土地財(cái)政，開(kāi)始動(dòng)刀了！

作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

這個(gè)通知的名字很長(zhǎng)，我數(shù)了數(shù)，一共58個(gè)字，但是能讓你關(guān)心的其實(shí)只有一句話：

國(guó)有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。

具體的時(shí)間表是：

自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）以?。▍^(qū)、市）為單位開(kāi)展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

自2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。

為何一則財(cái)政部的消息成為了樓市的熱點(diǎn)？

因?yàn)橥恋爻鲎尳鹛匾耍?/p>

首先，是它的基數(shù)大。2020年中國(guó)的土地出讓收入高達(dá)8.4萬(wàn)億。8.4萬(wàn)億是個(gè)什么概念？在過(guò)去的2020年，整個(gè)中央政府的財(cái)政收入是8.3萬(wàn)億。

其次，土地出讓金是各地方政府財(cái)政收入的最主要來(lái)源。2020年，土地出讓金占到地方政府財(cái)政總收入的84%；在過(guò)去20年，平均也達(dá)到了55%。

第三，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的「面粉」，買面粉的錢誰(shuí)收，雖然在金額上于房企而言沒(méi)有影響，但在流程和程序上影響巨大。

土地出讓金制度，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮20多年的一個(gè)政策基石。

「基石」動(dòng)一動(dòng)，「大廈」就傾斜了。

這就像一顆小石頭被扔到小溪里，石頭的重量雖不大，但依然可以泛起層層漣漪。

那這次關(guān)于土地出讓金的變動(dòng)到底是什么呢？

其實(shí)也就一句話：收錢的部門變了。

從原來(lái)的自然資源部收錢，從2022年開(kāi)始，要由全國(guó)稅務(wù)局來(lái)收了。

之前，每個(gè)地方的國(guó)有土地是由地方政府來(lái)拍賣，地方政府來(lái)收錢，收來(lái)的錢由地方政府來(lái)支出，這就形成地方政府資金的一個(gè)閉環(huán)。

而2022年開(kāi)始，各地方的土地出讓金要由全國(guó)稅局來(lái)代收，而這個(gè)“全國(guó)稅局”是一個(gè)從中央到地方的「垂直部門」。

這意味著什么呢？

這就意味著，地方政府今后關(guān)于土地的每一筆拍賣、支出、使用，中央都將看到，一目了然。

這就相當(dāng)于中央政府給這筆巨大的土地出讓金按了一個(gè)「攝像頭」，監(jiān)視著地方政府對(duì)于土地出讓金的收入和支出的一舉一動(dòng)。

那么，這樣的一個(gè)變化會(huì)為地方政府、樓市帶來(lái)哪些深遠(yuǎn)影響呢？

首先，過(guò)度依賴土地財(cái)政的地方政府日子不好過(guò)了。

由于土地出讓金歸地方支配，這就為地方政府獲得了“經(jīng)營(yíng)城市”的動(dòng)力、財(cái)力。

但是，地方政府靠“賣地”就已經(jīng)把日子過(guò)的很舒服了，還有什么動(dòng)力去做創(chuàng)新型的事情呢？

過(guò)度依賴土地財(cái)政，是幾乎所有地方政府的特點(diǎn)。

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)：2021年1到4月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入24277億元，同比增長(zhǎng)36.6%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入21383億元，同比增長(zhǎng)35%。

也就是說(shuō)，2021年前4月全國(guó)賣地一共收入了2.1383萬(wàn)億元，因?yàn)檫@個(gè)錢全部留在了地方，占地方一般公共預(yù)算收入的比例是52%。

地方財(cái)政每100塊收入里面，有52塊錢是賣地的收入。

地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，對(duì)樓市政策的調(diào)控消極執(zhí)行，這是很多地方的樓市“越調(diào)越漲”的根源所在。

「賣地成癮」的地方政府，尤其是二三四線城市，其發(fā)展幾乎已經(jīng)離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。地方債務(wù)的無(wú)序擴(kuò)張，各類城投公司的底層資產(chǎn)，都是土地。

現(xiàn)在，把土地出讓金的收錢主體從地方政府改為稅務(wù)局，由中央統(tǒng)一管理，這就讓整個(gè)附著在土地上的邏輯都變了。

之前，是地方財(cái)政依賴，所以供給越少，地價(jià)越高。沒(méi)錢了拍幾塊，大多問(wèn)題就能迎刃而解。

現(xiàn)在，則是流水落花本無(wú)情，一路漂泊向前行，甚至在手里空轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。

