地產(chǎn)風聲 作者：內(nèi)幕君
來源：地產(chǎn)風聲（ID：fangshi488）
不做大哥好多年。
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98年亞洲金融危機風暴下，廣東省在香港創(chuàng)辦的粵海企業(yè)集團以及在澳門的南粵公司，都向省里打報告說：
公司資金十分緊張，面臨違約風險。
那年九月，粵海有一筆7200萬美元的商業(yè)票據(jù)到期，眼看沒錢還，粵海想著“以債養(yǎng)債”，但沒有銀行愿意借錢給它。當家長的廣東省政府只好動用財政節(jié)余替子還債。
沒想到的是，“熊孩子”欠的錢不是一筆兩筆，而是一筆接著一筆?；浐Ｗ约航淮嘿Y不抵債45億港元。
省里請畢馬威去審計，結(jié)果讓省里領導們倒吸一口涼氣：
粵海資不抵債91.2億港元。
實際情況比聽到的還要嚴重，畢馬威指出粵?！巴顿Y失當”、“債臺高筑”以及“弄假作假、帳實不符”。南粵公司同樣問題重重。
在黨中央、國務院的支持下，廣東省政府決定對南粵、粵海等幾家公司進行債務重組，史稱“粵海重組案”。
這在當時稱得上是中國國營企業(yè)規(guī)模最大的重組：
重組債務接近60億美元，涉及500多家企業(yè)、200多家債權銀行、1000多家貿(mào)易債權人。
事情之復雜、局面之被動可想而知。
但僅用兩年，“粵?！背晒χ亟M，第三年已經(jīng)扭虧為盈。到2004年，公司恢復派發(fā)股息，外界直呼“粵海奇跡”。
枯木能回春，離不開一個叫武捷思的人。
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這個人是個金融專家。
1999年，經(jīng)濟學博士、高級經(jīng)濟師、時任廣東省長助理的他，被派去香港負責“粵海重組”，協(xié)助當時的廣東省常務副省長。
在省府牽動推動下，粵海集團、南粵集團和廣東省東江-深圳供水工程管理局重組成廣東粵?？毓?，武捷思任董事長。
公司恢復派息的2004年，武捷思出了本《粵海重組實錄》，還原了這場牽動風云的重組。
由官轉(zhuǎn)商的武捷思對外界說，“和當官相比，我更愿意做企業(yè)家?！?/p>
沒過多久，合生創(chuàng)始人朱孟依銜來金色的橄欖枝。
500萬元年薪和2000萬股認股權。
為了挖得武捷思，朱老農(nóng)不惜下重金。2005年4月，武捷思加盟合生創(chuàng)展，擔任行政總裁。
但是合約期還沒到，2007年武捷思就離職了，原因是與朱孟依存在管理理念上的分歧。
連復雜的“粵海重組”都能搞定，卻搞不定一個合生創(chuàng)展，狗蛋說:
看來朱孟依是一個不好搞的老板。
從武捷思開始，合生的每一任行政總裁都干不滿3年。
20天前，合生創(chuàng)展發(fā)公告宣布席榮貴辭任。作為合生創(chuàng)展第5任行政總裁，席榮貴努力待了26個月。
在席榮貴之前，合生行政總裁一度空置6年，更早之前，陳長纓和薛虎都在這一位置上短暫停留過。
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說到底，還是因為家族化色彩濃厚。
朱家兩公子都在家族關聯(lián)企業(yè)上班，或搞投資或做商貿(mào)，小女兒朱桔榕繼承老父親衣缽干地產(chǎn)，并且早早就踏上接班人之路。
上大一的時候，朱孟依把她安排進合生實習；上大三時，其它同齡人開始琢磨怎么寫畢業(yè)論文，小朱同學已經(jīng)當上總裁助理，分管財務、人力、行政等工作。
因為工作任務太重、壓力太大，朱桔榕沒修夠?qū)W分，沒能按時拿到人大金融專業(yè)的畢業(yè)證。她的班主任說：有時候她不來上課。
