觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
除了上百億的成交金額，背后的降價20億、調整指標、底價成交等，也是觀察目前武漢樓市的重要維度。
觀點地產網 長達兩三個月的疫情冰封期后，“風暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍。
5月19日，除兩宗臨時延期地塊外，武漢共有七宗地塊入市競拍并成交，攬金114.56億元。
硚口地塊遭遇兩次流拍、修改指標重新上架后，終于成功出讓，由招商蛇口以總價58.87億元競得，樓面價15632元/平方米。
武昌濱江商務核心地段兩宗關聯地塊，則由龍湖、清能聯合體以總成交價46.47億元底價摘得。
早在開拍前，市場便對這場土拍充滿期待，認為代表著武漢樓市回歸的揭幕大戲。
從結果來看，除了上百億的成交金額，背后的降價20億、調整指標、底價成交等，也是觀察目前武漢樓市的重要維度。
降價20億“準地王”
此次土拍中最受關注的自然是“準地王”硚口地塊。
該宗地前身為P（2018）096號硚口宗關地塊，于2018年10月31日首次入市競拍。地塊位于硚口區解放大道以南、沿河大道以北，京廣鐵路以西，出讓面積約為13.86萬平米。
地塊起拍價達70億元，起始樓面價約為1.45萬元/平米，起始價就已刷新硚口片區單價、總價紀錄。若順利成交，將超越萬科年初拿下的47億元硚口地塊。
在10月31日的競拍中，該地塊慘遭流拍。彼時普遍觀點認為，該宗地塊流拍主因是起拍樓面地價高，商服比例也高，測算下來房企盈利會有難度。
據悉，該宗地塊商服占比接近一半，自持要求高。
年底12月，該宗地塊再次入市，保證金從42億降至14億元，仍舊無人問津。
一年后的2019年11月，地塊編號改為P（2019）153號并入市，但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓；隨后于12月仍舊宣布延期。
算下來，這次已是硚口地塊第五次入市。
之所以能夠成功出讓，從土地指標變動上便可窺到原因。
據觀點地產新媒體了解，此次編號P（2020）022號的硚口地塊，事實上只是原P（2019）153號地塊的一部分，地上規劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右；計容面積中，不僅商業建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米，同時取消了地下商業建筑用地指標，商服比例下降。
對于開發商而言更為吸引的是，地塊起拍價從此前70億元下調至58.37億元左右，競買保證金也降至總價的20%左右，約11.67億元。
“地塊今天能夠成交其實不是特別意外，像中國鐵建，葛洲壩也有參與競拍，核心就是地塊本身指標發生了一些質變，門檻降低，住宅占比提高，房企資金支出壓力、產品溢價能力就沒那么大了。”湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔對觀點地產新媒體表示。
值得注意的是，雖然起拍總價降低，但樓面單價實則提高至15500元/平方米左右，最終成交樓面價15632元/平方米也超越了去年融創拿地的14478元/平方米，成為區域樓面價新地王。
鄭源滔表示，目前地塊周邊項目新房毛胚價格在27000元/平方米左右，且去化還不算非常理想，所以對比來看項目盈利可能不會很樂觀，處在微利水平。
光華樓評出品人楊光華也對觀點地產新媒體稱，該地塊樓面價和周邊有些二手房價格幾乎處于同樣水平，“今天好多開發商就打趣說，用別人的地價來買我們的房子就可以了”。
除了盈利水平方面的考慮，對于競得人招商而言，這宗地塊的規劃要求也不低，如超高層建筑、一定比例的商業建面。
“招商蛇口具備打造這種復合業態的能力。”鄭源滔稱，招商蛇口此前在青山區的綜合體項目一江璟城，便囊括住宅、公寓、甲級寫字樓、商業街區等多元業態。
除了硚口地王，龍湖聯合清能拿下的武昌濱江地塊同樣惹眼。
據悉，P(2019)212號、213號兩宗地塊為關聯搭配供應地塊，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，兩宗地起拍總價超46億，首先在起拍價上門檻便不低。
最終兩宗地塊都以底價成交，其中商住地塊成交總價292795萬元，樓面地價13962元/平方米；商服地塊成交總價171925萬元，成交樓面地價6097元/平方米。
競得企業龍湖、清能聯合體需建設不少于28萬平方米的商業綜合體，自持建筑面積不低于19.5萬平方米，其中不少于17.5萬平方米自項目竣工驗收之日起10年內不得對外銷售，不少于2萬平方米自項目竣工驗收之日起5年內不得對外銷售。
據觀點地產新媒體了解，龍湖與清能集團已是老搭檔，清能集團為湖北省國資委旗下做地產開發的平臺。今年4月份，清能集團位于武漢洪山毛坦村的新建商業金融業設施項目規劃公布，就是引進龍湖共同打造40萬方商業綜合體。
龍湖隨后也在官微表示，該項目將打造成TOD天街項目。
此次落地武漢，于龍湖而言也是對華中區域土儲的一次有效補充。
據悉，華中區域一直是龍湖銷售貢獻弱區。2019年全年，龍湖集團合同銷售金額2425億元，銷售面積1424萬平方米，其中華中區域銷售額為223億元，占總銷售額9.2%，在五大區域中排名墊底。
雖然兩大地塊均成功出讓，但不可忽視的是，此次武漢土拍幾乎都是底價成交，市場期待看到的火爆場面似乎并沒有出現。即便硚口地塊，第五次入市成功出讓也是以大幅降價為“代價”的。
唯一引來房企爭搶的地塊是漢南的P（2020）021地塊，經過110輪競價后，由重慶華宇集團旗下武漢華宇業瑞企業管理有限公司以5.04億元競得，樓面價2297元/平方米，溢價率76.12%。
楊光華指出，漢南地塊如此火熱只是單個現象，“這種小塊、總金額不高的地，大家都會去搶”。
但同時，也不能僅憑底價或一兩個開發商參與競拍來判定地市不夠火。如招商與龍湖摘得地塊，楊光華稱：“其實兩塊地背后都有不少家房企跟過，但能夠根據這個游戲規則走下來的很少。”
據悉，龍湖摘得的武昌聯合地塊此前業內早有傳聞將被凱德拿下，且限制條件幾乎是為凱德量身打造，如28萬平方米的商業綜合體、1家獲得過“全球最受信賴公司”前100名的公司、引入1家管理房地產基金的企業總部等，消息稱將打造武漢來福士廣場。
鄭源滔則表示，溢價關系到起始樓面價，這是可調控的，與武漢市場的情況不能完全畫等號。從實際成交樓面地價來看，基本處于合理水平。
“在當前的市場環境之下，愿意拿出幾十個億拍地的房企本身并不太多，所以大手筆進行拿地，說明還是對武漢未來房地產市場抱著比較積極樂觀的心態。”鄭源滔稱。
楊光華也認為，這次土拍房企加碼顯示對武漢經濟與城市未來的信心，但同時目前基本還是央企、國企在參與競拍大規模的地塊，民營房企比較少。
另于今日5月19日，武漢自然資源和規劃局又新掛牌了9宗地塊，總起拍價約為56.94億元，將于6月18日集中出讓。
“拍地節奏明顯加快了。”楊光華稱，相比其他城市，武漢土拍晚了一到兩個月，從4月份才開始陸續拍地，5月份加速，后面將有更大規模的土地入市
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