大家都成了流水線上的打工人，打好自己的那一份工就好了。

這樣的變化對(duì)于樓市又會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？

近兩年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革可謂徹底的不要不要的。不是小打小鬧，而是徹頭徹尾。

三道紅線直接卡死的是房地產(chǎn)融資。

有多少昨日還風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)頭部企業(yè)，忽然之間就危機(jī)重重，陷入違約的沼澤之中。

甚至有人因?yàn)?00億的到期債債，就到了賣地買資產(chǎn)求生的地步。

這在幾年前是完全不可想象的。高杠桿加持下的規(guī)模狂飆好像還在眼前，一瞬間就被死死卡住了脖子。

接著是一年三次的集中供地，把供需平衡一下，再把地價(jià)、售價(jià)卡一下，直接把開(kāi)發(fā)商變成了制造商。

都給我老老實(shí)實(shí)的蓋房子，想出幺蛾子，沒(méi)門！

如果說(shuō)這些都是表象，那么真正的王炸才剛剛登場(chǎng)。

土地財(cái)政。

在中國(guó)，有一個(gè)連賣菜阿姨都知道的道理：房?jī)r(jià)過(guò)高，是因?yàn)榈貎r(jià)太貴。

是啊，當(dāng)一個(gè)城市幾乎百分百要靠賣地過(guò)生活發(fā)工資的時(shí)候，地價(jià)是不可能不高的。

現(xiàn)在好了，土地財(cái)政這個(gè)王炸登場(chǎng)了，那些積重難返的過(guò)往，三下五除二的就給解決了：什么不合規(guī)的舊改、城改項(xiàng)目，什么城投公司的土地質(zhì)押、土地款返還等等操作，都得給我規(guī)規(guī)矩矩的辦事！

從三道紅線到集中供地，再到土地財(cái)政的劃轉(zhuǎn)，十一郎從中看出國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)于改變房地產(chǎn)“綁架”中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀之決心。

真是個(gè)雷厲風(fēng)行的時(shí)代。

很多人可能會(huì)問(wèn)，這兩件事有什么必然聯(lián)系嗎？

其實(shí)，這跟我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段有關(guān)系。

大家都知道，從總量上講，我國(guó)的房子已經(jīng)蓋的差不多了，人均保有量已經(jīng)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家。進(jìn)入存量房時(shí)代，政府如何維持城市運(yùn)轉(zhuǎn)？房地產(chǎn)稅就成為接棒土地財(cái)政的接盤(pán)俠。因?yàn)橹挥羞@樣，城市發(fā)展的資金才能夠保證。

但這里又出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是如何保證房地產(chǎn)稅的征收順利。

北上廣深一線城市的征收大概率不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，畢竟小區(qū)的體量大，人群的收入高，但對(duì)于一些小縣城，商品房沒(méi)多少，人們收入少，政府如何保證能夠征收的上來(lái)？

怎么辦？

這就要通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式，由中央統(tǒng)一收稅，然后補(bǔ)貼一些城市，這樣保證所有城市都能運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

于是，土地財(cái)政劃轉(zhuǎn)全國(guó)稅務(wù)局就成了一步高招。

既解決了地方政府閉環(huán)小金庫(kù)不受監(jiān)管的漏洞，也為下一步的房地產(chǎn)稅征收奠定了基礎(chǔ)。

在土地財(cái)政末期與房產(chǎn)稅即將出臺(tái)期這個(gè)階段，把國(guó)有土地出讓的收入先歸入到稅務(wù)系統(tǒng)，這個(gè)頂層設(shè)計(jì)，我給滿分。

這樣一來(lái)，土地對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是徹底的去金融化。

土地的經(jīng)濟(jì)屬性一旦開(kāi)始增強(qiáng)，就會(huì)促使地方政府能更主動(dòng)的調(diào)整供給總量。這就打破了「供地越少，地價(jià)越高」的魔咒。

在房產(chǎn)稅的實(shí)施之下，地方政府為了得到增量稅收，只能通過(guò)多出讓土地來(lái)實(shí)現(xiàn)。

這和以往主要通過(guò)減少土地出讓來(lái)實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，形成了截然的反差。

而地方的積極性，也必將從賣地轉(zhuǎn)向增量稅收。

好了，今天先表到這。這么捋一下，十一郎發(fā)現(xiàn)，一切都是最好的安排。土地財(cái)政的大刀剛剛落下，效果究竟如何，我們一起拭目以待。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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