大家都在等

師兄前段時間非常焦慮，他們是央企類的投資機構，自從踩雷以來，師兄天天都在跪求市場轉暖，開發商想大幅折價銷售，師兄很嚴肅又很善意地提醒他們，你這么大幅度的降價銷售對于我們來說就是貨值折損，貨值覆蓋不了貸款本息的話按原來合同的約定需要追加抵押物或者增加保證金，而且我后面找來的接盤方給到的授信額度也會大幅降低，所以要不要這么大動作最好先想清楚。開發商仔細盤算了一下，然后就沒有然后了。

事實上，大部分踩雷的機構都會遇到同樣的問題，在項目能實現預售的情況下，如果貨值已無法覆蓋貸款本息，除非是做好了最壞的打算（為了收回貸款寧可承受一部分損失），不然咬緊牙關挺到市場回暖之時，可能更有把握實現“以時間換空間”的效果，但如果真的讓開發商大幅折價銷售項目，最后引起的連鎖反應估計會更讓人絕望，尤其是進入到越賤賣資產越難還清債務的死循環。回過頭來想想，目前很多爆雷房企死咬著不降價也確實有合理的邏輯，因為大幅降價引起的機構端的風險會加速引爆債務，因此還不如先選擇躺平，等到市場上行時期還能有更多的騰挪機會。

3月份的銷售數據非常難看，單月銷售額5795億元，同比下降了52.6%，原因方面主要還是疫情反復的影響，還有就是經濟走弱背景下居民對就業、收入預期的下降造成了購買力的嚴重不足，至于金融政策和樓市政策的松綁問題，目前的答案已越來越明確，比如總理在3月29日的國常會上提出“把穩增長放在更加突出的位置，統籌穩增長、調結構、推改革，穩定經濟的政策早出快出，不出不利于穩定市場預期的措施，制定應對可能遇到更大不確定性的預案……”。截止當前，不管是機構端還是房企端，大家都在賭政策肯定會釋放地更快，樓市肯定會企穩回暖，只是時間遲早的問題，而在這種信心支撐的背景下，與其降價求生引起債務的加速爆雷，還不如先躺平一會，緊握項目和資產，待到春暖花開之時更容易翻身。事實上，深圳、東莞進入4月份以后已經出現了一二手房成交量大幅上升且新盤明顯漲價的情況，其他一二線等重點城市的筑底反彈相信也會陸續到來。

4月1日，《中國經營報》記者獲悉，有信托公司近日收到監管窗口指導，非標融資控制任一時點余額不超過年初余額；控制房地產信托集中度不超過主動管理信托規模的40%。另據媒體報道，有信托公司收到關于信貸資產財產權信托“不得新增，存量壓降”的窗口指導。房地產信托規模原來是按各家機構存續的額度去壓降，現在是按主動管理的40%來計取，從整體上來說房地產信托的額度其實是增大了不少。從去年12月份開始，房企債券融資的放寬到銀行融資的放寬，現在終于輪到了房地產信托融資的松動，估計地產基金后續也會放開備案，只是相比信托機構，地產私募機構目前可操作業務的選手已所剩無幾，尤其是自然人投資人對銀行、信托以外的非標理財產品抗性已越來越明顯，只是我們這類機構投資者不受什么影響，基金產品也仍是不錯的選項。除上述以外，國央企類的金控平臺也開始恢復了地產項目的資金投放。

4月2日，媒體報道稱浙江衢州市日前發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，由此成為了全國第一個取消限購和限售的城市，這其實也是繼鄭州、福州、哈爾濱之后樓市政策松動幅度最大的城市。市場普遍預計，全國一二三四五線城市的樓市松綁政策都還會陸續跟進出臺，樓市復蘇希望滿滿，所以開發商躺一躺、賴一賴，或許才是最明智的生存選擇。

很多同行非常擔心房地產以后會成為國央企類開發商絕對主導的產業，我們卻始終持懷疑態度，從集中度來看，2021年其實呈下降趨勢。事實上，國央企不可能一直加杠桿拿地，畢竟“三道紅線”擺在那里，而且近半年的土拍中除了國央企外，大部分都是地方性的本土民營房企在招拍掛市場拿地。因此，我們認為今后的重點客戶拓展方向應該是地方龍頭房企或者小而美的本土民營房企，以后這些房企才是拿地的主力軍，而且只有他們更能接受我們給出的年化12%左右的融資成本。

對于國央企類開發商會不會擠占民營房企市場份額的問題，至少短期內我們覺得肯定擠占不了多少比例，核心就是杠桿率的問題。我們最近在談的國央企類開發商的項目融資，大部分都要求機構端必須真股進入，同股同投，也即國央企不會為我們兜底利潤率，也不會作為劣后方分配利潤。很多國央企類開發商告訴我們，他們實質性降負債的導向已非常明確，在純債、明股實債等方式很容易突破“三道紅線”的背景下，目前都更傾向于尋找愿意進行真股合作的投資機構，而這個真股合作方向對于我們非標投資機構來說卻倍感為難。

值得一提的是，從春節到現在，我們一直都在降低融資成本，因為可選的交易對手越來越少，但問題是，我們非標產品對國央企的投放成本降到年化9%左右的時候，人家又要求必須真股投入了，所以機構端都感覺國央企類開發商的融資業務很不好做。如果不是今年城投平臺的非標業務讓我們有了更多的展業機會（城投方面基本都是做債為主），上半年將業務希望押在國央企類房企和僅剩無幾的民營房企身上肯定很難解決溫飽的問題。當然，我們也相信樓市肯定會企穩回暖，到時越來越多轉入安全地帶的民營房企的非標融資仍舊是上上之選。