北京萬科“寂寞的土地”

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

上周，北京首輪集中供地收金千億，30幅地塊當中有10幅地塊競價競配雙觸頂，轉入競高標準商品住宅建設方案階段，并將于5月24日和25日進行建設方案投報，確定競得人。

在北京“高熱”的地市中，北京萬科卻未見一子落地。

除卻北京，萬科北方區域在近期的集中供地中均進賬不多，僅4月中旬在長春以10.95億元競得一地，以及上周末在天津以19.3億元摘得響螺灣一宗宅地。若拉長時間來看，北萬2020年已經一整年無新增項目。

有市場人士就告訴觀點地產新媒體，北萬及其掌門人劉肖雖仍持著不對規模執著追求的“新理解”，但與此同時，利潤提升與優質土地的獲取這兩個目標目前確實沒看到成果。而只有“轉型”依舊。

據觀點地產新媒體過往報道，劉肖2015年調任萬科北京區域擔任首席執行官后，萬科北方區域在業務上做了無數新的探索，從養老地產到長租公寓，從萬鏈家裝到存量改造，從產業小鎮再到文創園……

而事實上，北萬如今在土地上的“寂寞”，和其轉型關注存量改造等“慢變量”有很大關系，在2020年10月萬科北方區域媒體見面會上，郁亮還為北萬解釋關注存量改造的原因：“我一直在反復提醒大家，要關注影響我們國家的一些慢變量，而不是短期變量。宏觀調控最明顯的是短期變量……所以關注慢變量更關鍵。”

劉肖上任北萬一把手時表態：“如果北京萬科的轉型不能成功，那么我在萬科留下來就沒有價值。”

不知道如今北萬在劉肖看來是否已經轉型成功，但在外界看來卻已不復當年的輝煌。

不過郁亮曾說：“如果是轉型發展過程中，蹲下來為了更好地躍起。”現在，蹲了幾年的北京萬科似乎還沒準備好如何躍起。

那時，毛大慶治下的北萬在2014年達到了204.8億元(不含京外項目)的業績高點，只是伴隨著的是利潤率低、冗員和存貨不足等問題。

毛大慶2015年3月在辭職信中坦言：“土地儲備，前面幾年，實際上我們做了大量的努力做土地的儲備，但是事實上從2014年的春天到現在，我們的土地儲備還是比較弱的。但不投資怎么發展？”

據彼時萬科年報顯示，截至2014年末，萬科北京的項目土地存貨儲備為158.9萬平方米。當時有分析估算，這些土地儲備對應存貨約300億元，但其結構復雜，住宅中合作項目、小體量樓盤居多。

而除了土儲緊缺之外，毛大慶辭職信還提到，于萬科有六個遺憾，其中“北京公司的經營效率提升一直是個困擾，冗員問題沒有徹底解決，大家的創富的實現度還遠遠不能令人滿意。此為遺憾二；北京公司的成本問題始終處于集團高位，影響著員工的收益、項目的投資拓展。此為遺憾三”。

起點很高，問題也很多，轉型已是迫在眉睫。

更何況2015年曾有消息指，郁亮給北京和上海公司都下達了任務指標，在最短3年、最長5年的期限內，看誰能夠先探索出創新模式，把業績做到500億，先完成500億指標的即可以進入萬科第三代領導班底的核心位置。

所以劉肖自到北京區域后，每每出現多是為了宣傳他的創新理念，即使不夠接地氣，即使有些慢慢泯然眾矣。

針對前任留下來的遺憾，劉肖2015年初接過北京萬科總經理一職時，第一把火就燒向了北京萬科的“冗員”。由此，北京萬科完成了從500多人到320人的 “瘦身”。

另外，劉肖對公司架構進行了重整——新設立“北京公司績效提升小組”與“北京公司經營策略實施小組”，兩個小組的業務覆蓋北京公司的日常管理權；還通過投資，設立了一家全資商業管理公司，將北京萬科原有社區商業運營團隊全部轉入該公司。

而面對土儲疲弱，北京萬科開始多元化拿地，包括合作以及向存量要儲備，劉肖的“曼哈頓計劃”也因此面世——這也成為北萬一步步“變慢”的開端。

不過劉肖的新念頭似乎一直很多。在曼哈頓計劃出臺之前，北京萬科2015年4月首先推出了“V-link”，而城市之光成為了萬科首個“V-link”化社區。

在外界和萬科內部看來，城市之光仍然與其前任打造的明星項目“長陽半島”極為相似，無論是從區位還是面積而言，城市之光的V-LINK社區就是長陽模式的升級版。

這對于北萬新區首而言顯然是不夠的，他要有自己的代表作，更何況彼時其與孫嘉還一并被媒體稱為“萬科第三代領導人班底核心的‘頭馬’人選”。

于是，“V-link”之后劉肖迅速提出六大轉型計劃“6+X”，這六大轉型計劃他用字母從A標到F。其中，計劃A即為曼哈頓計劃。這個計劃指北京萬科將像紐約曼哈頓的主流開發商一樣，通過收購存量資產，進行改造、升級，以打造新產品。