對于無法拿按時畢業(yè)，朱桔榕解釋：一邊工作一邊學習，時間不夠用，晚畢業(yè)一年對我也沒什么影響。
在狗蛋看來，如果是繼承家業(yè)，沒畢業(yè)也沒影響。
2012年3月26日，朱桔榕被委任為合生創(chuàng)展集團常務副總裁時，年僅22歲。公司發(fā)出人事公告后，內(nèi)部猜測不段：
25天前，在公司效力18年的薛虎請辭執(zhí)行董事兼行政總裁，是為了給朱桔榕讓路嗎？
從任命來看，“行政總裁”一職還空缺。當時朱桔榕回應媒體：我配合協(xié)助張懿。
張懿是朱老板用400萬年薪和9萬股股權從銀行挖來的，沒干過房地產(chǎn)，但一來就披掛董事局副主席戰(zhàn)袍，并分管財務，可見老朱一開始還挺看重他。
但和同出銀行業(yè)的武捷思一樣，張懿在合生也沒待太久，2011年11月來，2013年7月走，兩年不到。
在狗蛋看來，職業(yè)化不徹底的家族企業(yè)背后，基本都站著一個不放權的老板。
武捷思加盟合生除了頭一年，其余時光里沒啥話語權。外界說“朱老農(nóng)把權力牢牢抓在手里”。
這些年朱桔榕被推到臺前，朱孟依隱到幕后，但那雙無形的手從沒真正離開過。
小霸王孫策把帥印給弟弟孫權時交待，“外事不決問周瑜，內(nèi)事不決問張昭。”合生內(nèi)部則是，小事不決問小朱，大事不決得問老朱。
有一回春節(jié)，朱孟依給朱桔榕2萬元發(fā)“開門紅包”，朱桔榕想了想，自己用私房錢又添了10萬。
小事情上，朱桔榕還是能做主的。
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人來人往都作了浮云散，朱老板則給外界留下這樣的印象：
一個走“上層路線”的人。
從做第一個項目開始，朱老板就展現(xiàn)出了擅于利用資源的一面。
上世紀80年代初，朱孟依在老家梅州豐順縣當包工頭，看到很多小商販沿街擺攤，沒有統(tǒng)一管理顯得城市雜亂無序，朱孟依就跑去找政府談，表示他可以出資搞條商業(yè)街，既方便城市管理還能收稅。
結(jié)果談成了，朱孟依從包工頭變成收租的包租公。
90年代朱孟依轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州，施展出來的拿地術也是令人望塵莫及。
1993年，朱老板在廣州郊區(qū)天河拿下總建100萬平的地塊，當時還是一片農(nóng)田，后建成華景新城。
外界不解：別人都在搶市中心，朱孟依為啥選擇去郊游？
后來大家就秒懂了。拿地沒多久，天河區(qū)被規(guī)劃為新的商業(yè)中心區(qū)。初入廣州就站穩(wěn)腳跟，朱孟依幾年功夫開發(fā)了十幾個項目，其中不少大盤，比如占地約3000畝的華南新城。
那時候還沒有公開透明的土拍機制，拿地都是各憑本事。合生憑借廣州一城的開發(fā)規(guī)模，就抵過萬科在全國五大城市開發(fā)的總規(guī)模，這背后少不了靈活的手腕。
2003年一場訴訟，讓人全方位立體化見識到這種靈活。
那年年初，廣州市天河科技園建設總公司提起訴訟，向被告索賠6個億。被告方有三個：
珠江投資、廖若清、南博置業(yè)。
三個都跟朱孟依有關。珠江投資和南博置業(yè)是朱家的企業(yè)，廖若清是廣州科技園實業(yè)公司的總經(jīng)理，這家公司是珠江投資和科技園建設總公司（下稱建設公司）的合作企業(yè)，而廖若清是珠投委派的。
原告訴訟原因是，科技園實業(yè)名下374畝土地，被悄悄過戶到朱孟依公司了。
廖若清代表科技園實業(yè)與南博簽約，雙方合資成立一家新公司，南博占股95%。合同規(guī)定，由新公司向科技園實業(yè)支付土地前期開發(fā)成本，4.045億元。
