丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
今年下半年，房地產市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業流動性風險集聚，企業債務違約事件頻發。經歷數月的陣痛調整期，9月底，央行首提“兩個維護”之后，流動性利好消息開始釋放，行業回暖預期邊際趨穩。
房企 “冰凍”融資狀態似有所解封。為防范短期流動性波動引發的行業危機，除銀行間債券市場的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封。
01
政策頻發重塑市場信心
11月19日，央行在2021年第三季度中國貨幣政策執行報告中強調，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。
9月末央行首次提及“兩個維護”，指導銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。此后，監管層更是頻頻發聲。
10月15日，中房協在京召開房企座談會，住建部相關人員參與，此時，房企的訴求主要集中在堅持“房住不炒”前提下適當松綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等，可見房企經營壓力。
央行和銀保監會又多次提及促進房地產行業穩定健康發展，預示房企融資環境預期松動，政策端風向有所緩和，從宏觀上對房地產信心重塑有所推進，維穩房地產。
圖：9月底以來政策密集發聲維穩房地產，支持房企融資
數據來源：CRIC整理
02
銀行間市場對國企敞開融資口子
中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會的房企計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具，意味著房企境內發債的政策或有所松動。
座談會后，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。
值得注意的是，11月11日，保利發展擬發行20億元中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，隨后，光明地產和招商蛇口等紛紛公告擬發行中期票據和超短融，企業融資“冰凍”狀態有所緩解。
與此同時，本輪房企融資審批速度也明顯加快，小商品城11月10宣布擬發行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發行完成，發行周期僅為5天。
多家房企中票、短融等債券融資計劃的設立成功，預示目前銀行間債券市場融資口子已經松開，未來資質良好，信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。但是依靠政府信用背書，已成功發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。
圖：11月10日以來房企擬進行的銀行間債券發行計劃
數據來源：CRIC整理
03
按揭貸款提速，房企銷售回款壓力得以緩解
銀行間市場融資回暖的同時，9月底央行窗口指導銀行貸款有序發放，個人按揭貸款額度緊張的問題已得到初步緩解。
11月10日，央行公布2021年10月個人住房貸款統計數據，數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨發布個人住房貸款單月數據，維穩信號明顯。
從1-10月房企到位資金來看，個人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉正，這也意味著按揭貸款發放明顯提速，未來開發商銷售回款壓力將得到有效緩解。
雖然當前政策風向緩和以及個人按揭貸款發放提速，但仍未明顯傳導到企業貸款方面，金融機構對開發企業的信心重塑仍需時間。1-10月的企業端貸款仍顯不足，10月新增企業中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點，房企的開發貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間。
圖：2019年以來房地產開發企業到位資金：國內貸款（萬億元）
數據來源：統計局、CRIC整理
實際上，此次政策邊際放松的口子不會開得太大，當前房企的流動性問題發酵仍在持續，加之政策在預售資金層面監管從嚴，房企仍面臨著層層限制。
政策密集發聲意圖維穩，當前融資端口的破封窗口期也僅是對經營狀況良好、資產優質的房企而言。因此，對于絕大部分房企來說，只有積極推動自身降負債，并加大現金回款保證企業資金鏈安全，才能更好的把握接下來的窗口機會。
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