成都集中供地第四天：32億分食遠(yuǎn)郊、旭輝獲新津百畝宅地

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 為期五天的成都首場(chǎng)集中供地已臨近尾聲，熱度相比之前似乎有所降低。

6月10日，延續(xù)了“雙限價(jià)+競(jìng)自持”的競(jìng)拍規(guī)則，于上午10點(diǎn)開始拍賣的7宗地塊在下午3點(diǎn)前就全部完成出讓，成交總額為32.58億元，樓面價(jià)在3400元至6600元/平方米。

據(jù)悉，今日約24家企業(yè)報(bào)名參與，其中萬(wàn)科報(bào)名6宗、金地報(bào)名5宗。

具體來看，上午4宗地塊均是位于青白江區(qū)的住兼商用地，合計(jì)出讓面積300畝。其中2、3、4號(hào)地為連襟地，由德商、海倫堡、金地以9.3億競(jìng)獲；靠近長(zhǎng)流河公園的1號(hào)地，則由大發(fā)地產(chǎn)以3.9億競(jìng)得。

下午3宗地皆位于新津區(qū)，包括2宗住兼商用地以及1宗純住宅用地，分別由旭輝、成都盛城、武漢卓爾以總價(jià)20.3億分食，合計(jì)面積約360畝。

在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常把青白江區(qū)界定為三圈層，即為遠(yuǎn)郊地區(qū)，目前區(qū)域房?jī)r(jià)約為8000元至9000元/平方米。

在今日拍賣現(xiàn)場(chǎng)，青白江區(qū)1號(hào)地塊凈用地面積54.5畝，位于長(zhǎng)流河公園附近，生態(tài)資源優(yōu)越。另外包含商業(yè)部分20%至30%，容積率2.5，可售商品住房清水最高銷售均價(jià)為9800元/平方米。

最終該地塊由上海房企大發(fā)地產(chǎn)以4300元/平方米+自持4%斬獲，溢價(jià)率10.26%，計(jì)容建面為90814.07平方米。

值得注意的是，6月9日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱以7004.9萬(wàn)出售了同屬成都三圈層的邛崍市大發(fā)融悅和府項(xiàng)目。

資料顯示，大發(fā)邛崍項(xiàng)目建筑面積9.94萬(wàn)平方米，是其已經(jīng)建成的高端產(chǎn)品線“悅系”住宅項(xiàng)目，主要為建面約121至132平方米的洋樓，均價(jià)為10500元/平方米。

對(duì)于此次出讓，大發(fā)地產(chǎn)表示，將改善集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入，提升集團(tuán)收購(gòu)或投資其他地塊或物業(yè)項(xiàng)目的能力。

根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，大發(fā)地產(chǎn)稱已處于“綠檔”，并披露總現(xiàn)金上升54.97%至72.76億元、總負(fù)債上浮39%至126.49億元，同時(shí)總權(quán)益上浮55%至87.87億元。

另一邊，青白江區(qū)其余拍賣的二、三、四號(hào)宗地則為連襟地，均位于大同片區(qū)即自貿(mào)區(qū)內(nèi)，并且每宗地面積較大，合計(jì)占地245.3畝。另外，可售商品住房清水最高銷售均價(jià)同為8940元/平方米，對(duì)成品住宅建設(shè)不做要求。

其中，金地以3.5億元斬獲最大地塊，凈用地面積103.5畝，自持租賃住房比1%。除此之外，目前金地在成都還有包括金牛區(qū)16畝純住宅用地的其他地塊。

同為華南房企的海倫堡則以2.63億元、自持租賃住房16%競(jìng)得其中77.43畝商住地塊。而在去年11月，入蓉8年的海倫堡以6.51億元獲邛崍103.35畝土地，被市場(chǎng)看作重燃信心之舉。

曾有業(yè)內(nèi)觀察人士指出，海倫堡進(jìn)入成都數(shù)年，前期剛猛但后期低迷。實(shí)際上，雖然經(jīng)過8年耕耘，但其在成都市場(chǎng)的產(chǎn)品力尚未充分展現(xiàn)。

