2020年度地產金融業務總結暨2021年度趨勢分析

1. 金融監管與金融反腐：2020年已“進去”的銀行、信托機構高管以及2021年將繼續進行的金融行業“清算”。

對國央企背景金融機構（如銀行等）領導的心態影響：寧可不做項目，也不愿違規批貸或冒風險放水，因現在的監管態勢是“秋后算賬”，退休了也無法幸免。

2. 金融肅清：P2P、私募、信托爆雷后的傭金、獎勵退回（退賠非法所得）與經偵對責任人的監控。

3. 融資監管：螞蟻金服的中止上市、恒大與深深房A終止重組。

4. 對投資人的保護基調：“永煤債”的后續——禁止逃廢債。

1. 土地招拍掛拿地趨嚴：資金來源核查與股權變更限制

2020年11月20日《珠海市國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》（交易序號：20215）的規定示例：

重慶市和紹興市土地出讓的相關限制性要求示例：

2. 城市更新項目、村企合作項目（非農、留用地）等的獲取趨難

深圳：《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》——綜合整治分區劃定契合的是“不急功近利、不大拆大建、高度重視城中村保留”的中央精神（深圳1892個城中村中不能大拆大建的村子有1560個，占比82.45%），因此工改或是更好的選擇。

惠州：村企合作項目（主要為留用地）的壓降（政府招拍掛對應的土地財政依賴）。

東莞：所有城市更新項目都要配不少于50%的M0；具體以鎮為單位，按規定完成指標，未完成指標的則要求建60%M0，完成指標的理論上可以少做，但目前鎮政府都要求不能少于50%。（結論：2020年11月18日東莞市自然資源局《關于填報“工改工”面積占比臺賬的函》擠壓了小企業的生存空間）。

3. 地產前融的架構調整與各類機構對更新項目前融的趨之若鶩

（1）多層SPV架構的設計問題（避開招拍掛的轉股限制）

（2）大灣區城市更新的蛋糕問題

外資及部分國資機構看待城市更新前融的核心問題：看不懂的城市更新節奏，無從下手的風控和投后管理。

大陸看香港舊改的同感：復雜的丁屋和丁權，不同制度下的文化差異（案例：吃飯打包按受賄處理）。

1. 大額現金管理試點（案例：新設立公司的公對公20萬、公對私20萬轉賬限制；新設企業公轉私由銀行實時查問、快進快出的風險問題）。

2020年6月10日中國人民銀行發布《關于開展大額現金管理試點的通知》，試點將先在河北省開展，再推廣至浙江省、深圳市，各地對公賬戶管理金額起點均為50萬元，對私賬戶管理金額起點分別為河北省10萬元、浙江省30萬元、深圳市20萬元。

深圳建行：11月6日收到通知要求公轉公額度當天限額50萬元（調額需由分行審批）。

重慶新設主體：公轉公初始額度為20萬元。

江蘇鹽城新設主體：公轉公初始額度為20萬元。

2. 企業的銀行賬戶被凍結

申訴結果：凡頻繁、大額且無正當理由公轉私的均不予解凍（只能注銷）。

3. 城市更新項目公司取得前融款后以拆遷款名義付出后如何回流至項目公司

一些銀行的態度：不準回流，以什么名義、什么名目回流都不行。

4. 衍生的問題

（1）更新項目的各種現金（臺底費）怎么出來？

（2）信用危機問題：如何證明自己不是洗錢（如更新公司、貿易公司）？永煤債案件背景下如何證明自己不是“渣男”？

1. 地產前融（如短拆、過橋業務）：房地產企業高管就項目融資承擔無限連帶責任（如簽訂《保證合同》）。

2. 銀行放款（如借新還舊情形）：為確保專款專用及資金安全，交易對手的高管身份證在操作期間全部存放在銀行（問題：如果前融的還款來源依賴于開發商其他主體的銀行貸款，該如何解決專款專用的限制問題）。

3. 銀行貸款三查及貸后管理（從形式審查變為實質審查）：實時跟蹤貸后數據（如中行的貸后管理），不定時進行現場檢查。

4. 放大杠桿的套路風險：（1）銀行-城市更新-拆遷貸：假拆賠合同、假拆遷標準、假章假簽名下的杠桿放大問題（注意融資用的文件與土增稅清算的文件區分管理）；（2）銀行并購貸：做大并購交易合同金額以及做大評估值背景下的杠桿放大問題（實際上銀行給的授信額一般都不會超過評估值的50%以及交易總價的50%）。

5. 信托與基金的投后監管（章證照共管）：密碼、鑰匙的掌控更重要還是保險箱放誰那里更重要。

6. 星河灣案、胡祖六案、永煤逃廢債案：（1）信托公司和基金管理人低價處置或變賣信托、基金持有的底層資產；（2）信托、基金管理人投后監管中的SPV或項目方惡意轉移、變賣資產（職務侵占罪的問題）。

