參與華晨地產重整金科擴張尋路

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 繼去年底華晨汽車集團控股有限公司進入破產重整程序后，另一家名為“華晨”的公司也經歷了類似命運。

7月21日，株洲華晨房地產開發有限責任公司（簡稱“華晨地產”）及華晨地產管理人，宣布與重慶房企金科股份簽訂戰略合作框架協議。據悉，金科湖南公司法務、財務、工程、客服等團隊已進駐華晨地產展開工作。

7月23日，華晨地產重整案第一次債權人會議召開。會議披露，除了金科達成合作意向，包括正奇金融控股股份有限公司等數家金融機構已進入盡職調查，并開展實質性磋商。

華晨地產最早成立于1995年，創始人為陳文義，后者曾被譽為“株洲地產大王”。但和泰禾、藍光、華夏幸福等房企類似，當時代的發展方向發生調整，它們過往依靠負債構筑的輝煌轟然倒下。數據顯示，2021年上半年，國內遞交破產文書的房企累計達到203家。

行業出現分化，尚有投資余力的房企在“等魚斷氣”，收并購成為這批企業擴張的重要手段。金科股份此番介入華晨地產的重整，資源的相關性或許是吸引它的主導原因：華晨地產納入評估范圍的在建在售資產，總體量逾175萬平方米。

不良資產投資在金科股份過往發展中較為罕見，因為這類型投資標的往往存在瑕疵和風險，考驗接盤方的資產評估、債權關系梳理及解決等能力。但對于金科而言，擴大在湖南的銷售規模實屬必要，去年湖南的貢獻僅有84億左右。

在五年總銷售規模超4500億元的口號下，金科也存在著提升區域能級的訴求。

公開資料顯示，陳文義最早于1990年進入株洲的機關單位，1995年下海成立華晨地產。從代建項目起步，華晨地產逐漸將業務拓展至株洲市中心，此后開發出珠江花園、珠江麗園、財富小區等代表項目。

在快速發展時期，華晨地產曾擴張至長沙市場，業務戰略也開始多元化，陸續布局金融服務、傳媒文化等領域。

即便爆發資金鏈危機前夜，華晨地產仍是株洲房地產開發行業的領頭羊，并且是湖南省企業稅收貢獻百強。2020年，該公司還在推進“華晨湘江大都會”項目，后者建筑高度約達205米，被譽為株洲第一高。

這背后實際上已暗流涌動，只是外界鮮有將其關聯與風險關聯起來。

觀點地產新媒體了解，2020年8月，圣湘生物登陸科創板，其中陳文義持有2224.1466萬股，股權比例5.5604%位列第六大股東。2個月后，陳文義迅速辭去圣湘生物董事職務，并將手中2200萬股質押，市值超過20億元。

同年11-12月，華晨地產將株洲縣融興村鎮銀行有限責任公司等6家公司的股權出質，對應數額共計1.695億元，質權人包括交通銀行、財信信托、華融湘江銀行、國信財富融資等；12月7日，陳文義還將華晨地產1億元股權出質給華融湘江銀行。

進入今年3月，華晨地產旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態也從去年底“華晨公司處于正常運轉”，轉變為“正在制定方案積極推動在建項目盡快全面復工”。

4月20日，株洲市中院裁定華晨地產重整，并于4月23日指定株洲惟楚企業破產清算事務有限公司、湖南瀛啟律師事務所擔任聯合管理人。4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產及旗下子公司共計13家公司進行實質合并重整，此后案件公告證實，華晨旗下大部分項目實質已于1-2月份停工。

債權人也對華晨地產及實控人的有價值資產進行財產保全，包括懷化市君益泰物貿申請對湖南金典建設、華晨地產價值1100萬元財產申請查封、凍結；根據圣湘生物公告，張鋼、蕪湖鵬華叁號投資中心（有限合伙）、國信財富小額貸款、株洲市金融控股、長城資產等公司，先后申請對陳文義所持上市公司股份輪候凍結。

6月底，華晨地產管理人宣布，將于7月30日起司法拍賣華晨地產和關聯方白云投資公司對湖南新嘉置業持有的股權及債權資產包，起拍價7594.23萬元。該資產包涉及株洲楓溪片區商住地塊，土地面積3.42萬平方米，擬用于開發浪琴灣二期。

至7月23日，華晨地產重整案第一次債權人會議召開，并于現場披露：4月20日陳文義所持圣湘生物股份納入債務人財產后，華晨地產實現凈資產約11億元；重整將以單項共益債投資、整體投資、債權+股權收購等形式吸引投資人。

而在會議召開前2天，金科股份已與華晨地產及其管理人簽訂戰略合作框架協議。

不過，株洲媒體報道稱，金科湖南公司已派遣法務、財務、工程、客服等團隊進駐華晨地產展開工作。這仍反映出，金科對于華晨地產重整的重視程度。

實際上，華晨地產管理人此前披露重整事宜時，曾詳細記錄重整所涉及到的14個主要項目。

同時根據華晨地產管理人披露口徑，計入神農城、紅旗廣場等自持的多個商業綜合體近42萬平方米，華晨地產總資產體量接近217萬平方米。

上述資產對金科股份而言無疑是規模層面的有力補充。金科最早于2008年進入湖南市場，并于2018年首入株洲。至2019年前后，盡管金科已布局長沙、株洲、岳陽、郴州、衡陽、常德、永州等12個縣市，但在湖南區域累計開發項目僅17個左右。

