進行調整。
表：部分省市預售資金監管比例要求的匯總
數據來源：公開信息、CRIC整理
即便只是部分資金監管，也會對房企的資金周轉產生影響。
各大城市中，石家莊、太原的監管額度最高，為預售金額的40%，考慮到房地產項目的土地款項占總項目支出金額的比重已經達到六至七成，房企在預售后可自由支配的資金已經很少。
實際操作中，如果開盤后項目滯銷，預售款遲遲無法達到監管額度，房企必須補充其他有息資金用于項目建造，必然導致房企資金成本的上漲。以某房企為例，2019年該房企實現銷售回款超過1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果有20%的資金使用受限，那么一年需要增加的資金使用成本約為14.8億元。疊加三條紅線下融資監管升級，房企滾動資金將面臨嚴重縮水，中長期來看，企業拿地擴張和市場供應都會受到影響。
此外，預售資金強監管將加速行業洗牌。對于中小房企而言，對項目回款的依賴度更高，日常經營或需要銷售回款的支持，資金被嚴控之后，融資或將面臨困境，無競爭力的房企將會加速退出，行業分化加劇。
三大關鍵舉措應對預售監管加碼
顯然，強監管已成為大勢所趨，接下來企業必須通過強運營，改善經營管理，以應對資金壓力。
首先，房企必須加快施工和項目交付，縮短開發周期。從預售資金監管政策來看，大部分城市實施節點管控，根據項目層數達標、主體封頂、基礎水電完工、內外裝飾裝修、項目竣工驗收等進度按比例降低盤活項目留存款項。由于過去房企充分使用沒有償還壓力的無息負債，項目從預售至交房大概需要一至二年的時間，部分激進的房企將預售款大量用于其他新增項目，導致施工與竣工放緩，項目交付期限更長。未來，房企在預售資金監管趨嚴的城市需要調整施工節奏，縮短項目完工周期，從而緩解現金流壓力。
第二，房企需要強化運用供應鏈ABS等創新融資產品。供應鏈金融將房企上下游供應商的應收賬款等作為標的，在預售資金嚴格管控的新環境下更具優勢。這是一個多贏的局面，對于房企而言，供應鏈ABS在資產負債表中的應付賬款項，而不是借款項，有利于降低房企的有息負債；對于房企供應商而言，雖然需要承擔一定資金成本，但是可以更快收到工程款項，維持現金流穩定；對于投資人而言，房企的工程建設資金受到監管，履約償還更有保障，金融產品的風險降低。因此，房企為緩解財政壓力，可以探索此類融資創新。
第三，對回款依賴度較高的房企將重新調整開發戰略，拿地趨于小型化，銷售以價換量。在投資方面，為加速資金周轉，未來房企拿地或將更傾向小體量項目，小規模樓盤優勢在于，需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，運營建設更加簡單快捷，同時資金投入也較少，資金周轉的效率較高。此外，為分攤資金壓力，聯合拿地將成為投資過程中的一大主流趨勢。在銷售方面，房企為增加預售，必須通過打折促銷，以價換量。
商品房預售資金監管將成為一大趨勢，未來政策端對企業監管的精細化程度逐漸上升，“防風險”成為當前房地產市場調控的重點。
隨著房地產行業已經發展成熟，政策基調轉“穩”，行業發展由“高增長”轉向“提質增效”。三條紅線背景下的監管加碼，將對房企資金鏈形成一定壓力，同時也倒逼企業提高資金管控能力和運營應變能力，更加注重產品質量。未來，房企加速施工結算、融資創新、調整投資策略的動力更強，行業分化加劇，穩健的規模房企優勢有望進一步擴大。
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