克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
訪談背景
在房地產行業逐步向存量市場邁進，面對新市場、新需求，房企間的競爭逐步從規模至上轉變為對產品、投資、管控等能力的全方位競爭。產品力作為最直接、與消費者關系最密切的領域，已成為房企快速增長、彎道逆襲的利器。
而其中，以科技為基石發展的智能化不斷被應用到房地產行業。從上海萬科提出“萬科智造”到綠地入股深蘭科技布局人工智能，從碧桂園重點發展機器人，再到最近綠地與華為簽訂戰略合作打造智慧地產生態體系。越來越多的房企在智能化布局上加快發力，以期推動自身產品轉型和升級，提高產品附加值，實現長效收益和可持續發展。住宅產品智能化已經成為房企打造產品差異化，增強自身競爭力的有效手段，也是房企產品力的重要體現。
基于此，我們深入參訪行業中產品前瞻布局智能化的美的置業，實地調研其典型智能化項目，并深度訪談美的置業智慧生活研究院院長李強先生和美家智能科技管理服務有限公司總經理朱春晨先生，探究美的置業產品智能化的發展現狀和戰略思路。
訪談 美的置業智慧生活研究院 院長 李強先生
Q1:美的置業在產品智能化上的布局有怎樣的規劃？又是如何積極踐行的？
李強：今年2月，美的置業正式成立智慧生活研究院，美的置業在智慧地產上有很多構想。2014年，美的置業開始智能化布局，一直以來，從集團高層到集團戰略，美的置業對產品智能化都是非常重視，從提出智慧地產戰略定位，到5M智慧健康社區，再到成立智慧生活研究院，這在整個行業都是少見的。
對地產行業來說，智慧社區和智慧家居打造很多都是拿來主義。而美的置業卻是踏踏實實踐行智慧地產理念，延續的是美的集團一直以來的自主研發、創新和智造基因。
例如在智慧家居這方面，目前市場上很多房企做智慧家居是跟其他企業合作，打造智能樣板間。美的置業則是從去年開始就大力推廣智慧家居，并設置專門精裝產品智能化標準（去年升級3.0系統）如精裝樣板間標配哪些智能家居、控制系統或者安防系統，并且在大量研究和實踐工作基礎上分為A（價格略貴）、B套餐，所有精裝項目樣板間打造必須從這兩個套餐中進行選擇，從管理層到執行層，從區域到項目。美的置業智能化從標準上就開始強執行，這并不是其他企業可以短時間就可以復制，因為產品智能化在產品開發、落地、質量、成本和交付上都有大量工作要做。
另外，智能家居除了產品本身和消費者接受度以外，還有重要的一點就是怎么落地。例如某品牌智能產品消費者購買后需要自己摸索安裝、使用和維修，品牌商僅提供簡單咨詢服務，這個是不適合地產的前端交付的，地產交付必須是穩定的和后期服務的，而美的旗下的美家智能公司則是專門負責地產相關智能產品研發、落地、安裝、調試和維修等一系列服務，目前市場上很少有公司可以做到匹配開發商那么大體量的需求。
Q2:很多房企項目交付后業主也會拿來或者購買市場其他一些智能家居，相較這些產品，美的置業門檻設在哪里？除了網關，美的置業有哪些高門檻智能家居？
李強：這個問題分兩個層面。第一，一家企業只有自主研發能力才能談到可持續發展，第二，噱頭不噱頭，不是看別人怎么說，而是看自己怎么做。智慧家居目前并不是剛需，但這也是在逐步發生和變化。例如，我們自己也在爭論為什么智能家居要加WIFI，很多人覺得這是噱頭，但是前段時間的剛結束618卻告訴我們智能化切切實實在改變和發生的。
對智慧家居還有很多爭議，這并不奇怪，因為新事物的發展總會遇到很多爭議。大家對于智慧家居定義不一，我們定義的智慧家居包括智能家電、智慧安防和智能控制系統，智慧家居目前走零售路徑目前還做不到，因而智慧家居做零售并不合適的，目前還是要做前裝，跟著房子一起，一是由于智慧家居的動手屬性，另外一個是由于智慧家居的系統整合性。
