央企的融資業務也不好做

在我們目前操作的央企類房企與民營房企合作開發項目的融資業務中，不管是雙方聯合拿地、央企并購還是央企代建代管、小股操盤等情形，我們遇到的核心問題主要有如下幾個：一是融資主體是誰，是央企、民營房企還是雙方合作成立的項目公司，是其中一方股東的融資還是整個項目的融資需求；二是央企的擔保或增信問題，對于大部分地產投資機構來說，不管是哪種融資模式，原則上都很指望央企的擔保、增信或兜底；三是投后管理的問題，央企和民營房企合作開發項目的情況下，央企能否配合我們做投后監管也是個需要解決的問題。

2021年11月19日，國務院國資委發布了《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》（國資發財評規〔2021〕75號），《通知》中明確規定“融資擔保主要包括中央企業為納入合并范圍內的子企業和未納入合并范圍的參股企業借款和發行債券、基金產品、信托產品、資產管理計劃等融資行為提供的各種形式擔保，如一般保證、連帶責任保證、抵押、質押等，也包括出具有擔保效力的共同借款合同、差額補足承諾、安慰承諾等支持性函件的隱性擔保，不包括中央企業主業含擔保的金融子企業開展的擔保以及房地產企業為購房人按揭貸款提供的階段性擔保”；“中央企業嚴禁對集團外無股權關系的企業提供任何形式擔保。原則上只能對具備持續經營能力和償債能力的子企業或參股企業提供融資擔保”。

2022年1月4日，國務院國資委印發《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》的有關說明，該說明中明確提到“（二）管控要求更加‘嚴’。一方面，基于同股同權、控制風險原則，對中央企業融資擔保實行‘兩禁兩控’：嚴禁對集團外無股權關系企業擔保，嚴禁對參股企業超股比擔保，嚴控對高風險子企業擔保，嚴控對子企業超股比擔保。另一方面，嚴格限制擔保規模。參考目前中央企業擔保規模占凈資產的平均比重、上市公司擔保管理規定等，明確中央企業總擔保規模不超過集團合并凈資產的40%，單戶子企業（含本部）擔保額不能超過本企業凈資產的50%”。

根據上述新規，央企和民營房企合作開發的項目中，假設是項目整體的融資，如果地產投資機構要求央企提供擔保、增信或兜底，比如直接提供保證擔保、觸發對賭條件后承諾回購、承擔差額補足義務等，除非是央企按上述規定承擔股比范圍內的擔保義務，不然項目整體的融資想依賴央企給予擔保或增信則基本沒有可操作的空間，尤其是央企小股操盤或代建代管的項目，央企基本無法提供擔保或增信。

事實上，就我們目前的業務情況而言，在央企和民營房企合作開發項目的融資中，央企基本都不會對合作項目的融資提供增信或擔保。就實際的業務操作而言，我們要么是直接向央企這一方提供融資，比如我們找其他國央企金控平臺或者外資機構一起配資，給到目標央企的融資成本或綜合收益要求一般在年化8%左右；要么是直接針對另一方的民營房企提供融資，融資成本或綜合收益要求則一般在年化10%-12%左右。舉例來說，我們目前針對央企與民營房企合作開發項目中民營房企這方提出的項目融資需求，如果是央企這方負責項目操盤或主導項目的開發建設，即便該央企無法提供擔保或增信，我們的前融仍舊可以介入，不過投后管理方面央企這方能否配合我們（代表民營房企這一方）的投后監管也非常關鍵。