東莞城市更新項目的前期占坑策略

東莞市某城市更新項目范圍內涉及辦理城市更新手續的權屬人一共為7戶，其中某私企公司所有的廠房位于拆除重建區內，且位于更新單元的較為中間位置無法進行單元切割處理。該私企公司在項目實控方接觸后要求項目方進行提前收購，為保證項目順利推進，實控方決定對其進行意向收購。

“定金+拆賠”模式基本邏輯是項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務商公司）預先支付少量定金的方式控制項目物業和股權，未來城市更新單元進入不動產要約收購階段后，再由單一主體公司與物業權屬人簽訂搬遷補償協議，其余收購款項由單一主體公司以拆遷補償款的名義進行支付。

1.違反政策規定。在項目沒有實際進入不動產要約收購階段即簽署拆遷補償協議，拆遷補償協議或面臨無效風險，無法對合同雙方形成有效的約束。

2. 僅以定金的形式控制不動產權屬人缺少有效控制。如以辦理抵押登記的形式控制物業不得擅自轉讓，亦存在主債權合同與抵押合同不符的問題，辦理的抵押登記存在法律瑕疵的風險。

3. 物業權屬人未來預期不可控。前期簽訂的拆遷補償協議需要在項目進入不動產要約收購階段后進行換簽，不能保證換簽時，相應的權屬人不斷增加拆遷訴求，導致項目成本不可控。

在該方案下，因意向收購階段沒有進行資產過戶或者股權過戶，可直接規避資產過戶環節的大額稅費和股權溢價無法進入項目成本的問題，直接降低意向收購階段的交易成本和交易總價，在項目整體稅收層面通過拆遷安置補償的模式，可有效提高土地成本，有利于降低項目的綜合稅負。

股權收購模式即項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務商公司）收購物業權屬人公司股權的方式控制物業權屬方，未來城市更新單元進入不動產要約收購階段后，再由單一主體公司與該物業權屬人簽訂搬遷補償協議形成單一權利主體，在物業權屬人公司收到相應拆遷補償后再做安排。

實務操作的角度上看，股權收購在取得目標資產的同時，還需承繼目標資產所在項目公司的歷史債權債務，股權收購與資產收購（尤其是賣方實收、買方包稅）的交易模式相比資產收購價款相對較低（減免部分稅費）、前期資金壓力相對較小，且沒有資產轉讓條件的限制。

1. 稅負較低。在股權收購模式下，收購方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購方僅需要繳納印花稅、企業所得稅。在股權收購的交易模式下，不論是收購方還是被收購方的稅負都較輕，尤其是被收購方可以避開增值稅和土地增值稅的繳納。

2. 易促進交易。磋商交易對價時，在雙方都承擔較低稅負的情況下，更有利于促進交易的實現，因而股權收購的交易方式目前仍是大多數房地產類并購項目的優先選項。

1. 承繼標的資產債權債務風險。股權收購模式下，在取得目標資產的同時，還需要承繼目標資產所在項目公司的歷史債權債務。由于大多數的權屬方成立時間較早且用于實際經營，債權債務復雜，或有債務和隱性負債等會無形中增大股權并購的風險，因此采用股權收購方式前需要進行嚴謹的盡職調查，防范潛在風險。

2. 境外股權交易。如若物業權屬方的股權架構涉及境外主體，進行境外公司的股權收購將會增大項目資金運作和風險把控的難度，比如需解決復雜的資金出境問題。

資產收購模式即項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務商公司）直接向物業權屬人收購物業并辦理資產過戶，未來城市更新單元進入不動產要約收購階段后，再由單一主體公司與該實控公司簽訂搬遷補償協議形成單一權利主體。

從實務操作的角度來看，資產收購的交易背景下，所收購的目標資產干凈，不用承擔轉讓方的連帶債務，財務稅務法律風險較小，且不用考慮股權溢價的問題以及代扣代繳個人所得稅的風險。此外雖然前期收購稅費較高，但后期節稅空間會更大一些。

1. 風險易于控制。資產收購模式不存在“定金+拆賠”模式下的產權控制瑕疵，可安全保障項目開發的權利，在未來單一主體公司與實控公司簽訂拆遷補償協議時，其交易更為靈活，邏輯結構最為簡單，風險相對最小。

2. 資產收購干凈無債務負擔。資產收購只針對目標資產進行，當股權收購遇到部分股東阻撓時，則收購風險增大，資產收購則可有效避開上述限制。

3. 提高項目拆賠合理性。相應物業通過資產收購的方式，提高了物業計稅基礎并取得相應的完稅憑證，未來可在拆遷補償環節作為拆賠的形式要件，提高項目拆賠合理性，增加項目未來收益率。

1. 交易稅負較重。直接進行資產收購所需承擔的稅負較重，不能享受被收購企業因虧損帶來的所得稅減免，稅負較重會直接影響收購資產的成本。比如：大部分更新的廠房物業建成時間較早，交易溢價率較高，轉讓方將面臨高額的土地增值稅、增值稅和企業所得稅的繳納問題，這也是多數企業不選擇直接進行資產收購的主要原因（尤其是被收購方要求實收、買方包稅的情況）。此外，還應考慮未來單一主體公司對實控公司進行拆賠的相關稅費問題。

2. 需提前支付現金流。在項目未進入不動產要約收購環節未能最終被確認為開發主體前，資產收購（尤其是被收購方要求實收、買方包稅）的交易模式下收購方需提前支付轉讓環節的增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅等稅費，將加重企業現金流負擔。

除上述問題外，未來拆遷賠償合理性問題亦值得探討。東莞市城市更新的拆遷賠償遵循市場主導的原則，即交易雙方應參照沒有關聯關系情況下的定價，雙方在公正、公平、公開的基礎上，以市場公允價值作為交易定價標準。此外，拆遷安置補償協議的備案也以保護原始權利人為導向，較少會對拆遷賠償的真實性和合理性進行實質審查。未來單一主體公司若想在拆遷賠償中包含資產過戶環節的稅費和前期費用，按現行東莞市城市更新政策，基本都要求遵守真實性原則，業務真實是未來稅前扣除的核心；其次是形式要件要求，如票據、流水、合同、業務能互相印證；再次，合理性原則，稅前扣除應在合理范圍內，若有特殊情況也應有合理性支持。故額外費用若需在未來實現稅前扣除，需要在上述幾方面多下功夫。

此外在上述討論基礎上，我們在實務中遇到了實控方對物業權屬方采用的資產收購方式，同時又以該收購主體中標了單一主體且已經完成要約收購，并進入土地合同簽署階段的案例。在該種情況下，物業權屬方已經在意向收購階段變更為單一主體公司，那么在形式上也就構成單一主體公司利用自有物業參與城市更新，單一主體公司此時面臨如何解決入賬的拆遷成本問題。根據我們的項目經驗，該種情況下，可將該物業的歷史成本作為拆遷成本，那么如何尋找歷史成本將是該種情況下解決問題的關鍵所在。由于項目還在推進中，筆者將在后續文章中對上述情況的處理方案予以總結分析。

綜上，在東莞城市更新單一主體掛牌招商的模式下，為解決拆遷難題，意向收購確實是解決項目推進的有效手段，但不同方案下存在不同的法律及稅務風險需要實控方多加考量，如實控方在方案選擇、操作時間、操作節點上稍不注意，都將對項目產生較大影響。