提到高門檻的智能家居，比如，把智慧社區和家居結合起來。如我們室內操作可集成在一個可視面板實現推送社區消息、公區監控、窗簾、燈光、呼叫物業及呼梯等控制。目前使用較多的智能音箱基本都可以控制燈光和窗簾，我們添加了呼叫物業功能（只需要語音說呼叫物業或者撥打物業電話等類似話語即可），這就是智慧社區和家居的打通，美的后期會做更多東西。我個人認為，目前國內智慧家居在技術上還處在早期階段，多數智慧家居單體處在實現基本控制階段，現在要做的是聯網智能，未來要做的智能家居思考，結合人工智能應用，但這個提前是要有自主研發能力，而拿來主義則會讓企業失去迭代更新能力。
Q3:美的置業智慧家居和智慧社區連通性如何？這些與物業連通性又是怎樣的？
李強：美的置業智慧家居和智能家居的落地、施工、安裝、維修和服務全部都由美家智能公司統一輸出，兩個部分可以用一個云朵社區APP集成操作，互通性強，這個也是我們的優勢，但同時美家智能落地項目時也會與物業公司協同合作。大家都搶智慧入口，互連互通今天都是無解的問題，我們對于入口在網關做了上一個嘗試，把美的或者其他公司的協議嵌進去，新的家電連接入網就會提醒，掌握業主從入戶到生活的數據，積累到一定程度可以做生態運營。
另外，地產跟家電不一樣地方是物業，目前物業公司也在尋求轉型，收取物業費，提供增值服務，從服務中提取價值，這是一個很大想象空間。物業與其他服務公司最大的不同是它可以涵蓋業主家的24h×365d，這是其他服務公司所沒有的。此外，物業信賴度比其他家電服務商要高出很多。未來，物業公司對的商業模式或許發生變化。
訪談 美家智能科技管理服務有限公司 總經理 朱春晨先生
Q1:目前美家智能的業務主要有哪些？
朱春晨：目前美家智能有兩個主要的業務方向，第一個是集成，第二個是落地和運維。集成服務在2014年開始做，公司成立初期專注社區智能化，2016年底開始做智能家居。近兩年物聯網市場逐漸興起，智能家居2017年也逐步被認同，很多開發商起初參觀美的一些展廳時，對是否要用智能家居或者怎么用還充滿疑問。然而，從2018年底到今年初，之前過來參觀過的開發商有一些再主動找了回來。從整個市場來看，市場上對智能家居產品越來越關注，需求越來越大。
2016年，美的置業推出了智能家居1.0套餐，后續2.0套餐推出了A、B、C 3種套餐，C套餐智能內容相對較少，A套餐智能則較全。現在已經到了3.0階段，無論是產品本身的工業設計、整個產品性能還是實用上，都做了新的選擇，3.0階段我們內部基本就分A和B兩種套餐，更貼近客戶需求。
在集成方面我們主打整體解決方案服務商。我們希望開發商交給我們的是一個智慧生活的整體需求或者我們可以提供給他這樣的智慧生活，這里面很多細節部分是需要我們去做的。我們在智能家居這塊有著很大優勢，一方面是美的集團的強大科技背書和全品類的白色家電，加上美的置業自由的智慧生活研究院。另一方面我們還投資了歐瑞博這樣的智能家居頭部企業，跟海康、浙江大華技術（智慧安防）、微鯨電視及杜亞機電公司（門窗電機）等全方位進行合作。我們會把這類產品集成到我們的室內體系中。室外產品也一樣，我們合作的各類企業基本都是行業前三的品牌，形成強強聯動。我們希望提供給開發商的是整套智慧體系，未來開發商不再糾結用哪家產品，只需求他想要的智慧效果，我們來幫他們做產品的選擇，這是我們的長遠目標。
