觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
快周轉(zhuǎn)模式幾乎是房企實現(xiàn)既不加劇財務負擔，又實現(xiàn)快速增長的共同選擇，卓越亦復如是。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 深圳房企卓越集團在華東地區(qū)的投資布局嘗到了甜頭，如今它仍在持續(xù)擴大版圖。
3月9日，浙江湖州公開出讓南太湖新區(qū)一宗宅地，起價3.8億元，折合樓面價5796元/平方米，這個價位在市場看來屬較低水平，因而引起了房企們的興趣。開拍僅10分鐘，地塊總價突破5億元。
歷經(jīng)78輪競價，該地塊被卓越集團旗下杭州卓凱貿(mào)易有限公司以5.45億元競得，溢價率43.3%。這也是卓越集團在湖州西南板塊競得的第二宗地，兩個月前其還曾以3.43億元競得另一地塊，溢價率達64.90%。
據(jù)當?shù)孛襟w稱，卓越集團成交樓面價8312元/平方米已刷新周邊的新高紀錄。接近卓越的人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，卓越內(nèi)部的“地網(wǎng)系統(tǒng)”對目標城市及板塊跟蹤記錄，為合理價格獲取地塊提供了保障。
卓越集團最早自2007年拓展長三角市場，因市場熱度高，購買力強等特點，內(nèi)部將長三角定位為“需要持續(xù)深耕的戰(zhàn)略區(qū)域”。上述人士預估去年長三角銷售占比約40%，是卓越?jīng)_刺千億目標的重要組成——這也被公司視作快周轉(zhuǎn)所取得的成就。
而據(jù)不完全統(tǒng)計，年初至今該公司已在嘉興、湖州、寧波等長三角城市投入37.57億元補充四個項目。
長三角攬儲
在長三角一體化戰(zhàn)略背景下，與上海有地緣優(yōu)勢的湖州，被視作承接“魔都”產(chǎn)業(yè)、金融、人才輻射等的主要城市之一。2019年上半年，湖州批復成立南太湖新區(qū)，其中長東片區(qū)作為啟動區(qū)，資本聞聲而動，包括綠地等企業(yè)都相繼入駐于此。
卓越進入湖州的時間同樣不算長，2020年9月該公司才正式發(fā)布首個項目“卓越府”。項目位于長東片區(qū)，由卓越、中融置業(yè)合作開發(fā)，總體量約47萬平方米，涵蓋洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。
去年11月28日，卓越府迅速開盤，當天宣布首批洋房售罄，錄得銷售金額3億元。
首戰(zhàn)告捷后，卓越集團對湖州市場的投資比重也隨之增大。今年1月21日經(jīng)過85輪競價，杭州卓悅景豐貿(mào)易有限公司以總價3.43億元，競得位于南太湖新區(qū)西南片區(qū)的湘幾漾單元XN-03-02-07G-2號地塊，樓面價6625元/平方米，溢價率64.90%。
于3月9日，卓越集團競得的湖新區(qū)2021-03號地塊，亦即湘幾漾單元XN-03-02-08G地塊，同樣位于南太湖新區(qū)湘幾漾單元，東側(cè)為西南小學，南側(cè)為新區(qū)二路，西側(cè)為規(guī)劃河流，北側(cè)為夾山路。
地塊出讓面積3.64萬平方米（54.639畝），容積率1.6-1.8，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，最終成交總價5.45億元，折合樓面價8312元/平方米，溢價率43.4%。
從周邊情況看，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，上述地塊附近的在售項目諸如碧桂園·鉆石港、汎港潤合的均價為1.15萬元/平方米，恒大御峰均價為1.1萬元/平方米。與之對比，卓越集團的拿地成本已處于相對高的水平。
卓越集團年內(nèi)在嘉興、寧波相繼有投資動作，其中1月20日以總價9.55億元競得嘉興平湖宅地，溢價率2.14%；2月26日則以總價19.13億元競得寧波慈溪商住用地，溢價率49.69%。
除此以外，卓越在廣州、重慶、眉山也分別獲得土地，包括19.43億中簽廣州黃埔東風化工廠宅地，12.1億元拿下重慶南岸區(qū)商住地。
總體而言，卓越集團過往拿地的主戰(zhàn)場基本位于長三角。在該公司2019年開始實施的“三年戰(zhàn)略”中，投資戰(zhàn)略已從深耕粵港澳、長三角、京津冀三大都市圈修訂為“1+1+X”，兩個“1”便指代粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域，其它核心一二線及高增長城市則囊括在“X”里。