而成都房企德商和杭州房企德信，以2.19億元底價(jià)聯(lián)合競(jìng)得二號(hào)宗地青白江64.4畝地塊，成交樓面價(jià)3400元/平方米，自持租賃住房面積比例13%。

下午共有新津區(qū)三宗地塊參拍，其中一宗來自花源街道，為純住宅用地，另外兩宗均是來自普興街道的居住兼商用地。

三宗地均為較大地塊，合計(jì)面積約360畝。

據(jù)了解，2020年6月，新津撤縣設(shè)區(qū)，并于今年3月被成都納入與天府新區(qū)成都直管區(qū)、高新區(qū)、主城五區(qū)及近郊在一起的供地計(jì)劃中。

在產(chǎn)業(yè)引入方面，以新津區(qū)引入的天府智能制造產(chǎn)業(yè)園為例，聚集企業(yè)已經(jīng)超過500家，其中包括上市公司逾40家、央企15家、世界500強(qiáng)14家。

從房企報(bào)名情況來看，新津地塊也極受重視，特別是花源街道95畝純居住用地，近20家企業(yè)參與競(jìng)拍，成為當(dāng)日爭(zhēng)相搶奪之地。

同時(shí)值得一提的是，該宗地起拍樓面地價(jià)6000元/平方米，這不僅是新津區(qū)同時(shí)也成為成都三圈層目前起拍樓面價(jià)最高的一塊土地。

拍賣結(jié)果顯示，該地塊最終由旭輝以6.29億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6600元/平方米，溢價(jià)率10%，自持租賃住房面積比例18%，清水限價(jià)13800元/平方米，限裝修價(jià)格3000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士向媒體分析該地塊時(shí)表示，該宗土地的優(yōu)勢(shì)不僅在于是適合打造大盤的百畝純宅地，而且隨著新津區(qū)域價(jià)值的提升、地鐵及相關(guān)配套的落地，市場(chǎng)紅利將進(jìn)一步觸發(fā)。

此外，武漢卓爾以當(dāng)天最高土地成交價(jià)8.59億元競(jìng)獲新津區(qū)三號(hào)宗地，凈用地面積147.3畝，起始價(jià)3500元/平方米，可售商品住房清水最高銷售均價(jià)為1.18萬(wàn)元/平方米，要求成品住宅比例為100%。

同時(shí)，競(jìng)得人義務(wù)還包括總投資不低于12億的項(xiàng)目（不含土地出讓價(jià)款和持證準(zhǔn)用價(jià)款），并且該項(xiàng)目需在第1-3年累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收總額不低于1000萬(wàn)（不含本項(xiàng)目開發(fā)稅收）。

位于新津區(qū)普興街道的117.08畝二號(hào)宗地，由成都盛城房地產(chǎn)以底價(jià)5.46億元競(jìng)得。最終成交價(jià)3500元/平方米，無(wú)自持租賃用房比例，清水限價(jià)11800元/平米。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從出讓文件得知，該宗土地同樣要求有產(chǎn)業(yè)條件，包括要求配套計(jì)容建面不低于1.5萬(wàn)平米的四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)酒店、建設(shè)社區(qū)配套商業(yè)，購(gòu)物商業(yè)街。另外，需100%自持宗地計(jì)容商業(yè)建筑面積，在宗地出讓年限內(nèi)不得整體或分割銷售。

除上述出讓條件外，還要求競(jìng)得人在第1-5年累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收總額不低于5000萬(wàn)（不含本項(xiàng)目開發(fā)稅收）。

有市場(chǎng)人士指出，上述兩宗產(chǎn)業(yè)用地條件設(shè)置了較高產(chǎn)業(yè)門檻要求，一方面體現(xiàn)出新津產(chǎn)業(yè)園區(qū)注入資源的努力，另一方面競(jìng)得者在承擔(dān)義務(wù)之后本身也將擁有產(chǎn)業(yè)與區(qū)域規(guī)劃的紅利。

或許可以預(yù)見，隨著交通完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、配套的逐步成型以及區(qū)域的地位提升，這兩個(gè)區(qū)域降會(huì)迎來價(jià)值重估。

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