我們另外一個主業就是落地服務，去年4月份我們孵化了睿住技術服務有限公司，并于今年成立。孵化這家公司的初衷是我們剛開始做智能化的時候，可以在市場上找到很多施工人員、施工單位和我們協同施工。但是做智能家居時候發現做一套樣板房和做一千套的標準是完全不一樣的邏輯，從安裝、成品保護和交付這其實是個很復雜的過程。我們去找任何一個第三方公司，都僅僅解決其中一個安裝問題，從毛坯線路布置到精裝樣板間，到最后的交付完成，很少有公司有能力做到。而我們美家智能科技公司聚集了有這類能力的精裝修工程師、有管理能力的技術人員（技術工）。招聘的這些人員都是大專以上學歷的，并有一定的管理經驗和動手能力，可以實現項目的批量交付。這是內部孵化公司的原因。另外一個原因是，因為美的置業今年有3萬套智慧家居的交付量，足夠我們去孵化一個近200人的團隊，目前這家公司已經接了歐瑞博就旭輝、花樣年的集采，而且我們跟歐瑞博合資成立了一家公司-睿歐技術服務公司，來承擔未來歐瑞博所有B端客戶的交付。
Q2:目前美家智能的標準化是怎樣形成的？具體有哪些標準化內容？
朱春晨：標準化其實更多的還是美的置業在做智能化的過程中形成的一些經驗，從1.0到2.0到3.0慢慢形成了從前端規劃到后端運維整個過程的標準，就是我們在跟第三方去推的時候，設計、施工、運維、交付以及跟開發商的整個銜接過程，我們都形成了一套自己的標準。標準細致到每一把門鎖、每個面板怎么安裝。我們不僅自己在做，還推動了上游供應商的一些改變。比如門鎖，鎖體基本上一樣的，但是它有不同的導向板，門的厚度和寬度、款式、門的導向板都是不一樣的，我們據此形成了一系列標準流程，包括跟門鎖商，再到門鎖商與上游供應商之間的銜接等。還有，在裝修過程中為了防止安裝材料遺失，我們也形成了一些施工的經驗。我們施工時發現物品安裝后遺失的情況很多，我們就考慮更換配套的螺絲，使得拆卸不那么方便，再然后反推到上游讓廠商調整配件安排。諸如此類，都是我們在整個落地過程中逐步發現并形成了一些標準化的流程。
Q3:目前美家智能是如何批量落地和交付智能化項目？
朱春晨：我們判斷未來智慧家居批量交付的市場會有更多的智能家居廠商進入，因為項目批量落地會出現很多問題要解決，七分靠產品，三分靠安裝，一旦安裝出了問題，會造成很多后續麻煩，未來這方面會有很大的需求。未來睿住技術服務有限公司要解決的就是這些批量交付的問題和需求，專業的為大家解決交付服務，這也是我們要選擇有管理類安裝能力員工的原因。另外，項目批量交付時，還有下游一整套體系來支撐我們的公司。
我們制定產品的設計、施工、安裝及交付標準，并有自己一整套計費標準（按件計費），然后開放一些第三方單位加盟，經過我們的培訓、認證后，他們負責不同產品的安裝，但客戶由我們來整體承接。最后由我們給到住戶房屋使用說明書包含維修等，住戶有需求是可以聯系到我們或者400熱線轉接給我們，然后我們在分發給美的網點。我們整合美的網點人員，并進行培訓，前端網點人員做智能家居施工，我們支付安裝費用，后期維保也由網點人員完成，之后我們跟廠家結算費用后支付網點人員費用。未來不僅僅是網點會作為我們的合作伙伴，各類物業的工程人員、甚至一些其他的重要工程團隊也會成為我們的重要合作伙伴，未來我們希望根據開發商交付情況可以搭建由網點人員完成一套安裝和維保的體系。
智能家居的保修邏輯跟電子產品類似。智能家居對維修及時性要求較高，所以我們最快的解決方案就是讓最前方的人迅速去打仗，選擇聯合項目的物業公司和周邊網點。再加上他們只做入戶維修收入本身無法滿足需求，目前社會人工成本較高，充分利用這些閑置的勞動資源，并且對員工和網點、物業公司本身也算增值服務，這是個多贏局面。
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