去年中期，時任卓越執(zhí)行總裁的沙驥接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時指，上半年拿地主要是在長三角，因為這里是土地市場最熱的區(qū)域，有些城市的政策比較友好。當時他還透露，公司差不多參與了260多宗土地，形容是“用勤奮收獲了土地”。
接近卓越的人士也向觀點地產(chǎn)新媒體表示，卓越對不同地區(qū)側(cè)重發(fā)展的能力也不同，比如粵港澳大灣區(qū)追求通過城市更新進行一二級開發(fā)，長三角區(qū)域則主打公開市場拿地，那里的購買力也比較強。
拿地成本方面，該人士則透露，卓越在投資端有打造名為“地網(wǎng)系統(tǒng)”的體系，并已于去年實質(zhì)運營?！霸撓到y(tǒng)基本可以對相應城市及板塊的數(shù)據(jù)做詳細研判，以尋求合適的土地，因此土地價格都是經(jīng)過預判的?！?/p>
另一個原因則或許源于對自身產(chǎn)品溢價的自信。
比如卓越在嘉興平湖打造的“卓越·平湖壹號”，企業(yè)內(nèi)部傾向于認為“觸及城市豪宅天花板”。數(shù)據(jù)顯示，該項目目前均價1.85萬元/平方米，周邊由另一品牌開發(fā)商打造的在售項目均價1.65萬元/平方米；項目所處的當湖街，二手房均價則為9569元/平方米。
現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)
實際上，卓越集團曾透露內(nèi)部也有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對已進入和將進入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價及售價預期。如今來看，該研判體系或許便是上述人士口中的“地網(wǎng)系統(tǒng)”。
依靠投資系統(tǒng)提供的分析，卓越去年以來在長三角以及成都、青島、東莞、長沙、廣州、重慶、昆明、玉溪等地持續(xù)拓展，為銷售端儲備相應的貨值。
若從土地投資額度觀察，不難發(fā)現(xiàn)卓越集團在公開市場的目標中，有相當一部分屬于中小體量地塊。比如去年3月以7.16億元競得成都天府新區(qū)商住地，4月以3.69億元競得寧波慈溪宅地，以4.03億元競得紹興商住地，5月再以9.31億元落子溫州龍灣區(qū)等。
較高成交總價則多集中在一二線城市資源的爭奪中，包括去年11月以總價27.99億元首次競得昆明的土地，平均樓面價2669元/平方米，溢價率171.7%。
這種現(xiàn)象背后或許也與卓越自身的經(jīng)營思路有關，近兩年該公司內(nèi)部制定不加財務杠桿的原則，倒逼管理層保持投資紀律，并轉(zhuǎn)向用經(jīng)營杠桿尋求管理紅利。接近卓越的人士表示，公司不加財務杠桿，因此經(jīng)營上偏向穩(wěn)扎穩(wěn)打。
快周轉(zhuǎn)模式幾乎是房企實現(xiàn)既不加劇財務負擔，又實現(xiàn)快速增長的共同選擇，卓越亦復如是。而由于粵港澳大灣區(qū)的城市更新項目開發(fā)周期長，節(jié)點難以預估，卓越實踐快周轉(zhuǎn)的地區(qū)也主要是長三角。
考慮到快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是現(xiàn)金流的快周轉(zhuǎn)，過多的土地意味著容易降低經(jīng)營效率，卓越曾表示，在快周轉(zhuǎn)的區(qū)域希望保持1.5-2年的土地儲備，大原則是不囤地，同時聚焦一二線和核心城市圈周邊三四線城市。
該人士介紹，產(chǎn)品線方面，卓越去年成立了產(chǎn)品策劃部門，將旗下產(chǎn)品系列進行梳理，重點投資品居、棲居為主的快周轉(zhuǎn)項目，目的也是方便快速推向市場。這也是企業(yè)“投運一體化”的縮影之一。
根據(jù)卓越集團披露的資料，該公司在長三角的項目中，南京大江悅府于去年6月拿地，僅時隔3個月便面市，11月底首次開盤；嘉興悅瓏庭去年6月首開，8-11月也保持每月加推一次。
在快周轉(zhuǎn)的推動下，去年10月、11月卓越集團分別實現(xiàn)銷售額107億元、160億元，其中11月創(chuàng)造月銷售新高?！队^點指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100》顯示，該公司全年銷售額為1036.2億元，按此計算已完成跨過千億的目標。
按照上述人士預估，長三角區(qū)域銷售額占卓越總銷售額的比例約40%?！氨热缭谀暇┙毙聟^(qū)的銷售額就有100多億，寧波慈溪去年也賣了40多億?！?/p>
長三角以外，粵港澳大灣區(qū)或許才是卓越最為核心的區(qū)域。據(jù)了解，目前卓越城市更新集團旗下項目逾100個，大部分位于大灣區(qū)，該公司稱基本滿足未來十幾年的發(fā)展需要。
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