對于曼哈頓計劃，劉肖表示，對開發企業來說，從增量到存量是市場較大的機遇，存量資產的改造是房地產一個很大的趨勢。

按照這個思路，北京萬科2015年初便開始探討接觸北京門頭溝區軍莊鎮項目，至2016年10月，其正式牽手中國新城鎮，成立合資公司合作開發北京門頭溝區軍莊鎮孟悟村項目，獲得2.7平方公里以上的土地獨家開發和運營權。

而這項交易的成本尤其低。公告顯示，原本負責軍莊鎮項目開發的加華酒業貿易將退出，雙方同意補償其前期開發成本、園區內地上建筑物及開發權益等將支付總額2.09億元。國開新城與北京萬科各自負擔50%。

據劉肖透露，將在這片區域落地創新產業、文創旅游產業以及養老產業。這也是后來北京國企開始推進的以村企合作形式開發集體用地。

而簽約上述項目前，2016年4月26日的北京萬科春季新品發布會中，“曼哈頓計劃”的首個作品——大都會79號率先亮相。

據當時介紹，大都會79號位于北京亞奧核心區，面向“城市核心最頂級的高凈值人群”，是“北京萬科產品線中城市豪宅的頂級配置。”

2018年7月，北京萬科啟動“6+X”全面多元化轉型戰略之后的首個“存量改造計劃”——“北京萬科時代中心”在朝陽路十里堡開張。

彼時，有報道援引劉肖所說，萬科北方區域在存量資產改造上的投資約為200億元，包含16-17個項目。未來三年，公司內部每年將投入100億元用于存量資產改造。三年后，萬科北方區域能持有400-500億的存量資產改造項目。

一切似乎都在按著北京萬科的設想在發展，只是現實如何卻要另當別論。畢竟這種拿地方式，一直就是投入大、產出慢的代名詞，而且這時候，北京萬科已經一年多沒有在公開市場拿地了。

是劉肖不想為萬科補充土地嗎？恐怕并不是想拿就能拿。

其一，是萬科領導層一直將“不拿地王”視為準則；其二，北京的土地門檻越來越高，即使是萬科，也不得不考慮在北京拿地的成本以及未來的盈利空間。

但隨著調控升級，北京土地出讓不斷推出限價房、限競房用地，北萬2015年-2017年還是拿下數宗該類型土地，這對企業的盈利能力有著很大挑戰。

查看北京萬科過往拿地情況發現，2015年拿地3宗，以商務及混建用地為主；2016年2宗，均為全自持住宅項目；2017年較多，達6宗，但全部為限競房項目；2018年僅1宗，2019年2宗。

值得一提的是，“缺地”的北京萬科2016年12月“吃螃蟹”以109億元拿下了北京海淀區的2宗全自持地塊，成為“吃螃蟹”的人。全自持宅地，在中國的房地產史上從未有先例，資金沉淀、盈利如何實現等問題隨之而來。

彼時曾有報道指該項目10年租金最少180萬元，最高216萬元，為了快速回籠資金，需要租客一次性付清10年租金。結果也顯示，這樣的天價租金在市場并不討喜。

消息人士透露，全自持宅地“翡翠書院” 2018年約出租150套左右，2019年出租量降至70套左右，2020年全年整體出租量甚至不超過10套。

有分析指出，入市三年，翡翠書院的出租率低至10%。即使按滿租情況計算，上述月租金價格帶來的NOI（凈運營收益）回報率也不到3%。

北京萬科的現實似乎與設想漸行漸遠。因為除了翡翠書院之外，此前以曼哈頓計劃布下的棋子也不盡如人意。

譬如“曼哈頓計劃”獲取的門頭溝區軍莊鎮孟悟村項目，五年過去未見更多進展消息。

曼哈頓計劃首個亮相作品——大都會79號——因長達4年的舊改工程而錯過了2016年北京樓市上漲的黃金時機，后來嘗試2018-2019年開售，卻因公寓產權分隔等問題至今未得到商業上的回報。

公開土地市場所拿項目表現一般，存量改造項目也問題重重，北京萬科似乎陷入了一種難言的處境。

事實上，劉肖接棒北京萬科時進行的裁減人員，調整拿地方式，無非是為了改變此前“增收不增利”的問題，但數年下來，這些問題似乎像牛皮糖一樣難以擺脫。

但這種結果似乎是早就注定的，畢竟存量改造本就是投資大、產出慢，加之北京萬科還繼續以往合作、股權收購、代建等方式獲取土地資源，這也使其合作項目多、權益占比小，銷售額出現下滑也不意外，而且隨著限價房、限競房入市，利潤率也更加難以提升。

隨著北京萬科在土地和銷售上的“沉寂”，劉肖也久不在公眾面前發聲。

要知道，在剛上任北京萬科的首年，劉肖在兩個業績匯報時點，均高調披露回款率和利潤，即使銷售額不及前一年毛大慶時代的204.8億元。

新官上任時，劉肖表態要提高回款率和利潤，這樣一來，銷售規模會不可避免地有所犧牲。但在萬科的評定規則里，除了銷售額，更重要的是回款與利潤。

郁亮對此顯然也是理解的：“回款率指標實際上對銷售規模數字會有一定抑制作用，這是簡明的道理。我們不斷提高對回款率的要求，也正是基于在一個新的時期對規模數字新的理解。”