7. 職業經理人的道德問題：（1）君子愛財，取之有道；（2）市場交易與潛規則。

1. 工商與稅務：個人股權轉讓先完稅或先做稅務申報；企業股權轉讓先做稅務核查/清算。

2. 開票問題：提額的難度；大額開票的依據、服務成果問題。

典型案例：利息超過4倍LPR的部分轉為管理費或咨詢費后，該費用對應的成果及商業合理性的問題；一次性大額（百萬或千萬）開票的難度問題（稅務局長的親自審查）。

深圳的實踐：2020年10月《國家稅務總局深圳市稅務局反洗票系統需求文檔項目合同》之反洗票系統的上線。

3. 來自廣州的靈魂拷問

4. 來自東莞的“超前”實踐

（1）前期服務商、實施主體等全部納入數據庫管理，前期費用、關聯交易、往來交易全部納入大數據管理。

（2）年底的土增稅專項清算行動（設立專門的小組，鎮稅務局領導做組長）：針對城市更新舊項目，計劃一個星期清算一個，除了有原著村民身份（外來落戶的都不算）的被拆遷款和政府主導的公益類舊改項目的拆遷款等可以列入土增稅外，其他都不可以（某頭部房企原列入土增稅扣除項目的拆遷款也已被剔除）。

5. 村企合作的成本扣除問題

深圳稅局：針對非農／征地返還用地土地成本低的問題，實際上目前稅局也沒有好的思路，目前基本都不認可非農／征返合作開發過程中非農貨幣補償作為拆遷補償費用，也即這樣的項目實際都是要繳納很多稅費。

惠州的做法：基本上一事一議，各區沒有統一的認定標準（上集資平臺或公共資源交易中心時留用地按銷售方式流轉并開票處理的除外）。

2021年：建黨100周年、“十四五”開局之年、全面建成小康社會之日。

2020年12月11日中央政治局會議關于2021年的經濟工作定調（12月16日至18日已召開中央經濟工作會議）：

1. 需求側改革：加大刺激有效需求，把錢花在刀刃上，比如對大灣區、長三角的基建重點投入，改變老少邊窮區域基調投入面面俱到的邏輯，按市場和經濟規律進行需求側改革——對地產的影響：優秀的城市群越來越優秀，一二線城市的地價、房價只會持續走高。

2. 促進房地產市場平穩健康發展：2021年的房價不能過快上漲，不能干擾內循環的發展大局，但也不能止步不前，更不能后退萎縮，要起到一定的經濟支撐作用——12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議再次明確“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展”。

值得思考的問題：（1）受疫情的影響，連深圳、上海都沒錢，今年的土拍金額中很多城市創了新高，所以進入了“經濟越不好賣地越多，經濟越不好房價越上漲”的怪圈；（2）近幾月續長沙放寬落戶限制以及上海、珠海人才政策落戶條件放寬后，福州全面放開落戶限制（落戶“零門檻”），無錫落戶也全面放寬——為了人才還是為了房價？

3. 嚴防債務風險：政治局會議提出“要抓好各種存量風險化解和增量風險防范”，更多聚焦到金融體系，特別是威脅經濟穩定的債務風險問題——這是針對永煤案為代表的“逃廢債”的直接表態。

4. 反壟斷：反科技壟斷和反金融壟斷（如大數據殺熟），11月10日《關于平臺經濟領域的反壟斷指南（征求意見稿）》呼應政治局關于“強化反壟斷和防止資本無序擴張”的態度。

5. 增強產業鏈供應鏈自主可控能力：主要針對芯片缺貨以及半導體工廠、汽車工廠停工等問題，另外就是華為被迫出讓榮耀手機一事突出了將各類被國外壟斷的技術國產化、自主化的迫切性。

房地產企業的表外負債采取的是“實質重于形式”的認定原則，根據該原則，房地產企業通過股權上關聯或非關聯的主體所取得的為自身所用的有息負債，原則上都應納入“三道紅線”下的負債申報范疇。從申報的義務來看，表外負債的核心認定原則是融資款的債務屬性以及是否帶息，但具體融資操作方面卻存在很多規避的空間，其中各種類型的表外負債就是最典型的反映。

1. 應付賬款與應付票據；

2. 資產證券化融資；

3. 其他應付款。

1. 永續債；

2. 明股實債及少數股東權益。

1. 地產私募

對自然人的散募難度變大，小金額（小幾百萬級別）的投資人有淡出市場的趨勢，但江浙滬的散募一直都比較理想，另外江浙滬個人高凈值客戶購買產品或直投的資金流量都非常兇猛，比如AY地產在江浙滬市場發了大量產品募資，該區域的潮汕老板組團直投的情況也比較明顯。

