地產(chǎn)資管界 作者：地產(chǎn)資管界
來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
近日，融創(chuàng)中國(guó)斥資152.69億收購(gòu)云南城投持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)的消息引爆了市場(chǎng)。
這次交易距離孫宏斌40億接盤李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)囤地8年的大連西崗項(xiàng)目，僅僅不到2個(gè)月。
今年以來，孫宏斌在并購(gòu)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，大有“氣吞萬里如虎”之勢(shì)。
年初就斥資125.5億火線馳援王健林鐵桿兄弟盧志強(qiáng)斷臂求生的泛海控股。
隨后交易對(duì)手不斷變化，從深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的陽光100到新湖中寶，再到近兩個(gè)月的長(zhǎng)實(shí)、萬融和云南城投，粗略算下來，孫宏斌今年又掏出了430億以上來“掃貨”。
吃瓜群眾肯定會(huì)感嘆道，融創(chuàng)也太有錢了吧。
依靠大手筆的收購(gòu)，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備也急速膨脹，在克而瑞發(fā)布的1-11月房企新增貨值排行榜中，融創(chuàng)1-11月累計(jì)新增土地貨值達(dá)到6850.8億，僅次于碧桂園，位列第二位，但較第三位的萬科多出1000多億。
并購(gòu)資金從何來
融創(chuàng)到底在哪弄到的這些錢？他“孫大圣”背后的金主是誰？吃瓜群眾肯定也很想弄清楚。
地產(chǎn)資管界查閱融創(chuàng)中國(guó)2019年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截止2019年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)發(fā)生借貸款項(xiàng)為3021億元，同比增長(zhǎng)32%。
來源：融創(chuàng)2019年中期財(cái)報(bào)
那么，具體的資金來源渠道是什么？
首先，是優(yōu)先票據(jù)。融創(chuàng)于新加坡證券交易所有限公司發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，截止2019年6月30日，已發(fā)行在外的優(yōu)先票據(jù)本金累計(jì)為62億美元。據(jù)一位新加坡債券從業(yè)人士表示，融創(chuàng)的美元債在市場(chǎng)上很搶手，“最近幾筆都是超發(fā)，投資者基本要搶額度。而且，相比一些閩系房企，融創(chuàng)的發(fā)債利率算是低的。”
來源：融創(chuàng)2019年中期財(cái)報(bào)
第二，是公司債券和非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券。融創(chuàng)于上海證券交易所分別發(fā)行公司債券和非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券，累計(jì)13筆資金，共計(jì)248.5億元人民幣。
來源：融創(chuàng)2019年中期財(cái)報(bào)
第三，資產(chǎn)支持證券。融創(chuàng)中國(guó)全資附屬子公司融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司及融創(chuàng)房地產(chǎn)于第三方融資機(jī)構(gòu)簽訂資產(chǎn)化證券形式的資產(chǎn)支持專項(xiàng)協(xié)議。該資產(chǎn)支持證券以收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)銷售款項(xiàng)為資金支持，共計(jì)29億元人民幣。
值得注意的是，近期，融創(chuàng)發(fā)行的一筆3億元長(zhǎng)租公寓ABS項(xiàng)目卻被上交所“終止”。據(jù)悉，該筆資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃由融創(chuàng)間接子公司合肥萬達(dá)城投資有限公司發(fā)行，國(guó)都證券股份有限公司作為承銷商。
來源：融創(chuàng)2019年中期財(cái)報(bào)
第四，信托資管計(jì)劃。比如，在2017年融創(chuàng)和萬達(dá)完成世紀(jì)大并購(gòu)前后，融創(chuàng)通過引入信托公司發(fā)行信托計(jì)劃融資，累計(jì)融資達(dá)百億以上，這些信托公司有中航信托、中國(guó)民生信托、浙金信托、中建投信托、廈門國(guó)際信托、大業(yè)信托等。
今年在房企信托融資通道幾乎被封死的條件下，某些信托公司依然為融創(chuàng)在輸送資金。如5月29日，由愛建信托發(fā)行的“愛建共贏-融創(chuàng)上海購(gòu)房尾款項(xiàng)目1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”在上海成功發(fā)行。首批規(guī)模發(fā)行為7.5億，項(xiàng)目投資的初始基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的是外灘壹號(hào)院和領(lǐng)館壹號(hào)院項(xiàng)目。
高負(fù)債率承壓
孫宏斌如此頻頻大手筆收購(gòu)不禁令人產(chǎn)生疑問，融創(chuàng)真的那么有錢嗎？大舉拿地和并購(gòu)的背后，是負(fù)債率的居高不下，甚至負(fù)債不斷攀升。
通過融創(chuàng)2019半年報(bào)可以看到，上半年，融創(chuàng)短期負(fù)債高達(dá)1212.8億元，同比增長(zhǎng)61%，較年初增加了292億元。不僅如此，融創(chuàng)上半年凈負(fù)債率爆表，高達(dá)205.9%，成為近年來的高峰；如果將永續(xù)債包括在內(nèi)，凈負(fù)債率則達(dá)到224%。這一負(fù)債率甚至比大部分以激進(jìn)聞名的閩系房企還高。
此外，2019年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的加權(quán)平均融資成本為7.17%，明顯高于萬科、碧桂園等龍頭。可見融創(chuàng)的融資成本并不低。
融創(chuàng)在兩年前曾表示，未來將逐步降低負(fù)債率，計(jì)劃到2019年凈負(fù)債率和總資產(chǎn)負(fù)債率都降低到70%以下。現(xiàn)在都快2019年年底了，這個(gè)目標(biāo)都還差的遠(yuǎn)呢。
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原標(biāo)題： 一年并購(gòu)超430億，孫宏斌錢從哪來？
