地產(chǎn)風(fēng)聲 
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作者：遷延
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
傳言，每一位A股老板都曾遇到過一位江湖異人。
“這位老板，我看你骨骼驚奇，有道靈光從天靈蓋噴涌而出。我這里有本秘籍,十塊錢賣與你。拯救世界就全靠你了。”
“能扭虧為盈不？”
“能。”
半數(shù)的老板買下秘籍，勤加苦練習(xí)得絕招。
傳言，秘籍里一共兩頁(yè)，第一頁(yè)寫著“房產(chǎn)”，第二頁(yè)寫著“交易”。
1
一到年底，總有一些上市公司愁眉不展：虧得這么慘，報(bào)表怎么搞？
每至此時(shí)，總是年關(guān)和難關(guān)傻傻分不清楚，如何扭虧為盈成了一道技術(shù)難題。
畢竟不是人人都是山西來的會(huì)計(jì)，遇見困難就有財(cái)主上趕著送錢。多數(shù)公司沒那么多“夢(mèng)想”可以講，只能把心思用在自己身上。
左一招人員優(yōu)化，來不及。右一招變賣子公司，舍不得。于是，各家八仙過海，各顯財(cái)招。
無需付出多少代價(jià)，就能讓財(cái)報(bào)化腐朽為神奇的招數(shù)不多。關(guān)鍵時(shí)刻，唯有秘籍中的賣房絕招管用，能保住命也能保住利。
“傳統(tǒng)”就此誕生，每到年底就會(huì)出現(xiàn)一條獨(dú)特的風(fēng)景線：習(xí)得秘籍的上市公司師兄弟們，紛紛排隊(duì)賣房。
進(jìn)入第四季度以來，已有至少23家上市公司發(fā)布公告宣布賣房。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上可見端倪，其中多數(shù)在今年前三季度業(yè)績(jī)是凈虧狀態(tài)，里面還有掙扎在死亡線上的ST。
江湖規(guī)矩，上市連虧三年，公司前綴*ST，提示退市風(fēng)險(xiǎn)，連虧四年，就要被迫退隱江湖。
對(duì)于各家ST，賣房如同放血大招，保殼續(xù)命的成敗在此一舉。
本月中旬，*ST游久一口氣掛了8 套房產(chǎn)，出售的房產(chǎn)建筑面積近3000 平方米，評(píng)估價(jià)值為1.5億元。一旦搞定這筆交易，可為*ST游久增加凈利潤(rùn)約8000萬元。從而使*ST游久2019年全年凈利潤(rùn)扭虧轉(zhuǎn)盈，順利脫去*ST的帽子。
三年血虧，一招凈賺。
然而無論是保殼續(xù)命，還是粉飾財(cái)報(bào)，這種主業(yè)副業(yè)本末倒置，年末在資本市場(chǎng)臨時(shí)抱佛腳的行為，在監(jiān)管部門眼里都太刷存在感了
監(jiān)管部門隨即一紙緊急問詢送到游久，請(qǐng)游久解釋：集中出售8套房產(chǎn)基于怎樣的商業(yè)考慮？是否符合公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略？是否會(huì)對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展產(chǎn)生不利影響？
靈魂拷問三連。
游久人如其名，行江湖已久，內(nèi)功修為深厚，應(yīng)答自如：
這是為了盤活和優(yōu)化公司存量資產(chǎn)，主要基于下一步進(jìn)行內(nèi)涵式及外延式發(fā)展所需資金儲(chǔ)備考量，為企業(yè)未來的發(fā)展創(chuàng)造更大的空間。
說我賣房保殼？無情。
2
“玻璃大王”曹德旺曾經(jīng)調(diào)侃說：
中國(guó)的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn)，年底經(jīng)營(yíng)不好了賣兩套、發(fā)不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。
換句話說，一切經(jīng)營(yíng)問題沒有什么是賣一套房子解決不了的，如果有，那就賣兩套。
其實(shí)曹老板低估了A股企業(yè)的豪邁。必要時(shí)，它們甚至能掛出一個(gè)樓盤的量。
比如曾經(jīng)名噪江湖的海馬，這家早就戴上ST帽子的汽車制造行業(yè)的上市公司，曾經(jīng)一舉甩出上海、海口等地401套房，驚世駭俗的壯舉令人印象深刻。
401套現(xiàn)房是什么概念？按照30層高兩梯四戶換算，至少3棟的量。更夸張的是，這401套房這還只是海馬投資性房產(chǎn)的冰山一角。
公開數(shù)據(jù)顯示401套的賬面原值共計(jì)6475萬元，但海馬2018年報(bào)中顯示，其投資性房地產(chǎn)大約有2.59億元。
假設(shè)這些房產(chǎn)購(gòu)入成本相差不大的話，那就意味著海馬投資性房產(chǎn)可能有1600套，當(dāng)然，因每套面積有大小差異，數(shù)據(jù)會(huì)有偏差。
