正佳廣場，2018年全市場規模最大CMBS成功發行！

來源：讀懂ABS（ID：dudabs）

2018年9月3日，由廣發證券資產管理（廣東）有限公司（簡稱“廣發資管”）擔任管理人的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模73.006億元，為2018年全市場最大規模CMBS，并將于近期登陸深交所掛牌轉讓。

本次專項計劃的實際融資人為正佳企業集團有限公司（簡稱“正佳集團”），標的物為正佳廣場，位于廣州市城市中軸線CBD中國第一商圈—百萬平方米天河商圈之核心位置，是集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務于一體的現代化購物中心以劃時代建筑設計、42萬平方米超大規模，成就世界前十，亞洲城市中心最大的Shopping Mall，是中國最活躍的購物廣場之一。

本項目優先級A檔規模55億，發行利率6.5%，期限12年；優先級B檔規模13.006億，發行利率8%，期限12年。中誠信證券評估有限公司給予優先級A檔資產支持證券的評級為AA+，優先級B檔證券的評級為AA?；A資產為原始權益人依據《中融-正佳廣場信托合同》享有的信托受益權，并以正佳廣場未來12年的租金收入等為還款來源保障。

增信措施包括：底層資產擔保；履約保證金機制；結構化分層；現金流超額覆蓋；差額補足承諾；內部信用觸發事件（如：評級下調事件；違約事件；EBITDA下降事件等）

1、目標物業位置極佳

正佳廣場位于廣州市城市中軸線CBD中國第一商圈——天河商圈之核心位置，交通便利。曾入選《福布斯》雜志評選的“全球十大購物中心”，并于2011年被評為華南地區首個國家AAAA級商貿旅游景區。

2、資產服務機構管理能力強

正佳企業集團有限公司是我國早期傳統商業物業中的龍頭代表，發展至今已有24年的歷史，目前已經發展為集多產業于一體的大型多元化現代企業集團。正佳集團一直秉持創新驅動發展理念，嘗試各種跨界的發展路線：最早提出“體驗經濟”，把購物、娛樂、休閑合于一體，將正佳廣場打造為“亞洲體驗之都”。

3、資產池現金流穩定

受益于正佳集團的多元化經營戰略，資產池的現金流由商場運營收入、酒店收入、植物園與博物館的門票收入、物業經營收入等組成，現金流來源多樣廣泛，各板塊運營良好，回款穩定。

4、信用増級措施充分

本專項計劃租金現金流對優先級證券本息有較好的覆蓋；次級資產支持證券能夠為優先級資產支持證券提供一定程度的內部信用支持；正佳集團為資產支持專項計劃提供差額補足承諾；專項計劃層面的必備金額機制和保證金機制也為項目提供一定的信用增級。

正佳集團成立于1993年12月2日，系正大天河投資有限公司全資控股的子公司，截至2017年12月，正佳集團總資產達到176億元，主體評級AA。正佳集團經營多元化，包括購物中心、商品零售、休閑旅游、創意百貨、廣告傳媒、大型海洋館、自然博物館、雨林植物園、五星級酒店等。

本單CMBS的成功發行，為正佳集團盤活了商業物業、拓展了新的融資渠道，助力正佳集團攜正佳廣場、正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院、正佳萬豪酒店、正佳自然科學博物館、以及熱帶雨林生態館、廣府文化街等全領域旅游文化資源，全面打造“都市型世界級旅游目的地”。本產品的成功發行，體現了投資人對正佳集團現代化經營管理物業能力的認可，顯現了市場對以資產信用支撐產品創設上觀念的進步，展示通過CMBS在盤活存量物業、助力傳統零售轉型的重要意義。

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