原按照容積率計算，分攤后的建面地價每平不超過800元。周邊毛坯房已經(jīng)賣到1萬元一平。也就是說，300多畝地賤“賣”給了朱孟依。
這么個賤賣法，原告方建設公司傻眼了，說合同無效，理由是：按照珠投和建設公司此前的約定，科技園實業(yè)的總經(jīng)理對外簽訂合同要有董事長的書面授權。
被告方提供的董事長簽署的授權委托書，廣東省公安廳鑒定結(jié)果顯示：
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一審判決，讓相關公司賠償土地差額和支付合同約定的土地開發(fā)成本。
一共是4.5個億。
建設公司難以接受。一方面，等于判定“偽合同”有效；另一方面，自個沒收回應得的土地成本。
糾紛后來怎么平息的不得而知。
建設公司不久后改制，從國有企業(yè)轉(zhuǎn)成股份制公司。而合生在爭議地塊上建起了高端住宅項目“駿景南苑”。
原告方一個高管憤憤不平地說：“太狠了，賺了那么多，土地都是從我們這里白拿的。朱孟依是有‘原罪’的?！?/p>
而你爭我奪的這些土地，當初政府劃撥時的性質(zhì)是工業(yè)用地。
吃官司的那些年，合生還是一輪掛在十二點方向的太陽。
2004年，合生成為內(nèi)地第一家銷售破百億的房企；同期萬科銷售額在70億元左右，碧桂園32億，恒大只有14.4億。從規(guī)模上看，被王石稱為“地產(chǎn)航母”的合生，是妥妥的業(yè)界一哥。
2005年，福布斯中國富豪榜單上，朱孟依以14.3億美元的財富排名第二。
盡管威名很足，但朱孟依始終保持低調(diào)，很少出現(xiàn)在媒體鏡頭前。翻來找去，網(wǎng)上關于朱老板的照片就那么幾張。
越是根深的大樹就越不會招搖。
《時代周報》的記者曾經(jīng)查詢工商資料得知，朱孟依旗下的珠江投資，最初是一位元帥研究會名下的集體所有制企業(yè)。這讓狗蛋想起文科曾經(jīng)寫過的一句文案：
沒有一定的高度不適合如此低調(diào)。
巔峰之后的故事大家都知道了，一些媒體總結(jié)為：
地產(chǎn)航母的沉淪。
這些年，百強榜上已經(jīng)難覓合生的影子。2019年提速之下，合生賣了204個億創(chuàng)下新高，是同期萬科銷售額的3.1%。
規(guī)?！懊阅恪绷它c，但能穿越周期做到小而不倒，不得不說：
合生是一家神奇的公司。
2019年末房企總貨值排行榜上，合生以3195億貨值排在第43位，其中權益貨值3131億排在第28位。換句話說，銷售榜百強外的合生，其實是個不折不扣的“大地主”。它手上98%的土儲都是自己的，貨真價實，不存在合作拿地從而“注水”撐數(shù)據(jù)。
這讓狗蛋很不解：除了今年180億北京搶地外，也沒見合生“剁手”過??！
我告訴他，很多是人家十年前，甚至二十年前就拿了的地。順便，我給狗蛋列了合生最近十年的毛利率：
40%、46%、43%、38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.6%、49.1%、50%。
在上市房企毛利率平均30%左右的地產(chǎn)賽道，“沉淪的航母”才是那個種子選手。這里頭少不了土地溢價紅利的功勞。朱孟依曾在90年代初混跡香港，最終他學到了香港地產(chǎn)開發(fā)模式的精髓。
現(xiàn)在的朱孟依有一項新愛好：“炒股”。
前幾天合生披露最近一年股權投資的情況顯示，其去年底花64億元買入小米、平安健康、平安保險等。按照最新股價，這筆投資浮盈35億左右。
從合生身上，喜歡做大哥的狗蛋得出一個新感悟：
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 前“地產(chǎn)大哥”沉默的日子
