教培行業，為房地產敲響了警鐘

作者：黃博文

來源：地產黃老邪（ID：DCHLX1）

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》。其中有以下兩點規定：

1.各地不再審批新的面向義務育階段學生的學科類校外培訓機構，有學科類培訓機構統一登記為非營利性機構；

2.學科類培訓機構一律不得上市融資，嚴禁資本化運作。

至此，這個幾天前各大教育巨頭還在競相追逐的資本賽道，一夜被規范、被整頓，回歸民生。

與教育行業一樣，同為生育率頭上三座大山之一的地產行業，近年來也經受了前所未有的嚴厲調控。教培行業的整頓也為房地產行業敲響了警鐘：回歸民生初心，走向高質量發展，賺管理紅利的錢，才是正途。

房地產與教培

有著太多相似之處

無論是從行業起源、發展模式還是調控邏輯，教培行業與地產行業都像是一個模子里刻出來的。

行業起源方面，在教育領域，一度有意見認為公共教育資金不足，需要引進社會資本來彌補，因此在公立教育體系之外，出現了一個資本進入不受限制的教培體系，教培行業得以誕生。而中國房地產行業，起源于行政分配房屋體制的不足，需要通過市場機制來解決住房短缺問題。

在發展模式上，遍觀近些年崛起的教培巨頭，全都是加杠桿的一把好手。僅在2020年，K12教育賽道的融資額已經超過此前三年累計融資額總和，新增教育相關企業更是超過萬家。而在地產蠻荒時代，小房企想要做大做強，大量融資舉債拿地，走高周轉的模式是最有效果的方法，可以說，敢加多少杠桿，就能獲得多少收益。

在調控邏輯方面，上層對教培行業與房地產行業的調控遵循著兩個相同的思路：

1.為提高生育率開路

7月20日，新華社發布了《中共中央國務院關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》，這也意味著三孩配套政策正式發布。如何提高生育率？最有效的方法就是減輕生育的經濟負擔，其中教育負擔及購房負擔就是典型。

如今，教培行業無序發展，加速了整個社會的內卷程度，無形中阻礙了生育大計。在資本的競相導入之下，各類新興技術開始入局教育行業，從拍照搜題到VR教學，各類新的教育模式開始占據了學生們僅有的課余時間，也增大了家長們的生育壓力。

反觀地產行業，眾所周知，高房價是最有效的“避孕”措施，熱點城市的房價高企已經成為阻礙生育率提升的重要因素，很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒有棲身之所，自然不會去考慮生兒育女。

樓市調控，整頓課外培訓，國家對高房價和教育內卷這極度影響生育意愿的兩大障礙，已經開始動真格的了。

2.去杠桿

過去一年內，在三地上市的教育類上市公司，市值增長超過了5千億人民幣。此外，預付費制也在教培行業大行其道。教培行業的財務杠桿，已經成為了國家防范金融風險不可忽視的重要領域。

而中國房地產行業的財務性杠桿的規模，沒有任何一個行業能夠比肩。多年來，有關部門對房企融資行為持續作出規范，防范化解房地產領域金融風險。從防范系統性風險的角度來看，地產行業去杠桿勢在必行。

調控不斷趨嚴

房地產前途幾何？

對教培行業的規范整治起于一夜之間，而對房地產行業的調控，從行業誕生之時就沒有停歇過，近幾年力度逐漸加大。

去年的三道紅線政策，使大部分房企不能順利加杠桿；

集中供地政策，各地強調限價，競品質，導致房企的利潤空間被壓縮得越來越小；

房貸集中管理之后，又一次從需求端限制了房地產行業；

土地出讓金劃歸稅務局征收，房企再也不能在拿地方面“空手套白狼”。

7月初，為切實降低房企的“真實負債率”，央行已經開始啟動“將商票納入房企債務監管”的試點工作，要求房企每月上報商票數據。這是央行首次將商票納入房企“負債”監管范疇。

在此之前，商票一直因其獨立于金融監管體系之外，而被疏于監管，也成了房企“隱性負債”擴張的主陣地。此次商票監管也可以看作是“三道紅線”的補丁政策。

7月26日，三道紅線的配套政策——“房企買地金額不得超過銷售額40％”又被重新強調。被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40％。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

一連串的調控政策也引發的評級機構的反應。7月27日，中國信用評級機構中誠信國際宣布，預計今年下半年中國商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產金融監管力度將持續強化，將中國房地產行業的展望由穩定調整為負面。這也是中誠信國際首次將中國房地產行業展望調整為負面。

面對如此的行業局勢，一些從業人員難免會在心里打鼓：地產會不會像教培行業一樣，一夜變天？

答案是否定的，雖然教培行業與房地產行業同是阻礙生育率提高的大山，同是涉及國計民生的行業，但教培行業只是教育領域的一部分，涉及面更小。

反觀房地產行業，房企的投資與銷售對中國經濟具有很強的拉動作用，房地產行業的興衰也牽涉著產業鏈內成千上萬制造企業的興衰，地產上下游的從業人員規模，也是教培行業所不能比擬的。

