“退房令”之下廈門國貿清退百億地產資產

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

7個月前宣布逐步退出房地產行業，老牌地方國企廈門國貿邁出實質性的第一步。

“集中資源專注核心主業的轉型升級，拓展戰略新興產業，充分利用資本市場平臺做優做強。”去年11月，廈門國貿發布2021年-2025年的五年發展戰略規劃綱要，并作出上述決定。

6月11日，廈門國貿與公司控股股東廈門國貿控股集團有限公司簽訂合約，廈門國貿及全資子公司廈門啟潤實業有限公司擬將合計持有的國貿地產集團有限公司100%股權，以及持有的廈門國貿發展有限公司51%股權轉讓后者。

根據規劃，廈門國貿后續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業。而地產業務將在國貿控股的管控下，形成獨立的業務板塊。

這亦體現了國家現階段對國有企業的要求：突出主業，回歸本業。自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進軍房地產行業的廈門國貿最終也走到這一步。

如上所述，廈門國貿本次出清的公司包括國貿地產集團有限公司、廈門國貿發展有限公司兩間，其中國貿地產是廈門國貿房地產業務的重要運行實體。

根據2021年5月17日制定的資產評估報告，國貿地產成立于1997年，前身為1987年創立的廈門經濟特區建達投資有限公司。去年12月，國貿地產注冊資本剛剛由15億元增加至39億元。目前，國貿地產由廈門國貿持股97.50%，由全資子公司廈門啟潤持股2.50%。

國貿地產為住宅、商業地產、旅游地產等多元化開發建設的房地產開發企業，其直接持股的下屬各級公司根據業務類型可分為3類，共57家。包括：9家房地產開發項目公司、43家投資平臺公司以及5家其他公司。

公司架構方面，國貿地產共分為工程管理中心、運營管理中心、投資發展中心等11個部門，現在日常上班的人員有850人。

除這些總部部門外，廈門國貿房地產事業部還下設廈門公司、上海公司、南昌公司、漳龍公司、城建公司、文旅公司和產業公司。同時，廈門公司亦下設合肥公司，上海公司下設杭州、南京公司，南昌公司下設福州公司。

國貿地產目前擁有39個地產項目，如合肥國貿天悅、漳州國貿天成、福州國貿九溪原、上海國貿梧桐原等。

截至2020年末，國貿地產資產總額為98.88億元，負債總額27.97億元，所有者權益70.9億元。該公司2020年實現營收8775.72萬元，投資收益2.16億元，凈利潤8320.48萬元。

因此以2020年12月31日作為基準日，國貿地產經審計后合并報表歸屬于母公司所有者權益的賬面值為84.38億元，國貿地產100%股權的交易金額參考評估值為98.28億元，評估增值13.89億元。

另一方面，國貿發展是于2020年5月成立的新企業，由廈門國貿和國貿控股出資成立，兩家分別認繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

目前，國貿發展共持有兩家新設立的公司廈門悅浩企業咨詢有限公司、廈門悅沃企業咨詢有限公司，這兩家公司目前并無開展業務。

截至2020年末，國貿發展資產總額為10.28億元，負債總額725.22萬元，所有者權益10.2億元。國貿發展2020年并無收入，賬上收益主要來源于賬戶往來款產生的利息。

以2020年12月31日作為基準日，國貿發展經審計后合并報表歸屬于母公司所有者權益的賬面值為10.21億元，國貿發展51%股權的交易金額參考評估值為5.21億元。

據此，本次交易完成后，廈門國貿將獲得國貿控股提供的103.49億元股權轉讓價款，將有利于廈門國貿未來對核心主業的投入。

廈門國貿跨出了退出房地產業務的第一步，也是最重要一步。

通過將國貿地產和國貿發展交易出去，廈門國貿目前基本退出房地產行業。

雖然仍留存有廈門浦悅房地產有限公司、廈門悅煦房地產開發有限公司、廈門貿潤房地產有限公司等少數房地產子公司，這些公司主要開發有廈門國貿學原項目及國貿璟原項目。

但廈門國貿學原目前已經開發到第三期，第三期剛于今年3月25日開盤。廈門國貿璟原在2020年11月首次推貨，目前正在清盤中。

廈門國貿成立于1980年，其于1987年進軍房地產行業，開始涉足廈門經濟特區房地產業務。在隨后的30余年間，房地產經營與供應鏈管理、金融服務一并被視為廈門國貿的三大核心主業。

在“十三五”期間，廈門國貿還提出：“做精做深供應鏈、做大做優地產、做特做強金融、做專做實投資。”

但體現在報表上，2020年報顯示，廈門國貿三大主營業務供應鏈管理業務、房地產、金融服務業務，對總營收的貢獻分別為94.11%、3.91%和1.98%。而2019年，房地產業務的貢獻則為3.5%。

收入占比不高并非主營業務，但房地產行業本身是一個資金占有率極高的行業。在去年提出退房時，廈門國貿亦表示：“鑒于公司所從事的供應鏈、金融、房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產行業。”

國企尤其是央企退出房地產是一項被長期重視的策略，2010年國資委就曾頒布“退房令”，宣布除中國建筑國際工程總公司、中國房地產開發集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、即港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司等16家專營地產的央企外，其余78家央企要退出房地產業務。

這些企業涉及到國家民生社稷的各行各業，包括中國核工業集團公司、中國航天科技集團公司、中國化學工程集團公司、中國兵器工業集團公司、中國石油天然氣集團公司、國家電網公司、中國東方航空集團公司、中國機械工業集團有限公司等。

當時的退房令針對目標是央企，但央企在國有企業中發揮龍頭的作用，對其他國有企業的經營行為起到風向標作用。

2010年后很長一段時間，仍是中國房地產行業最輝煌的時期，國有企業對地產的熱情不減，招拍掛每每十分踴躍。不少企業雖然本身不涉足地產，但仍通過合資或參股等方式入場。

于是，去年國資委再發通知，明確要求國企央企嚴把主業投資方向，嚴控非主業投資。國資委指出，國企央企不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

同時，在目前大環境之下，房地產已不是一個能賺快錢、利潤率高的行業。所以在去年重啟退房令后，以國家電網、中航集團為代表，據稱有14家央企已完成涉及房地產相關業務的整改或調整。

而在央企帶動下，不少國企亦邁出了第一步，廈門國貿就是其中一員。

未來，隨著國企央企逐漸清退非主營業務，把握主業發展方向，它們就能將資金和精力集中布局到關鍵性領域和前端戰略領域，這是大勢所趨。

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