任博宏觀倫道 作者：任莊主
來源：濤動宏觀（ID：jinrongjianghu123123）
【摘要】
現在看來，2020年11月3日發布的十四五規劃有一句話需要引起格外關注，即首次提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。這不僅是高層會議及文件中首次將“金融”與“房地產”放在一起，同時也是2020年以來先后通過“三四五”規則限制房地產企業債務規模增長、通過集中度限制商業銀行對房地產行業信貸投放的背后真正政策邏輯，某種程度上甚至可以說這一表述和當年提出的供給側結構性改革、金融供給側改革相比可能具有同等重要性。基于此大致可以認為，高層對金融業和房地產業的傾向性是一致的，即持續遏制房地產金融化、泡沫化，同時判斷后續金融業和房地產業的規模和盈利增長均將會受到明顯壓制（不能超過經濟增速過多）、并均需要向實體讓利。這種情況下，對房地產行業依賴較大的金融機構將有可能會受到政策層面的多重擠壓，即房地產行業授信的資產質量危機、監管層面的信貸結構調整壓力以及授信額度上限阻力，當然也會提升商業銀行信貸投向主動和優化轉型的動力。
一、房地產貸款集中度管控政策有哪些影響？
雖然房地產貸款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指導等政策調控），如實際上2020年9月份監管機構便已要求大行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，新增房貸壓降至30%以下。但央行與銀保監會在2020年最后一天所發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）一旦全面實施或強力執行還是有不小影響。
（一）首先可以認為這是一個承認既有現實的歧視性政策，即金融管理部門通過給予國有大行較高的房地產貸款集中度（較第二檔的銀行高出12.50個百分點）的方式相當于直接認同了全國性銀行目前在房地產業授信領域的絕對優勢或壟斷地位，也即該政策實際上是對國有大行的一種變相保護而非壓制，反倒是在擠壓其他中小銀行的生存空間。這意味著國有大行的現有優勢可以繼續維持，基本不需要做出大的變動，這對于其它銀行顯然是不公平的。畢竟約束指標是相對指標而非規模指標，大型銀行的相對指標越高，其承受的風險也越大，因此理論上如果是從審慎的角度來考慮，大型銀行應該受到更嚴格的約束（如大銀行的資本要求更高等），但實際情況并非如此，特別是從近年的監管政策來看，幾乎均是向大型銀行傾斜。
（二）房地產企業除受“三四五”規則導致自身債務規模無法保持增長以及信托融資渠道受限外，其從商業銀行獲得信貸資金的渠道也會受限，商業銀行的房地產授信額度會變較為緊張和緊俏，一定程度上會加劇房地產行業的債務壓力，并推動提升房地產行業的融資成本，反而會使得房地產行業形成的相關資產會更具吸引力，因此從這個角度來看這個政策最終起到的作用可能要打折扣。
（三）商業銀行的信貸結構可能需要優化調整，房地產貸款占比較高的銀行需要有所收縮、保持比例符合集中度要求，房地產貸款占比較低的銀行則需要保持基本穩定、未來增長空間同樣不大，也即商業銀行若想增加房地產貸款投放，必須保證非房地產貸款的投放速度更快，金融管理部門希望商業銀行的信貸資金投向非房地產領域。
（四）央行與銀保監會等金融管理部門對商業銀行的主動把控或者說自主調控能力進一步增強，如322號文賦予地方中心支行與銀保監分局上下2.50個百分點的彈性空間決策權，也即集中度管控要求雖然并不新穎但后續亦會逐步加強落實執行并在整個銀行業中形成宏觀審慎監管壓力。
（五）房地產企業融資渠道受限后，整個房地產行業的分化與整合將會更為明顯。近期一系列政策顯然是在推動房地產領域的供給側改革，并預示房地產行業真正迎來去杠桿、降風險與存量整合階段，一些債務壓力較大的中小型房地產企業可能會比較容易出現流動性危機，房地產行業的整合會較為頻繁，同時未來整體房地產行業放慢增長步伐、小步擴表甚至縮表的方向應該是比較明確的。
（六）322號文僅提及個人住房貸款和全部房地產貸款，同時從比例設置來看，第一檔（國有行）、第二檔（包括3家城商行的中型銀行）、第三檔的對公端房地產貸款占比上限分別應不低于7.50%、7.50%和5%，第四檔與第五檔的對公端房地產貸款占比上限亦分別應不低于5%。因此我們大致可以這樣理解，322號文同時對個人住房貸款和對公端房地產業貸款比例提出了具體約束要求。
二、商業銀行房地產貸款集中度在數據層面的表現
（一）房地產貸款整體情況
1、商業銀行近30%的信貸資源投向了房地產，規模逼近50萬億
截至2020年9月，金融機構房地產貸款余額達到48.80萬億元，其中個人住房貸款余額達到33.70萬億，分別占金融機構全部貸款余額的28.81%和19.90%。因此大致可以認為金融機構的房地產貸款余額已經逼近50萬億元，吸納了全部信貸資源的30%左右，且個人住房貸款占全部房地產貸款的70%左右。
2、房地產貸款占比持續攀升，表明房地產貸款增速遠高于一般貸款增速