有熱心的媒體以當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)給海馬房產(chǎn)估值，這批房產(chǎn)購(gòu)入均價(jià)約為兩千元每平，現(xiàn)在市價(jià)約一萬元每平，能給海馬創(chuàng)造近10億增值。
所以江湖有言，海馬，是一個(gè)被造車耽誤的開發(fā)商。
房地產(chǎn)投資風(fēng)生水起的另一邊，海馬的主業(yè)卻不容樂觀，這些年汽車銷量一路下滑。今年前11個(gè)月，海馬累計(jì)銷量約為2.6萬輛，同比下滑了58.9%，長(zhǎng)城哈弗SUV家族單11月能賣8.3萬輛，吉利11個(gè)月賣了123萬輛，對(duì)比之下，海馬就是匹不值一提的瘦馬。
所以有熱心的網(wǎng)友建議：
海馬應(yīng)該轉(zhuǎn)行地產(chǎn)，汽車制造業(yè)嚴(yán)重限制了海馬的才華。
炒房增值，賣房保命。你以為他是造汽車的，別誤會(huì)，其實(shí)他是搞地產(chǎn)的。
3
房地產(chǎn)是上市公司平衡業(yè)績(jī)的海綿。
利潤(rùn)高時(shí)買房，地產(chǎn)海綿吸收利潤(rùn)，既可少繳利稅又能平穩(wěn)業(yè)績(jī)，應(yīng)對(duì)將來的風(fēng)險(xiǎn)。
利潤(rùn)低時(shí)賣房，地產(chǎn)海綿放出利潤(rùn)，既可賺房產(chǎn)差價(jià)又能提業(yè)績(jī)，避免久虧退市。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至到2019年三季度末， A股一共3743家上市公司，1826家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比超過48％，半數(shù)老板習(xí)得秘籍的傳言，看來不是空穴來風(fēng)。
對(duì)比2009年，十年之前的A股企業(yè)合計(jì)持有房產(chǎn)1600億，十年之后這些企業(yè)合計(jì)持有的房產(chǎn)市值已達(dá)1.3萬億元，
十年時(shí)間，房產(chǎn)持有總值膨脹8倍，而且投資性房產(chǎn)的規(guī)模仍在不斷攀升。
有一點(diǎn)值得注意，投資性房地產(chǎn)是不包括存貨用于銷售和自用的部分，就是說房企的商品房存貨并不計(jì)算在內(nèi)。投資性房地產(chǎn)的定義是，用來收租或賺差價(jià)，也可以是兩者兼有的資產(chǎn)投資行為。
再說得直白一點(diǎn)，上市公司炒房的規(guī)模越來越大。
這些年的樓市和股市行情迥異，即便傻子都知道炒股不如炒房。而對(duì)于A股企業(yè)來說，炒房一舉兩得，房地產(chǎn)致富效應(yīng)可以溢出到自身股價(jià)上。
典型的就如浪奇實(shí)業(yè)股份公司，12月13日，浪奇發(fā)布股票交易異常波動(dòng)的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日兩個(gè)交易日中，這只股票連續(xù)兩次開盤即漲停。
股價(jià)大爆發(fā)，背后的原因不是業(yè)績(jī)爆表，而是房產(chǎn)拆遷。浪奇名下地塊遇拆遷，可收22億補(bǔ)償款。這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于浪奇總市值的一半。
以浪奇去年的盈利能力估算，22億得掙上65年。現(xiàn)實(shí)可能更骨感，上市26年以來，浪奇的凈利潤(rùn)總和只有4.75億元。
這邊拆遷消息走漏，那邊投資人聞風(fēng)而動(dòng)，股價(jià)連續(xù)封板漲停。
半生在實(shí)體行業(yè)摸爬滾打，沒想到有一天因?yàn)椴疬w致富。房子締造的傳奇還有很多。
在上市公司的手里，房地產(chǎn)還有更多的騷操作，浪奇是靠房地產(chǎn)收錢，吉林森工則是借房地產(chǎn)送錢。
近日，吉林森工從公司控股股東旗下的兩個(gè)房地產(chǎn)公司手里接過了162套房產(chǎn)，而這兩家公司近年?duì)I收幾乎為0，利潤(rùn)也雙雙為負(fù)數(shù)，資金鏈問題突出。
上交所急忙發(fā)詢，質(zhì)疑吉林森工買房是假，向股東輸送資金是真。還是俗話說得好，房產(chǎn)是塊磚，哪里需要往哪搬。
那本江湖秘籍一共兩頁(yè)，第一頁(yè)寫著“房產(chǎn)”，第二頁(yè)寫著“交易”，封底還有一句話：
手中有房，心中不慌。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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