因此，即使調控政策不斷收緊，國家也不會出臺讓行業瞬間休克的政策，地產行業的調控只能循序漸進，一蹴而就只會造成災難性的后果。

未來，國家會漸漸減少國民經濟對于房地產行業的依賴，尤其是逐漸降低地方政府、銀行對于房地產的依賴，使行業逐漸回歸初心，回歸理性。

做好自己 修煉內功

永遠是房企發展的王道

行業的確定性與不確定性交織，發展型房企面對愈發頻繁的行業調控，恐懼、抱怨、等靠要是沒有前途的，唯有起而動，才能博出生機與機遇。

黃老邪認為，未來十年，房地產行業依然是一個“大、好、穩”的行業，但是外部環境變遷與政策牽引，改變了行業的經營邏輯與發展邏輯。發展型房企彎道超車的機會依舊存在，只不過彎道超車的難度在加大，彎道超車的方式也有所變化，著手修煉企業內功才是實現發展的王道。

問題出在前三排，根子就在主席臺。不同的行業態勢，對老板的素質能力、管理方式的要求是不同的。因此隨著企業的不斷發展與行業調控的不斷深入，老板也必須持續進步。

以往地產行業是勇者勝的時代，戰略對于企業的發展并不起決定性作用。而在當下的時代背景下，戰略變得愈發重要，戰略要包含激動人心的目標并可實現。

很多中小企業不注重行業研究與城市研究，只靠老板個人決策，一旦遭遇挫折，就容易出現戰略層面的搖擺，這也會為企業帶來巨大的風險。

穩房價就等于穩住了城市居民的家庭財富，穩住民生。政策“穩”字當頭，房地產企業坐擁十幾萬億的大行業，要知道自己該做什么？不該做什么？在當下，對于中小型房企最為重要。

企業不僅要運用PCIE風控模型規避風險，還要堅守做大規模的信念，唯有最大規模，才可能避免“小而沒”，才有資格不被市場“擠出”，才有希望看得見“轉型”和“跨界”。

無論是從控制風險還是發展的角度來看，投資與融資都是是雞與蛋的關系，沒錢拿不到地，沒地拿不到錢，因此投融資是一體化的，也是地產公司快速發展的重要驅動力。
投融資一體化也是地產行業的基本常識，在考慮投資的時候同時也要考慮融資，例如企業判斷一塊地是否該拿，其中很重要的一條判斷因素就是地一旦拿下，能否獲得資金方的支持，資金方是否看好這個地塊。

企業只有驅動力是不夠的，大力融資與拿地，去化卻拖了后腿，企業的風險就會顯現。

去化周期長不僅會攤薄利潤，還會降低周轉率。哪怕項目利潤測算達標，但如果拉長去化周期，資金回籠速度緩慢，自有資金的回報率就會很低。

七、團隊與組織能力

一家企業能不能做到上述幾點，組織能力是重要保障。

毫無疑問，投資驅動是中小型做大規模的首要發力點，實際上拿對一塊地，往往大概率降低了項目的經營風險。當下，投資判斷比任何時候都要重要，“因城施策、一城一策”政策指引下，城市機會的捕捉僅僅靠運氣遠遠不夠，進錯城市、拿錯地有可能會讓一個中小型房企從此“出局”。

從老板層面的經營專注、到經營團隊的研究能力補缺正在變得越來越重要，主動防范比經驗主義來得更加靠譜，因此“投資養人“最劃算，并非空穴來風，但是要看養人的結構和質量。對城市上位、相似等級城市競爭、城市自身動態進行研究，是投資精細化的基本動作。

從粗放型到精益型過度，是中小型房企普遍要補的短板。不少中小型房企“依葫蘆畫瓢”建立起了項目經營體系，在計劃管理上形成了節點管控的意識，但是對于多項目運營和機會型外拓的過程中，則在組織管控、經營監控、投融產銷平衡上面臨“真空”，比如對于現金流與利潤的平衡，往往都想要，常常陷入糾結；比如對于銷售策略的調整，常常陷入“時間與空間互換”的糾結，忽略了預售的政策性杠桿與融資成本之間的取舍。

中小型房企比區域滲透型中大型房企的最大長板就是來之不易的本土“招牌”和深耕當期客戶的情懷，最了解當地風土人情、最了解當地客戶痛點、最愿意為當地客戶打造美好的生活方式是大多數本土房企的夢想。

但是，實際上并非所有中小型房企看到了這個機會，并且為之發力深度研究最適合于本土客戶的產品和服務，反而往往忽視自身了的這一核心競爭力打造機會，但這恰恰是十四五“以人為本”的政策導向。

不少中小型房企熱衷于和區域滲透型的頭部房企合作，以此獲取生存的機會，合作是中小型房企做大做強的必由之路，但是針對頭部房企的區域深耕動機越來越強烈，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可進可退、堅守自身利益底線、AB崗參與模式、沉淀核心能力等是合作能力的體現。

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原標題： 教培行業，為房地產敲響了警鐘