地產私募正在經歷深度洗牌階段，頭部私募機構要么有很強的募集能力、管理能力，要么有很強的管理能力并以此與大機構（信托等）進行粘性合作（如“信托+基金”的優先股業務）。

2. 地產信托

銀行開發貸收縮地非常明顯，甚至DL銀行、BH銀行和SH銀行的開發貸目前也收縮嚴重（之前都是做的很猛）。ZR信托12月份以債權形式操作一個前30強開發商的項目，銀保監會要求ZR信托壓縮債權產品規模，因此需要把債權類產品轉變為股權類產品，目前開發商需要找過橋資金先清算點債權產品，ZR信托再發股權類產品給他們置換資金（這一類的過橋需求已明顯增加）。

開發貸的收縮和融資類信托業務規模的壓降導致市場集中地往股權類信托產品擠壓，銀行、券商端口的資金目前也已密集地往這個產品方向游走，具體比如PA證券的一些團隊并入PA私行后開始操作土地前融等非標業務（實際通過PA信托或其他指定信托放款，另外PA信托的團隊實際已并入PA銀行）；HR銀行在操作有前30強開發商背書的前融業務，具體是大開發商背書情況下放款給小股東，其中開發貸需捆綁；XMGJ銀行通過廣東省內非房主體的抵押貸等形式提供前融支持，SH銀行等同類型銀行也開始進入前融市場（具體為通過其旗下的私募基金公司或其他方式進入）；DG證券通過與私募機構合作進入地產前融市場，XY證券等大型券商也躍躍欲試。

3. 其他主流資金

除了銀行和券商的資金外，外資資金以及國央企平臺資金對地產前融業務的偏好也異常明顯，其中土地保證金資金池的業務最受歡迎。

4. 財富市場的發展

（1）投資人如何看管理人

看顏值（機構背景、平臺性質）還是才華（管理能力）？

（2）管理人如何選項目

100萬嫁妝的苗條美女（項目優質）還是1個億嫁妝的丑女（主體優質）？

（3）產品銷售及資金的募集策略問題

1. 銀行：流貸（非房主體）；并購貸（授信不高于評估值的50%以及交易總價的50%）；開發貸。

2. 信托：滿足432項目的資產收益權、股權收益權產品；滿足432的開發貸產品；投資私募債的產品；投資永續債產品；信托優先股產品（開發商的到期股權回購義務調整為優先受讓權）。

備注：信托公司已逐步將傳統的非標融資轉化為私募債、ABS（CMBS）、REITs等標準化產品的投資，另外利用永續債融資這種“明債實股”的方式規避融資類信托的額度限制（按照會計準則，永續債可被作為權益工具計入所有者權益，也即可被歸為投資類產品）。

3. 私募基金：2020年備案的地產、更新項目產品屈指可數，大部分基金公司開始用非管理人的主體做有限合伙式明股實債或股加債結構。

4. 資管公司：受4號文影響，目前基本很少見到投資地產的產品。

1. 在“三道紅線”下，開發商表內債的需求明顯降低，紛紛轉向明股實債和真股模式（舉例FL）。

2. 開發商對于權益類（如存量資產收益權）、大規模基金、供應鏈的融資模式更為渴求（舉例BGY）。

3. 跨境融資的新選擇：保證金資金池、364美元債、FDI（一些地方ZF的外資招商引資任務艱巨，招商引資任務轉嫁給開發商或合作方）。

4. 香港的募資：地產公司多在香港上市，上市的地產企業多按發債的成本去融資，一些房企公募的成本4-5%，一般私募的成本比公募多2-3%。

1. 城市間進一步分化，一二線城市走強，拿地趨熱，地貨比上升。

2. 行業集中度上升，融資、拿地、銷售資源向穩健型、低杠桿企業或龍頭企業靠攏。

3. 樓市調控因城施策、一城一策（如深圳的打新整頓、西安二套首付提高到70%）。

4. 融資監管趨嚴，一企一策（“三道紅線”全面實施）。

1. 建立多元化融資渠道，表內負債往真股融資與明股實債、資產/股權收益權與供應鏈融資、境外融資、標準化產品等方向調整。

2. 增加多元化拿地渠道，招拍掛、城市更新、村企合作、不良資產處置以及其他收并購方式并舉。

3. 加強現金流管理，增加經營性無息杠桿，如通過商票等形式增加經營性負債并壓降金融負債需求，同時發揮供應鏈融資功能。

4. 扎根核心市場，選擇目標省份和城市下沉，優化管理半徑并尋求“管理紅利”。

5. 審慎進行多元化戰略，有效發揮非房主體的融資功能以及表外負債的輸血效應（如物業板塊的扎堆上市）。

6. 強化靈活多變的營銷策略，現金為王；有效盤活存量資產，并通過收益權方式找補現金流。