拉長期限來看，房地產貸款和個人住房貸款余額和占比均呈現比較明顯的上升趨勢，這表明房地產貸款的增速實際上是遠高于整體貸款增速的。例如，2012年6月房地產貸款和個人住房貸款占全部貸款余額的比例分別僅為18.98%和11.57%，八年的時間這一比例分別大幅上升至28.81%和19.90%。
特別是如果考慮到我國金融機構貸款余額增速一直保持在高位數，這意味著房地產貸款增速實際上是非常高的。
（二）上市銀行房地產貸款占比情況
我們選取全部52家上市銀行（具體包括6家國有大行、10家股份行、26家城商行與10家農商行）的房地產貸款數據進行分析。
需要特別說明的是，我們這里使用的是比例平均，而非上市銀行的房地產貸款余額合計值和貸款余額合計值的比值。
整體上看，上市銀行的房地產貸款投放大致有以下幾個特征：（1）國有大行的房地產貸款占比遠超平均水平；（2）全國性銀行的個人住房貸款占比較高，尤其是國有大行；（3）非上市銀行的房地產貸款占比上升幅度可能會更大；（4）個人住房貸款占比和全國性銀行的公司端房地產貸款占比基本均呈穩定上升態勢。
1、全部上市銀行：整體不到1/4，個人住房貸款15%左右
（1）截至2020年6月，52家上市銀行的房地產貸款占比達到23.49%，2018年與2019年分別為21.86%和22.82%，呈穩步上升態勢。
（2）截至2020年6月，52家上市銀行的個人住房貸款占比達到14.87%，2018年與2019年分別為13.72%與14.88%，亦較為穩定。
2、國有行超1/3：整體超過36%，個人住房貸款占比接近31%
（1）截至2020年6月，6家國有大行的房地產貸款占比高達36.18%，2018年與2019年分別為35.78%和36.65%，整體上一直保持36%上的高位。
（2）截至2020年6月，6家國有大行的個人住房貸款占比高達30.91%，是其房地產貸款的最主要構成部分，且2018年以來始終保持在30%以上。
3、股份行超1/4：整體超過26%，個人住房貸款占比超過17%
（1）截至2020年6月，10家股份行的房地產貸款占比高達26.03%，2018年與2019年分別為23.59%和25.41%，2018年以來始終保持上升態勢。
（2）截至2020年6月，10家股份行的個人住房貸款占比高達17.49%，2018年與2019年分別為15.76%和17.32%。
4、城商行超1/5：整體超過21%，個人住房貸款占比超13%
（1）截至2020年6月，26家城商行的房地產貸款占比高達21.18%，2018年與2019年分別為20.84%和21.51%，近年來這一比例始終保持在21%左右。
（2）截至2020年6月，26家城商行的個人住房貸款占比達到13.19%，2018年與2019年分別為11.57%和12.80%，呈現穩步上升態勢。
5、農商行：整體穩定在13%左右，個人住房貸款穩定在9.50%左右
（1）截至2020年6月，10家農商行的房地產貸款占比達到12.95%，2018年與2019年分別為13.04%和12.83%，整體上看始終穩定在13%左右。
（2）截至2020年6月，10家農商行的個人住房貸款占比達到9.64%，2018年與2019年分別為9.63%和9.42%，較為穩定。
（三）哪些銀行已經超過房地產貸款的集中度限制？
我們以2020年6月數據為基礎進行分析，可以發現超過集中度比例要求的銀行還不在少數（這里北京銀行數據統計有誤，請留意），具體如下：
1、全部貸款占比超過集中度要求的上市銀行有17家
具體來看，（1）第一檔：建設銀行；（2）第二檔（5家）：招商銀行、興業銀行、浦發銀行、平安銀行、北京銀行；（3）第三檔（城商行9家與農商行2家）：徽商銀行、杭州銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行、九江銀行、廈門銀行、青島農商行與廣州農商行。
2、個人住房貸款超過集中度要求的上市銀行有12家
具體來看，（1）第一檔：建設銀行與郵儲銀行；（2）第二檔（3家）：招商銀行、興業銀行與北京銀行；（3）第三檔（城商行7家）：徽商銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行、廈門銀行。
3、兩個指標均超集中度要求的上市銀行有11家
同時全部房地產貸款與個人住房貸款占比均超過集中度要求的上市銀行有11家，具體分別為（1）第一檔：建設銀行；（2）第二檔（3家）：招商銀行、興業銀行、北京銀行；（3）第三檔（7家）：徽商銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行與廈門銀行。
三、整體導向：政策約束常態化且總體趨嚴，持續遏制房地產金融化、泡沫化
（一）戰略定位：“房住不炒”、“三穩”和“不作為短期刺激經濟的手段”
站在當前來看，尤其需要明晰房地產行業嚴監管的大背景，毋庸置疑房地產業的戰略定位是一個值得關注的問題，這一定位主要包括“房住不炒”、“穩地價穩房價穩預期”、“不作為短期刺激經濟的手段”、“持續遏制房地產金融化泡沫化”以及“因城施策、一城一策”等。對該定位的理解可以關注四個標志性事件：
