中原建業代建里程碑與紅利

作者：觀點新媒體

這一年，中原建業在港交所敲響上市鐘聲，建業集團旗下代建業務亦以此為始，進入更多人的視野。

也是這一年，房地產行業調控依舊嚴峻，疊加疫情反復與特大水災，河南市場千瘡百孔，中原建業亦不可避免受到影響。

3月15日，中原建業發布上市以來的首份年報，也讓外界從中回看企業過去一年的表現。

數據顯示，2021年全年，中原建業實現合約銷售金額402.75億元，同比增長17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬平方米，同比增長9.8%。

報告期內，該公司實現收入13.01億元，較2020年增加13.0%，凈利潤為7.7億元，核心凈利潤為7.85億元，分別同比增長13.0%、13.9%。

在市場下行與外部環境艱難的情況下，中原建業各項營業數據依舊表現良好，以至于胡葆森感嘆“2021年是里程碑的一年”。

不過，細看中原建業股市表現、外拓速度等指標，資本市場的關心仍在。

“全河南只要賣八套房子就有一套是建業的”，有投資者向觀點新媒體透露，在3月16日召開的中原建業2021年全年業績投資者會上，胡葆森對于建業在河南的表現還算滿意。

據了解，建業系于2018年開始制定走出河南戰略，次年3月份，胡葆森提出以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資產模式向外拓展，而中原建業是建業系輕資產外拓的一把利劍。

財報數據顯示，去年全年，中原建業新簽代建項目87個，同比增長8.8%，新增合約建筑面積1002.19萬平方米，同比增長16.7%。其中，新簽約省外項目共計11個，新簽合約建筑面積130.27萬平方米，同比增長95.6%。

截至2021年12月31日，中原建業在管項目261個，在管項目建筑總面積約3097.44萬方米，同比增長21.3%。中原建業已在119個市縣開展業務，包括河南省內100個市縣，以及省外19個市縣24個項目，省外在管面積達到259萬平方米，占總在管面積的8.3%。

對于省外的拓展，中原建業提出了兩點目標，其一，盡快完成周邊七省的全部進駐；其二，未來三年，省外業務占比超過20%。

投資者提到，為實現省外業務規模的提升，中原建業管理層提出，要深入推進項目分項分類分級管理，即通過省外標桿項目打造，加強各業務線對省外市場，特別是大中原區域的研究，形成可復制經驗。

同時，要針對不同的省外市場，逐漸形成符合當地市場的運營管理標準，以客觀的視角推動省外項目運營。

投資者表示：“在今年2月建業系進行組織架構調整之后，中原建業及時組建了山西公司，該公司還表示，隨著業務發展，馬上也會組建河北公司，通過省外公司設立，加強人員、資金等各方面的保障支持，對省外業務開展會起到良好的作用。”

而剛剛走馬上任的首席執行官馬曉騰則表示：“個人感覺目標設定是比較保守的，相信中原建業未來省外業務拓展會取得更加亮眼的成績。”

上述投資者提到，近一個半小時的業績會中，“逆勢而上”是關鍵詞。

2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影響，加之整體房地產市場受到宏觀政策收緊、行業調控等多重因素的影響，市場下行趨勢明顯。

“其實我們經營面臨了巨大挑戰，但是中原建業依然完成了任務，而且還超額完成了任務。”投資者引用中原建業管理層話語表示。

據財報顯示，去年全年，中原建業在管項目合約銷售金額402.75億元，同比增長17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬平方米，同比增長9.8%。

投資者認為，去年中原建業在管項目大幅提升，帶動簽約面積增長。

不過觀點新媒體翻看2022年前兩月數據發現，期內，中原建業僅有2個新簽合約項目，新增合約建筑面積13.94萬平方米，整體增速有所放緩。

與此同時，在管項目合約銷售方面，今年前2月該公司數據為21.77億元，同比減少40.1%，合約銷售建筑面積35.85萬平方米，同比減少43.2%。

至于新簽項目增速放緩、業績下滑，該公司認為，今年一季度的業績，部分在去年四季度提前完成。

當然，中原建業管理層也在表示，過往1-2月春節返鄉置業是中原建業一季度業績的重點期，但今年受到全國市場變動影響較大。

根據河南當地統計數據顯示，2022年1月31日到2月6日春節周，河南多個縣地市零供應，沒有推出新樓盤。鄭州僅有20余個售樓處開放，與2019年80%以上的開放率相比，賣房積極性明顯降低。

不僅如此，河南春節期間樓市成交量亦不容樂觀。其中，鄭州春節期間新房成交量僅20套，中原區成交7套，高新區成交4套，管城區成交3套，金水區成交2套，二七區成交兩套，惠濟區、航空港區各成交1套。

但中原建業管理層對市場前景仍有信心：“從目前市場監測來看，3-4月份連續兩個月，我們有信心業績會得到很大程度的恢復。”

從更具體的經營指標來看，去年全年，中原建業實現營業收入為人民幣13.01億元，同比增加13.0%，實現凈利潤為7.7億元，同比增加13.0%，凈利潤率為59.2%；公司實現核心凈利潤7.85億元，較2020年增加13.9%；每股基本盈利為人民幣24.39分，同比增長1.42分。

前兩月數據走低等因素，使市場對中原建業未來表現亦展露出擔憂情緒。

投資者表示：“今年外部環境挑戰較大，中原建業的業績目標較為保守，收入和利潤目標以10%為基礎，力爭做到15%的增長，未來三年的復合增長率預計是15%。”

有數據顯示，目前行業內已有超過30家房企發展代建業務，成功上市的僅有綠城管理與中原建業兩家。

然而，胡葆森卻認為，當下房地產行業進入管理紅利階段，代建市場反而越來越受開發商的重視，這個行業也面臨著一些新的發展機遇。

在他看來，目前全國城鎮化率僅65%，距離發達國家的80%還有距離，而河南是人口大省，城鎮化率一直落后于全國約8%，這預示著未來增長空間更大。

投資者轉述胡葆森的話語提到，其判斷河南市場城鎮化增長還至少有15年時間，這就為建業大中原戰略、為中原建業輕資產的模式提供了很好的發展和增長空間。

同時，趙瑞昆提到，接下來，行業合作渠道和發展方式將會更加多元，原來市場以商業代建為主，即中小房企的代建業務需求為主；未來會不斷加大政府代建（如城市更新、公共住房等資源盤活）以及資本代建（如不良資產的處置）需求。

除了業績指標、未來增值空間等話題外，對于上市不久的中原建業而言，投資者們或許更關注其股價和市值的表現。

如今上市近十個月時間，中原建業股價一再探底，截至3月16日收盤，公司股價0.98港元，總市值32.24億港元。

投資者提到，該公司管理層將股價下跌歸結為幾個原因，其一，外資資金流出，中概股集體下跌。其二，中原建業股票受到行業政策及房企信用風險影響。另外，建業集團受行業拖累嚴重，“城門失火殃及池魚”，作為兄弟公司，中原建業難免受到影響。

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