2019年，金科湖南公司升級為區域公司，業務發展才有所改善。該公司提供的數據顯示，2019-2020年湖南區域公司總計在8個城市獲取12宗地塊，對應土儲269.76萬平方米遠超前十年；去年湖南區域銷售額約84億元。

而根據年報，截止2020年底，金科在湖南主要房地產項目中，長沙有集美天辰、金科·世界城、金科·美苑、集美星宸、長沙科技新城等項目，其中年內貢獻銷售的項目僅集美天辰、集美星宸；株洲集美雅郡項目已于2018年開盤。

補充湖南地區土儲，快速實現銷售，成為其介入華晨地產重整的直接目的。

僅從項目重啟的角度，7月份，株洲市方面對外披露，華晨地產在株洲共有13個在建在售項目，全部完工還需要不到10億元資金。且在金科與華晨簽訂框架協議的現場，中國郵政相關負責人亦表態，華晨項目重啟銷售后，將給予相關金融支持。

但整體而言，介入不良資產同樣需要重點評估潛在的債務風險。據媒體援引會計事務所統計數據，截至今年2月，華晨地產總資產約111.56億元，而總負債約118.86億元，已淪為負資產公司。這部分資產或不包含陳文義所持圣湘生物股份，目前也尚未知悉華晨的表外債情況。

華晨地產管理人指，重整的13家公司中，12家與華晨地產控制權高度集中，且喪失了財產獨立性，賬面資產、負債與真實情況不符；公司之間存在多筆資金往來，并涉及交叉擔保等問題。

即將于7月底司法拍賣的新嘉置業，外界或許能從其中觀察到資產包的瑕疵及重整的復雜性。

觀點地產新媒體了解，華晨地產和白云投資對新嘉置業的股權評估價值為-1483.51萬元，享有債權營收賬款評估價值9077.74萬平方米，綜合后起拍價7594.23萬元。該公司最早于2019年簽訂土地出讓合同時，支付50%出讓金即8977萬元，以及31.18萬元契稅，并欠繳契稅686.98萬元。

值得一提的是，陳文義2018年曾向株洲本土商人鄒昌貴借款2.6億元，為此于去年1月將新嘉置業的股權全部質押，至年底鄒昌貴已實際控股新嘉置業。這意味著，接盤方獲取土地前，需要先解決遺留的債務問題。

拍賣公告也提及，競買人競拍視為對新嘉置業出資、債務、欠稅、行政處罰以及其他重大瑕疵的情形可能存在而自愿承擔風險的承諾，標的資產應承擔的前述所有義務一并轉移給買受人。

但與融創、萬科等房企不同，金科在這方面更多集中于項目層面的收購。比如2019年7月，以17.21億元收購新城控股6個項目，涉及建筑面積102.22萬平方米；2020年3月，收購紅星旗下昆明、重慶、慈溪三個愛琴海購物公園項目。

即便是兩年前介入當時陷入困境的成都置信，金科也僅是通過與置信成立“金科置信”方式建立防火墻，統籌發展產業項目和地產項目。

數據顯示，2020年金科股份新增土地投資148宗，土儲建面2364萬平方米，總價款892億元；而由于一二線占比提高，期內樓面單價3773元/平方米，同比提升超40%。

其中，去年金科在襄陽、重慶、貴陽、鄭州、煙臺、沈陽、徐州等地都采取過收并購方式拿地。以襄陽市襄州區201953號地塊為例，該地塊最早由襄陽科鵬置業競得，去年初金科通過收購49.30%股權成功介入開發。

除此以外，通過產業地產方式勾地也成為金科的“武器”之一。截止去年底，金科產業號稱在22個城市累計開發運營管理項目25個，面積逾1100萬平方米。其中，長沙科技新城占地33.4萬平方米，總體量53.83萬平方米，預計投資額25.82億元。

如今金科卻對不良資產收購領域展示了興趣。一般來說，不良資產包不乏資質較佳的項目，并存在大幅度折價，擁有資金優勢、標準化產品線及品牌溢價的房企容易盤活這類資產。前提是，房企能成功化解資產包的風險。

根據株洲媒體的報道，合作意向達成后，金科和華晨地產有望在品牌輸出、資金運作、質量管理、客戶服務等領域“展開全方位合作”，以助后者盡快實現重整。

這種“劍走偏鋒”的擴張方式，也被視作擴大規模的新路徑之一。

去年金科股份實現銷售金額2232億元，但按地區劃分，該公司只有重慶、江蘇、浙江銷售規模超200億元，四川、河南、山東銷售過百億；其余地區盡管保持高增長，但仍未成為業績貢獻主力。

尤其是在新戰略規劃下，金科股份提出2025年總銷售規模超過4500億元，這對區域能級提升提出了更高要求，包括廣東、陜西、江西、湖南等地區的投資力度也要相應加大。

金科股份新任董事長周達對投資質量同樣提出了要求，他于4月表示，金科在投資方面要嚴守投資原則，不再單純追求規模的快速增長，把現金流穩健和安全放在首位。他還提出，加大城市更新、一二級聯動等方式去獲取相對低成本、大規模項目的力度。

無獨有偶，在金科與華晨簽署框架的同一天，7月21日，陽光城亦宣布以61.45億元收購不良資產。

具體而言，陽光城受讓原屬于破產企業浙江卓誠兆業名下的眾泰小鎮項目資產，涉及浙江永康市核心區位7宗地塊。對此陽光城表示，交易完成后，將補充公司浙江大區房地產項目儲備資源，并可以快速實現銷售，助力公司進一步實現發展。

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