丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
1月17日，萬科拿下佛山目前最大的整村改造項(xiàng)目聯(lián)星村舊改，歷時4年之久。這背后，恰恰反映出房企入局城市更新所面臨開發(fā)周期長、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)突圍更是需要長時間沉淀。
存量時代下，城市更新再次成為房企繞不開的課題。克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬平方米計(jì)，已成規(guī)模的企業(yè)比例達(dá)到40%左右，超六成百強(qiáng)上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。
2020年佛山土地市場表現(xiàn)亮眼，土地出讓金在三四線城市中占據(jù)了第一位，達(dá)到了1201億元，同比增長66%。實(shí)際上，從城市更新體量角度而言，佛山市居于廣東省第二位，僅次于廣州。碧桂園、保利、富力、時代、佳兆業(yè)等房企紛紛搶占佛山城市更新市場。隨著近兩年佛山市政府政策端支撐，入市的城市更新項(xiàng)目有了明顯增長，市場空間非常廣闊。
萬科等重點(diǎn)房企搶灘佛山市場
1月17日，萬科以超80%的同意率當(dāng)選聯(lián)星整村改造主體，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)改造土地總面積約1762.7畝，涉及12個村，現(xiàn)狀為宅基地、商鋪、廠房、學(xué)校等使用，總建筑面積約145萬平方米，擬投資總額180億元。這是目前佛山已經(jīng)確定改造主體的整村改造中最大的城市更新項(xiàng)目。
早在2016年9月，萬科便簽約進(jìn)駐聯(lián)星村，展開前期介入，2018年9月、2019年10月，雙方兩次續(xù)約，繼續(xù)委托萬科作為前期咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，最終歷經(jīng)4年，才最終收獲該項(xiàng)目。
至此，萬科在佛山參與的城市更新項(xiàng)目達(dá)到了6個。其中，六個項(xiàng)目進(jìn)展不一，據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)度較快是桂城夏北洲表村，該項(xiàng)目于2019年4月票選萬科為改造主體，目前已經(jīng)開放回遷房展廳，另外三個項(xiàng)目萬科已提前介入，不過目前進(jìn)展較為緩慢。
表：萬科佛山目前正在參與的城市更新項(xiàng)目情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
此次萬科落子聯(lián)星村，讓我們再次看到佛山廣闊的城市更新市場空間。
近年來，佛山吸引了諸如保利、碧桂園等規(guī)模房企，以及擁有較多城市更新經(jīng)驗(yàn)的富力、時代中國等房企。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在整村改造方面，截止目前富力地產(chǎn)目前在運(yùn)作的有6個項(xiàng)目，與保利發(fā)展數(shù)量相同，時代中國在佛山市場運(yùn)作項(xiàng)目也達(dá)到了4個，碧桂園舊村改造項(xiàng)目有2個。
在工改方面，僅2020年初，碧桂園就連續(xù)拿下了大瀝河?xùn)|東城工業(yè)區(qū)改造、瀝平地道頭“漖南”地塊、里水大沖工業(yè)區(qū)改造3個項(xiàng)目，時代中國在佛山市場參與的工改項(xiàng)目更是接近兩位數(shù)。
表：碧桂園、保利、富力、時代目前參與的佛山舊村改造項(xiàng)目情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
四大動因吸引房企參與
佛山城市更新市場之所以能夠吸引眾多的規(guī)模房企參與，我們分析認(rèn)為主要有以下4個方面利好因素。
首先，近幾年來佛山陸續(xù)推出規(guī)范文件，城市更新迎來加速。早在2007年，佛山就率先探索實(shí)施城市更新，提出“三舊”改造理念，還出臺相關(guān)指導(dǎo)意見予以支持。不過，雖然起步早，但在后續(xù)的推動工作上進(jìn)行相對緩慢，也無政策跟進(jìn)支持，改造速度有限。
2018年，佛山發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作的實(shí)施意見（試行）》，再度著重推進(jìn)城市更新發(fā)展。2019年，在省政府等一系列文件的出臺支持下，佛山陸續(xù)推出了多項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)范文件，加速城市更新發(fā)展。
表：佛山市級部分城市更新政策文件
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
其次，城市更新體量居于全省第二，僅次于廣州。根據(jù)廣東省發(fā)布的《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）》，佛山市計(jì)劃三年新增改造面積40000畝，完成改造面積25000畝，其中“工改工”改造面積約8000畝，三項(xiàng)指標(biāo)均位居全省第二位。
去年11月，佛山市城市更新協(xié)會會員大會暨城市更新政策宣講和工作推進(jìn)會上，佛山市公布禪城、南海、順德三個中心城區(qū)共包括108個重點(diǎn)項(xiàng)目，總面積約57139畝，涉及拆除重建、綜合整治和生態(tài)修復(fù)三大類型。截止發(fā)布會已啟動42個，預(yù)計(jì)到年底啟動50個。其中禪城區(qū)50個，改造總面積約18844畝；南海區(qū)40個，改造總面積約25766畝；順德區(qū)18個，改造總面積約12529畝。以此來看，2021年佛山還將有大量的城市更新項(xiàng)目入市。
圖：廣東省各市“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）規(guī)劃情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
第三，支持工業(yè)地塊性質(zhì)改造，競投規(guī)則更加透明。作為全國重要的工業(yè)城市，在佛山坐落著大量的村鎮(zhèn)工廠，“村中含廠”是佛山城市更新的一大特點(diǎn)。針對工業(yè)項(xiàng)目的改造，佛山市政府較為開放，即在保護(hù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上允許在城市更新中變更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。這樣一來就釋放了大量的工業(yè)地塊入市。
在改造方選擇上，佛山的很多工改地塊采取競投的方式，市場化且透明度高。另外值得關(guān)注的就是佛山的工改地塊也已經(jīng)全面放開協(xié)議出讓，即房企可以與政府溝通，一次性打包土地一級整理及二級土地的開發(fā)，若地塊采用政府收儲后公開市場出讓的方式，房企也可收獲一級整理的收益。
第四，允許房企提前介入，企業(yè)可以搶占市場。佛山城市更新的另一大特點(diǎn)就是允許房企提前介入，即房企可以在得知集體有改造意向之后，搶先進(jìn)駐，設(shè)置項(xiàng)目部和咨詢點(diǎn)與當(dāng)?shù)鼐用駵贤āＭㄟ^一段時間的接洽之后與村集體簽訂前期服務(wù)商協(xié)議，開展摸底調(diào)查、改造意愿表決、申請規(guī)劃指標(biāo)、申報單元計(jì)劃等工作。通過提前介入和前期服務(wù)商的身份，企業(yè)便可以在公開選舉改造主體時占得先機(jī)。
整體來看，城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻。目前，城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企。
佛山的城市更新進(jìn)程已落后于后起的廣州，不過近兩年市政府加大了改造的決心，因此在政策文件的出臺和相關(guān)規(guī)范的完善上都有加強(qiáng)，入市的城市更新項(xiàng)目也有增長，市場空間非常廣闊。
值得注意的是，工業(yè)地塊的改造由于允許屬性變更和協(xié)議出讓，并且采用競投改造方式很適合房企參與。不過由于允許房企提前介入，未來在項(xiàng)目的爭奪上勢必會更加激烈。
從企業(yè)的角度而言，需要認(rèn)清城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等核心問題，容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險。除此之外，城市更新還對房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營能力提出挑戰(zhàn)，因此，房企在布局時需全面考慮自身?xiàng)l件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，才能有所突破。
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原標(biāo)題： 佛山舊改提速，四大利好支撐市場空間廣闊
