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    政策篇:“穩”字當頭,加碼調控與限跌、財稅托市并行

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-10-02 02:39 2573 0 0
    居民信貸政策難言松綁,確保居民杠桿率穩中有降。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    “房住不炒”主基調之下,2021年三季度,房地產金融監管不斷被強化,“三道紅線”試點企業拿地銷售比限定40%,倒逼房企降杠桿。

    年初重點22城施行土地集中出讓,8月二輪集中土拍迎來新規,涉及溢價率下調至15%,競買資金必須來源自有資金,禁止“馬甲”公司搶地等,核心在于嚴控實際地價。

    與此同時,住建部、自然資源部等8部門協同整治市場秩序,地方政府繼續落實城市主體責任。據不完全統計,前三季度共有24省市房地產調控升級,其中,9城落地二手房參考價。反觀岳陽、江陰等6城出現大范圍的降價潮,地方政府緊急采取約談房企、落地“限跌令”等維穩措施;長春、珠海等5城通過財稅政策托底樓市,以期刺激居民購房消費,減緩市場下行壓力。

    接下來的四季度,房企整體融資環境還將保持收緊態勢,倒逼房企繼續去杠桿、降負債。居民信貸政策難言松綁,確保居民杠桿率穩中有降。熱點城市仍需堅持調控目標不動搖,但由于下半年以來市場持續降溫,四季度政策加碼的頻次將顯著低于三季度,甚至會出現政策空窗期,但全國房地產市場持續降溫的大趨勢難以扭轉。

    01

    24省市調控加碼,9城出臺二手房參考價

    2021年三季度,24個省市加碼房地產調控,以期實現房地產市場平穩健康發展,政策內容主要涉及限購、限貸、限價、限售、增值稅費、二手房參考價等。

    具體城市來看,惠州、衢州、銀川落地限購,上海、杭州等升級限購。比如房價漲幅較為明顯的銀川,寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購2套住房,非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件,落戶杭州未滿5年的,需在購房前2年內連續繳納24個月社保方可購買1套住房,非杭州戶籍需在購房前4年內繳滿48個月社保方可購房。

    上海、銀川升級限貸,內蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執行“三價就低”原則,即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。上海上調房貸利率,首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

    蕪湖、海口、三亞升級限價,同一項目價格備案后1年內不再調整。此外,合肥將實行住宅項目均價控制,商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價,并合理確定樓層價差,積極穩控房價。

    值得注意的是,上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發布機制,引導二手房理性交易,維穩房價預期。其中,上海政策力度最為嚴苛,將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

    表:2021年三季度政策加碼城市

    數據來源:CRIC

    02

    集中供地新規:控地價、限馬甲

    年初重點22城迎來集中供地政策,首輪集中拍地出現熱點城市地價高企、房企恐慌性搶地等問題。

    基于此,8月10日自然資源部召開閉門會議,要求集中供地城市優化第二批次土地出讓政策,隨后,各大城市臨時中止土拍,紛紛調整土拍規則,只要涉及三大方面:

    首先,下調最高限價,溢價率降至15%。其中杭州 “競品質”地塊最高溢價率更是低至5%。

    第二,加強競買人資質、購地資金來源管理,提高競拍門檻。多地明確土拍“限馬甲”,同一企業及其控股的各個公司,不得參加同一宗地的競買。比如杭州提高競買保證金繳納比例至起拍價的20%,部分地塊需足額繳納30%,而首輪土拍競買保證金僅為起始價的10%、最高5000萬元。

    第三,達到最高限價后,調整競價方式。青島、沈陽等城市部分地塊采取“限地價、競品質”出讓,杭州、天津、福州單宗住宅用地達到最高限價后,采用搖號方式確定競得人,成都多數地塊在達到最高限價后轉為“競銷售型一類人才公寓面積比例”,上海一次性報價階段增加“隨機值”。

    表:18城調整第二批集中土拍規則

    數據來源:CRIC、企業公告

    03

    拿地銷售比40%倒逼房企降杠桿

    7月26日,被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%,不僅包括公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲地的支出。

    該政策將投資與銷售掛鉤,是對房企融資“三道紅線”的重要補充。嚴格約束房企融資、投資行為,倒逼房企主動降杠桿,防范系統性金融風險,切忌以企業杠桿率進一步高企為代價,博取更高的銷售業績。

    同時,為雙集中供地政策打補丁。首輪集中供地中,規模房企、國企、央企憑借融資優勢,幾乎占據了半壁江山。嚴控拿地銷售比,能夠引導企業理性拿地,避免不惜成本地高價搶地,嚴重擾亂房地產市場秩序。

    04

    壓力城市開始“限跌”、“托市”

    三季度,全國房地產市場持續降溫,部分壓力城市出現大范圍的降價潮。作為首個“限跌令”城市,岳陽多個樓盤價格“跳水”,降價幅度多達3000元/平方米。

    出于穩房價、穩預期的需要,岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中,岳陽、江陰明文規定禁止大幅降價,昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式,禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰,擾亂房地產市場秩序。

    此外,唐山、江陰等熱點城市也發布“限跌令”,市場熱度出現了180度轉折,其中唐山最為典型,2020年8月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談,短短一年時間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”。

    表:2021年三季度6城落地“限跌令”

    資料整理:CRIC

    除限跌之外,長春、珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策,緩解房地產市場下行壓力。其中長春發布購房補貼,肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率,降低二手房交易成本。

    表:2021年三季度5城財稅政策托底樓市

    資料整理:CRIC

    中國經濟正迎來由高速增長到高質量增長的轉型窗口期,房地產調控導致的短期陣痛在所難免,以刺激房地產拉動經濟增長的老路顯然已走不通,房地產金融政策仍將全面趨緊的局面不會實質轉變。

    聯系到下半年以來市場持續降溫,三季度密集調控成效顯著,四季度熱點城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度,甚至會出現政策空窗期。壓力城市仍需為市場減壓,防止城市房價出現大幅下滑,預計成交持續低迷、房地產庫存高企的壓力二、三線城市和落地“限跌令”的壓力城市有著強烈的托底房地產市場內在沖動,未來放松對沖或刺激的可能性頗高。

    當然,部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調,更難以扭轉全國房地產市場持續降溫的大趨勢。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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    原標題: 加油2021丨政策篇:“穩”字當頭,加碼調控與限跌、財稅托市并行

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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