地產融資之稅務籌劃

1、銀行：債權

2、信托：股權、債權、股加債、權益類買返

3、私募基金：股權、大股小債

4、資管：股權、股加債

（一）債權投資方式的利息處理

根據《企業所得稅法實施條例》第38條“非金融企業向金融企業借款利息可據實扣除”，因此向以下機構借款的利息可據實扣除：（1）中央銀行；（2）銀行，包括政策性銀行、商業銀行；（3）信托機構；（4）非銀行金融機構，主要包括國有及股份制的保險公司，城市信用合作社，財務公司等；（5）在境內開辦的外資、僑資、中外合資金融機構。

《企業所得稅法實施條例》第38條“非金融企業向非金融企業借款利息支出，不超過按金融企業同期同類貸款利率計算數額部分，準予稅前扣除”。

由于私募基金公司屬于非金融企業，因此，根據上述，向私募基金借款產生的利息在同期同類金融企業貸款利率范圍部分據實扣除，超過部分一般做成咨詢服務類費用另行收取或由基金管理公司指定體系外的第三方收取。

需要注意的是，實務中經常將利息費用調整為與貸款支出無關的費用，如工程、設計、法律咨詢服務費等，主要原因是為了解決進項抵扣問題。具體可參見《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）《附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定：“第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：......（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務?！?/p>

（二）股權投資方式的財稅處理

1.架設SPV的常規處理

金融產品設立成功后，如果以受讓原股東持有的目標公司股權的形式取得目標公司股權，則股權轉讓方可能面臨高額的股權轉讓所得對應的高額的個人所得稅或者企業所得稅的繳納問題，因此在技術操作上一般都是由金融產品（信托計劃、資管計劃、私募基金等）以增資入股的形式取得項目公司股權，具體資金的注入方式一般都拆分為實收資本與資本公積形式。

金融產品（信托計劃、資管計劃、私募基金等）直接持有目標公司股權的情況下，因目標公司名下有土地和房產，因此金融產品以約定的價格（一般是本金加年化利息）將股權轉回給項目公司原股東的時候，基本上都會因股權轉讓價格低于公允價值（項目公司凈資產評估價格）而面臨納稅調整的風險，典型的問題就是轉回股權的時候無法順利辦理稅務變更，或被直接要求進行納稅調整，由此引起金融產品投資人在退出階段承擔高額的因股權轉讓所得而產生的所得稅。

正是因為金融產品直接持有項目公司股權時在退出階段會遇到高額稅費的問題，因此行業操作中一般都會考慮在金融產品和項目公司之間嵌套一個SPV，也即由金融產品持有SPV（特殊目的公司）股權后，再由SPV持有目標公司的股權，在金融產品退出時由項目方原股東按約定回購金融產品持有的SPV的股權則一般都能避開因公允價值（目標公司評估凈資產）引起的納稅調整問題，當然也有上海等部分地區存在例外情況（稅局會穿透核查）。需要說明的是，如果是金融產品投資架構的SPV設計存在難度，則可以直接以明股實債的方式處理。

2.混合性投資相關問題

在金融產品直接持有項目公司股權的情況下，如果產品存續期間存在明顯的按期付息特征，則金融產品退出時可直接按《國家稅務總局關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第41號）的規定進行定性，但必須做減資的退出方式處理。如不按減資處理，則仍舊會面臨股權轉讓引起的按公允價值進行轉讓價格確認所涉的納稅調整問題，也即產品投資人在退出時將面臨高額的所得稅繳納問題。

需提醒的是，通常而言，明股實債的財務處理跟真股產品的備案存在沖突，因此產品備案時只能以真股投資的方式體現出來（尤其是私募產品備案），后面再通過抽屜協議或補充協議完成明股實債的配合性財稅處理。

附：

3.明股實債的問題

（1）約定到期按確定的價格（本金加利息）由原股東或指定主體回購股權

根據上述分析，金融產品只有通過減資退出項目公司才能實現利息確認的效果，也即約定原股東或指定主體到期回購股權還是會面臨股權的稅費問題，筆者亦遇到不少案例。

（2）股權維持費/股權維護費的問題

在金融產品直接持有項目公司股權的情況下，有不少機構會和項目方約定產品存續期間由金融產品持有項目公司股權，到期后原股東以原價回購股權，產品存續期間則由原項目公司股東向金融產品或產品管理人指定的第三方支付股權維持費（實際上就是利息），此種做法亦基本會被認定為不合規的明股實債，原股東回購股權時金融產品還是會遇到高額的稅費問題。

（三）權益受讓方式的財稅處理

以信托機構的收益權類產品為例，資產收益權轉讓信托包括股權收益權轉讓信托、物權收益權轉讓信托、特定資產收益權轉讓信托等。目前收益權類產品已成為一種重要的信托產品類型，各信托公司均廣泛開展了此類信托業務，但是就此類業務的會計核算方法并沒有在信托業界形成統一認識，各公司財務人員依據各自對該類業務的理解進行會計核算，不過業內的大部分信托公司都比較傾向于將該類買返業務當成類貸款處理，并開具利息發票，具體為“貨物或者應稅勞務、服務名稱：金融服務-企業貸款-利息”。

需注意的是，信托計劃成立后受讓項目方的資產收益權，信托計劃到期后項目方以固定利率（即約定的本息）回購資產收益權的業務模式，在會計上目前應定性為“買入返售金融資產”。具體來說，根據2017年修改的會計準則，金融資產基于其合同現金流量特征及企業持有該等資產的業務模式分類為：以攤余成本計量的金融資產（AC）、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產（FVTOCI）、以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產（FVTPL）三大類別，取消了原按照持有金融資產的意圖和目的將金融資產分為以公允價值計量且其變動加入當期損益的金融資產、貸款和應收款項、持有至到期投資和可供出售金融資產四分類。通俗地說就是金融工具你要是只想要收取本息，你就按照攤余成本核算，如果你又想要本息，又可能賣掉，那就按照FVTOCI核算，其余的金融工具就全部在FVTPL中核算。當然你可以把非交易性權益工具指定為FVTOC。

因此，總體來說，權益類信托買返產品在實操中按利息處理是一種簡捷處理的方式，但存在一個問題，那就是利息增值稅不能差額扣除，轉讓就不劃算，如果按金融商品轉讓就可以差額交稅。

回到項目公司支付利息的所得稅扣除本身，因具體處理上同債權投資方式的利息處理一致，因此只要區分放款方是金融企業還是非金融企業并進行相應處理即可，具體就不再贅述。