地產融資十八式（五）售后回租

（一）售后回租在目前房地產融資中的地位，影響 

不得不說，目前房地產融資方式多種多樣，而售后及回租只是房地產企業融資方式的一種。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。

（二）在法律規定中可實現的操作要求：

旺哥要說明的是，雖然售后回租受到一些地產開發商的青睞，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業后還能得到產權，再次銷售，但是實際上在操作中，國家對此有法律上的規定。

《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定：除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。實質重于形式原則是指企業在計算應納稅所得額時，應按照交易或事項的經濟實質進行稅務處理，而不應僅以法律形式為依據。

《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定：融資性售后回租業務，是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。在這里涉及的稅務有兩個方面的規定：

（一）增值稅和營業稅。根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。

（二）企業所得稅。根據現行企業所得稅法及有關收入確定的規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入。對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

另外《財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條規定："對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。"所以，房地產開發企業采用融資性售后回租方式先將房產賣給租賃公司，融資租賃期滿再回購房產時不征收契稅。

房地產開發企業在當前融資困難的情況下，如果融資租賃合同的內含利率承租人可以接受，以融資性售后回租的方式解決融資難的問題，不失為一種較為理想的融資方法

我們可以舉例解析這一問題：

某房地產開發公司（以下簡稱“開發商”）是經省政府批準設立的中德合資企業，二級房地產開發資質，主要從事房地產開發等業務。2007年2月在市中心黃金地段開發的“城市購物廣場”項目于2008年1月份完工，開發商對其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50m2，每平方米售價2萬元，開發商與60個購房者同時簽訂房地產買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價100萬元，需一次付清。開發商將所售出的商鋪統一對外租賃，用于商業經營。購房者自買房后12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發商每年向經商戶收取租金600萬元，需要支付給購房者的租金為480萬元。這是一種典型的售后回租業務。

（一）有效盤活資產，解決資金問題

融資性售后回租交易可以作為一種融資手段，切實緩解流動資金壓力。這是公司進行售后回租交易所要滿足的首要目標。

通過出售交易，企業解決了資金困難，增加了企業的流動性，又盤活了自身的固定資產；而后的回租，使得企業的生產得以繼續，滿足了企業生產經營活動所需。通過售后回租交易，企業可以實現與“抵押貸款”和“分期付款購買商品”同樣的效果。而靈活的租金支付方式又使其顯著優于上面兩種銀行金融產品。在一些特殊的情況下，企業還可以售后回租融入資金，同時約定回購條款，獲得資產升值的好處。

（二）融資資金用途靈活，不受限制

通過售后回租取得的融資資金，由企業按實際需要使用，既可用作流動資金、也可用作項目建設等。而銀行貸款都必須是特定的用途，即規避了銀行流動資金貸款必須用于生產經營周轉、不能投資固定資產項目建設的監管風險。

（三）實現節稅的效果

在我國境內投資于符合國家產業政策的技術改造項目的企業，其項目所需國產設備投資的40%，可以從企業技術改造項目設備購置當年比上一年新增的企業所得稅中抵免。而對享受投資抵免的國產設備，企業仍可按設備原價計提折舊，并在計算應納稅所得額時扣除。這樣，充分運用國家關于投資抵免的稅收優惠政策，對新舊資產都能計提折舊費用，從而減少應納稅所得額;而新資產的設備投資的一部分還可以進行投資抵免，從而取得節稅效果。

另外對在關聯各方所得稅稅率不同的情況下，關聯方之間進行售后回租交易，通過每期支付租金的形式可將利潤由高稅率公司向低稅率公司轉移。

（四）有利于全盤考慮企業規劃，有效改善企業的財務結構

融資性售后回租可以控制資金流，不占用銀行的信用額度，有效改善企業的財務結構，使企業獲得財務杠桿的好處。在我國企業的售后回買回租交易普遍是按照資產的賬面價值進行的，在這種情況下，售后回租交易同時增大了企業的資產規模和負債規模，資產負債率得以提高，使得上市公司的凈資產收益率得到提高。

（五）融資性售后租回交易的低成本優勢

通過銀行融資一般融資成本高，期限短，條件苛刻。實際資金成本大約能到10%左右。

售后回租交易，承租人是最大的受益者，費用相對低，期限長，只需要在期初支付較少的租金就能獲得固定資產的全部使用價值;另外租金金額及支付方式靈活：也可以根據承租人具體的資金狀況、經營業績和營業周期等具體情況，就租金金額及具體支付方式在合同中予以約定，而不必拘泥于定額、定期支付租金的形式。

在資金成本方面，租賃內含貼現率一般也為10%左右，甚至高于貸款成本，但由于靈活的支付租金方式，使得利息費用支出比銀行借款支出要少一些。在所融資金用途方面，銀行貸款一般在借款時即限定了貸款用途，擅自改變用途又面臨法律風險和信用風險，而通過售后回租交易所融資金，除非合同另有約定，一般企業可以自由支配。

（一）完善其法律制度

健全和完善融資性售后租賃法制體系，對當事人雙方的權利和義務進行規范，關于業務中的風險及其責任方進行明確，完善相關的資產評估工作，對融資性售后回租合同的性質等進行定性，對買賣合同的無效條件和可撤銷條件進行歸類。融資租賃的興起和運用，需要有關部門及時加強相關法律法規，盡快出臺《融資租賃法》。建立租賃資產登記制度，推進信用評級體系建設，構建科學全面的法制體系，規范租賃市場的管理方式，為企業的融資提供滿意的服務，實現綠色管理。

（二）完善相關的配套設施

鑒于我們的相關的配套設施還不完善，我們可以建立租賃行業三方協會，為融資性售后回租提供咨詢服務、保險服務、法律服務，為發展售后回租業務提供一個良好的協商環境，使融資性售后回租的進行更加的順暢，于此同時也可以推動我國經濟的良性循環。令我我們也可以更多的借鑒國外的經驗，并結合國內的實際情況，創新相關的制度，使其配套設施更完善，構建一個良好的環境。

（三）建立風險防范意識

企業首先要建立風險評價機構，并制定相應的規章制度，建立具有權威性的內部控制機構，審計機構維護其權威性和獨立性，有效地控制各種經營風險。

其次，為了提高企業融資的有效性，人才培養是其中的關鍵環節。由于融資租賃的特點，需要精通金融、投資、法律、財會、資金、教育等多個領域知識的綜合型人才，而目前企業在這方面往往缺乏經驗和專門人才，所以應對現有的企業財務管理人員進行專業的融資租賃知識、技能實務培訓，如有必要，可聘請有關專業人士協助參與，選擇合適的融資租賃公司，合同簽訂后，應嚴格信守合同條款，履行償付租金的義務。

最后，企業還應維護誠信的形象，在社會上保持較好的聲譽。