據觀點地產新媒體此前查詢，2015年6月30日，劉肖曾向北京萬科全體員工發出公開信，稱北京萬科上半年實現了103億元銷售，在實現銷售增長10%的基礎上，利潤也得到了50%的提升，回款率達到92%。據稱，那是北京萬科歷史最高回款率。

至2015年12月31日，劉肖再發文稱，2015年進入尾聲，北京萬科所有的經營指標都在邁向嶄新的臺階：200億回款，近50%的利潤提升，300bps的利率降低，167億的投資與并購，96%的回款率，很多經營指標，在年初曾經遙不可及。

其后數年，所見數據均指北京萬科（不含京外）銷售額在200億元徘徊，自2019年起，甚至跌回200億元以下，北京銷售排名也由此前的榜首滑至5名上下，到今年首季，排名位置更低。

若從萬科整個北方區域著眼，其業績表現同樣充滿挑戰。

萬科2020年分區域的銷售情況

來源：企業公告

僅從銷售數據看，2017-2020年，北方區域銷售金額幾乎是連年上升，分別為1265.57億元、1456.83億元、1422.13億元、1501.74億元，但是與上海區域的1501.27億元、1811.10億元、2045.11億元、2377.33億元對比 ，北方區域的增長速度較為疲弱，所占集團整體銷售比例不升反降，由23.88%、24%降至2019年的22.54%，以及去年的21.33%。

萬科2020年分區域的營業收入和利潤情況

來源：企業公告

結算收入金額也在2020年出現回落，由2019年的723.90億元，跌至674.43億元（比2018年的688.22億元要低）。

權益凈利潤則一直沒有改變“陪跑”的命運，在四大區域中，一直只能跟在上海、南方區域之后，2019年更跌至“墊底”，18.29%的權益凈利潤占比較中西部區域的18.84%更低。2020年跌至7.21%，被其余區域遠遠拋開，就連新增的西北區域占比都到了9.85%，而且其營收還不及北方區域的一半。

同樣在土地端，此前就有人發現北萬2020年在土地上顆粒無收，兀自為其擔心“沒有面粉，咋做面包啊”。如今看來，這種擔心并非杞人憂天。

最近幾年，北京除了中海、本地大哥首開等幾家能拿到地之外，其他房企包括萬科大都只是參拍的一員。正如業內人士所言，在北京要搶到地，沒有兩把刷子，是沒有戲的。

沒有地，銷售自然上不去，存量改造項目也都是周期長、周轉慢的存在，更談不上集中轉化，北京萬科的出路在哪里？

按照劉肖2018年的預測，萬科北方區域到今年能持有400-500億的存量資產改造項目，何時實現轉化卻是個問題。

但北京萬科或許并不在意“眼前”的得失，按照郁亮去年底的說法，“土地紅利”“金融紅利”已經消失，現在進入了“管理紅利”時代，管理紅利時代，房地產行業回歸成一個普通行業，靠的是全面競爭的能力。

至于如何競爭，郁亮提出，要關注國家的慢變量、要將團隊打造成“冠軍組織”。

郁亮此番言論也為北京萬科轉型存量資產改造等“慢變量”，添加了很好的注腳。

回看劉肖2015年提出的6+X全面多元化轉型，“6”包含了城市更新（曼哈頓計劃）、商業地產、持有型長租公寓、裝修業務、社區配套服務商業務、以及金融業務。彼時還提到，北京萬科未來三年的五個新引擎，即“TOD、科創園、文創園、產業小鎮、舊改”。

近兩年，劉肖提到最多的是文創園、科創園的設想。

但無論是城市更新，還是長租公寓、科創園，乃至未被劉肖提及的養老地產，北方區域重點布局的這幾個新路徑似乎都有一個共同的特點：前期投入大、發展周期長、資金回流慢，所以北方區域的連續劇何時才會反轉，仍未見分曉。

即任的頭兩年，劉肖仍活躍在鏡頭前，說：“如果北京萬科的轉型不能成功，那么我在萬科留下來就沒有價值。”

那時，萬科集團將城市公司視為轉型探路者，各個地方公司都在進行不見血光的“轉型”比拼，這在萬科內部被稱為“賽馬機制”。

現在，不知北京萬科是否也在找尋突破口。

“每個城市所承擔的功能、賦予的角色，有高潮，有低落，也有轉折。如果是轉型發展過程中，蹲下來為了更好地躍起。”對于北方區域，郁亮2019年底在媒體交流會上說。

土地紅利消失，北京萬科的土地也愈顯“寂寞”，郁亮對其靠慢變量將團隊打造成“冠軍組織”的期望，不知道什么時候可以實現呢？

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原標題： 原報道|北京萬科“寂寞的土地”