1、2016年12月的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，即所謂的“房住不炒”，隨后涉及到的房企融資等相關配套政策均圍繞這一理念進行。
2、2018年2月24日，住建部召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出2019年工作總體要求和十項重點任務，正式提出“穩地價、穩房價、穩預期”，“三穩”隨后亦成為政策的主基調之一。
3、2018年12月召開的中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。
4、在2018年10月和12月連續兩次政治局會議均未提及“房地產調控”后，2019年初的兩次政治局會議均再次提及房地產，并且2019年7月的年中政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的表述，且延續至今。
5、2020年11月3日十四五規劃提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”，直接指明了未來五年的政策導向。
（二）疫情期間的政策放松只是小插曲，不改中長期政策方向
盡管政策大方向是明確的，但年初以來的疫情給房地產行業帶來了較為沉重的打擊，在“三穩”的政策導向下，疫情期間多地針對房地產行業出臺了相對放松的政策予以支持，且大多從調整監管措施、降本減負、財政金融支持、復工復產和安全管理等方面著手。
如適當調整商品房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求、適度降低商品房預售重點監管資金比例、允許企業通過銀行保函形式替換同等額度的重點監管資金、適度增加預售監管資金撥付節點、對受疫情影響經營困難或疫情防控期間有貢獻的企業予以資金支持、支持金融機構加快個人住房貸款審批發放等等。
（三）經濟修復過程中，房地產行業的嚴監管格局重啟
疫情期間相關政策略有放松的動機雖然容易理解，但卻引起了一系列問題，如大量信貸資金流入房市等。而在疫情形勢漸趨可控且中國經濟逐步邁入修復的通道中，針對房地產業的嚴監管調控再次成為當前及未來一段時期的政策主基調，這同樣是理所當然的事情。
特別是近期房地產市場熱度上升、土地市場活躍，理應引起政策層面的關注。實際上除全國政策層面外，部分地區對房地產的調控方向也發生了變化，主要體現在加強開發購地資金來源的審查、推動“三四五”規則與集中度管控等方面。
（四）2019年以來政策較為頻繁且更具體，房地產行業迎來實質監管時代
1、通過梳理2019年以來房地產行業的監管政策來看，國家高層整治房地產行業的態度和決定是比較明確的，而房地產行業本身所面臨的政策約束正呈現日益常態化且總體趨嚴的特征，且政策指向主要是遏制房地產行業的金融化與泡沫化，而政策風險也是房地產行業所面臨的最大風險，房地產行業在此環境中亦會加速分化。此外，我們還可以觀察到相關政策約束更加具體和可量化，這意味著房地產行業正迎來或者說已經邁入實質監管時代。
2、2019年政策層面對房地產業務的嚴監管始于中美貿易摩擦形勢開始明顯惡化（2019年5月5日）、包商銀行被接管以及貨幣政策層面再次放松之后，而2019年6月13日銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上提示房地產金融業務風險這一事件則正式拉開了房地產行業嚴監管的大幕，隨后整個7月份的房地產政策監管信息便比較集中，主要體現在房地產信托融資、房企境外發債等等。
例如，2019年7月9日發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕778號），明確房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
3、在2019年以來對房地產信托融資渠道進行約束后，2020年以來對房地產的融資渠道和有息債務進行嚴控，整體上看管控力度較2019年明顯更強，致力于從根本上形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，推動房地產企業融資的透明化，便于防范房地產企業風險。2019年以來具體量化指標約束如下：
（1）房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
（2）開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。
（3）房地產信托存量不增。
（4）“345”規則控制房地產企業有息債務增速。
（5）通過集中度保持房地產貸款占比基本穩定。
（6）消費貸嚴禁進入房地產。
四、附件：2019年以來房地產行業相關監管政策匯總
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原標題： 房地產貸款集中度政策剖析
