地方政府的賣地焦慮

反饋一下最近的市場動向。

除了一線和強二線城市核心地塊的土拍依舊被追高外，普通二線和三四五線城市目前絕大多數的土地出讓（賣地）情況都很不樂觀。

房地產行業自2021年下半年持續下行至今，土地財政早已難以為繼，很多地方政府目前頂著巨大的績效（賣地）壓力，這種情況下就不得不逼著地方國企和城投平臺繼續下場干活（托市拿地）。

需要注意的是，2022年10月財政部發布的《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號）中明確提出“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”，因此，迄今為止地方國企和城投平臺的托市拿地都受到了很嚴格的監管和限制。

從合規的角度來看，地方國企和城投平臺目前其實非常糾結，比如主營為非房地產開發的地方國企/城投平臺能不能參與或投資房地產業務，或者現在配合地方政府完成賣地任務的話會不會被監管，算不算違規，再直白一點就是地方國企能否真金白銀掏出來救房地產。

我們長期合作配資業務的一些國央企投資機構也非常困惑，比如即便地方政府或城投平臺安排馬甲拿地，最終的土地款大概率也是要國央企投資機構才拿得出來，但國央企投資機構現在的涉房投資業務依舊非常敏感，而且直接或間接提供資金支付土地款還存在明顯的違規問題（土地款融資屬于監管的紅線），因此中央層面能否放松、何時放松這些限制也是個讓人非常頭疼的問題。

在房地產行業的上行期，開發商拿商住用地的時候很多情況下會被地方政府要求拿下一部分產業用地，以幫助地方政府解決產業、稅收等問題，可惜大部分時候開發商都是掛羊頭賣狗肉，甚至只開發商住部分并快速銷售去化，產業用地拖著或糊弄著開發，甚至置之不理。國家進入產業升級轉型期之后，地方政府的“土地財政”逐步轉向“股權財政”（也即產業方向），尤其是近期從中央到地方強調的“國企存量資產資源盤活計劃”中，工業園、創意園等產業用地占了最大的比重，目前產業用地類項目（特別是Pre-REITs和REITs方向）也受到了空前的熱捧。

我們注意到，目前的一些產業投資機構、運營機構在拿產業用地的時候，地方政府反而要求這些投資機構、運營機構捆綁拿走一部分商住用地，當然背后肯定是“賣地難”造成的地方財政壓力，甚至很多地方政府中短期內根本無法擺脫對土地財政的依賴。這種劇烈的反轉劇情也讓我們一度懷疑中國的房地產還是不是原來的那個房地產。

我們最近與國央企施工單位合作的F+EPC等業務中，發現了很多讓我們感覺詫異的動向，比如國央企施工單位承接業主（城投平臺）的工程時，城投平臺要求施工單位必須一起出資拿地；再比如城投的地產項目尋找代建單位合作時，要求代建單位必須承擔30%-50%的物業銷售兜底責任（在招標文件中明確規定）。

按上述發展趨勢，地方政府既要地方國企想辦法拿地以實現賣地收入，又要城投逼著施工單位一起出錢拿地，還要代建單位對銷售兜底，這種情況下地方政府一本萬利，但壓力傳導下去卻不知最終能否被消化，至少我們在上述業務環節的參與過程中感覺心有戚戚。

10月12日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了調整相關國務院組成部門、直屬事業單位職責機構編制的通知，涉及工業和信息化部、生態環境部、國家衛生健康委員會、中國人民銀行、中國社會科學院等核心部門。可以預見，從中央到地方的新一輪機構、編制精簡工作將來得更加猛烈，公務員的裁員、降薪范圍將繼續擴大，本質上就是地方財政壓力與地方債務壓力所致。

根據財政部公布的數據，今年1-8月國有土地使用權出讓收入27096億元，同比去年下降了19.6%，因9月份出臺強刺激政策后賣地收入同比去年依舊出現了腰斬，因此市場方面預估今年全年賣地收入在4萬億左右，相比2019年至2021年每年的賣地收入可能下降一半還多（詳見下圖）。地方政府的賣地到底有多焦急，如此可見一斑。

很多同行問，如果二三四線城市的地還是很難賣出去，這波房地產行業的爆雷潮會蔓延到什么程度。說實話，我們無法想象，也不敢想象，現在唯一能做的就是做好當下，活在當下。

當然，值得慶幸的是，至少目前城投業務還有得做，我們也不至于餓死，至于房地產行業何時回暖，現在感覺一言難盡。