金地集團：前期高價拿地釀苦果8億元減值損失拖累業績

作者：面包財經

來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）

金地集團2020年年報顯示，公司當年實現營收839.8億元，同比增長32.6%；實現歸母凈利潤103.98億元，同比增長3.2%。

根據公司過往拿地數據計算，2012-2018年公司拿地均價不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米。或受前期高價拿地影響，公司毛利率自2018年以來持續下滑，2020年還發生總減值損失8億元，直接拖累了業績表現。

截至2020年底，金地集團負債總額為3075.92億元，同比增長21.84%。其中長期借款415.7億元，同比增長50.64%，這可能是公司負債率上升的主要原因之一。

8億元減值損失拖累業績表現 

2020年，金地集團實現銷售面積1194.8萬平方米，同比增長10.7%；銷售金額2426.8億元，同比增長15.2%，房地產的銷售增長直接推動了公司營收規模的進一步擴大。公司2020年實現營收839.8億元，同比增長32.6%。但值得注意的是，在營收高速增長的同時，歸母凈利率增速卻出現了大幅度下滑。公司2020年歸母凈利潤僅增長3.2%，同比下降21.21個百分點。

研究發現，公司歸母凈利潤增速的大幅下滑或與報告期內大額計提減值準備相關。根據公司過往拿地數據計算，2012-2018年公司拿地均價不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米。或受前期高價拿地影響，公司2020年計提存貨跌價準備約4.7億元，同比增長114.22%；發生總減值損失8億元，同比增長156.7%，一定程度上導致了盈利增速的收窄。

據披露，公司持有在建開發成本貴陽后巢鄉、廣州白云金地云庭、鄭州金地濱河風華苑、鄭州金地名悅軒等項目，因可變現凈值低于開發成本賬面金額，于當年末計提跌價準備約2.9億元；持有開發產品佛山金地藝境花園、來安金地都會藝境、鄭州金地名悅軒等項目，因可變現凈值低于開發成本賬面金額，于當年末計提跌價準備約1.8億元。

截至2020年末，公司存貨為1876.08億元，占總資產的比例為46.71%，占比處近年來高位，未來仍存在減值風險。

低毛利項目步入結算期，毛利率下行 

報告期內，金地集團房地產項目竣工面積約1103萬平方米，同比增長約19%，直接推動結算面積同比增長21.8%至463.91萬平方米；結算收入同比增長31%至751.78億元。

但值得注意的是，2020年公司結算毛利率為33.6%，較2019年下降7.7個百分點，較2018年下降9.48個百分點。

按照房地產行業的特性，結算毛利率相對來說是滯后的，從拿地毛利率兌現到結算毛利率，可能與融資成本、推盤節奏和結算結構有關。追溯金地集團過往拿地及銷售數據，自2016年開始，公司尋求銷售規模的快速增長，與之匹配的拿地儲備也全面加速。

2017年之前，公司主要以一二線城市為主，但從2018、2019年開始逐漸向三四線及縣域下沉，其中2019年下沉尤其明顯。受城市布局調整的影響，2015-2018年，公司地貨比（權益拿地均價/銷售均價，下同）維持高位，也就是意味著當期拿地項目毛利率較低。2019-2020年，公司地貨比整體有所下降，拿地項目毛利率可能有所回升。

按照房地產開發結算的流程，從拿地環節到結算環節兌現期大約在2-3年。2018年，公司結算毛利率達到歷史高位，隨后開始持續走低，或因前期低毛利項目逐步進入結算期。

拿地強度有所下降，加大三線城市布局 

2020年，公司新增土地儲備1657萬平方米，同比下降1.8%；拿地總價1350億元，其中權益投資額697億元，權益占比為51.6%，同比提升5.1個百分點。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為55.6%，同比下降1.4個百分點。

城市布局進一步下沉，新增土儲中一二線城市占比明顯下滑。2020年，公司新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個城市，進一步擴充三線城市布局。據披露，公司當年新增土儲中一二線城市占比約66%，同比下降9個百分點。

長期借款增逾五成，負債率同比上升 

2020年8月，央行、住建部共同在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出了“三道紅線”的管理理念。“三道紅線”具體指：（1）剔除預收款的資產負債率不得大于70%；（2）凈負債率不得大于100%；（3）現金短債比不得小于1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其后續融資進行要求。

據披露，報告期末公司凈負債率為62.53%，同比增長2.29個百分點；短債覆蓋率為1.28倍，同比增長3個百分點；扣除預收款項的資產負債率為68.51%，同比增長1.35個百分點。依據“三道紅線”標準，公司財務維持“綠檔”。

截至2020年末，金地集團負債總額為3075.92億元，同比增長21.84%。其中長期借款415.7億元，同比增長50.64%。長期借款的大幅上漲，或是公司負債率上升的重要原因之一。

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