行業轉機出現，房企如何 “自救”加強市場信心

房企陸續出現債務違約的情況下，投資市場對房企的信心下降，債券二級市場以及股票市場出現了較大的波動，從2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌22.1%，創下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及，是以房企通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進行維穩，開啟信用保衛戰。

據不完全統計，2021年下半年以來，不少于24家房企陸續實行境外債提前回購舉動，回購次數超過153次，提前回購境外債券及票據涉及資金合計24.86億美元，債券到期時間橫跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期債務的提前贖回，減輕明年的還款壓力。就企業表現來看，中梁控股、正榮地產、禹洲集團、花樣年等回購次數相對較多，佳源國際、中國金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。房企進行債券回購除了維穩市場信心之外，也因當前債券價格相對便宜，以低折扣進行回購實則比到期兌付更為劃算。

除了提前贖回部分境外債之外，9月以來多家房企大股東增持公司股票，進行市值維護，增添市場信心。據不完全統計，2021年9月以來，就有17家房企的大股東等通過對公司股票進行增持。其中碧桂園楊惠妍在11月累計增持碧桂園股票不小于1761萬股，金額1.28億元，力高集團黃若虹自9月20日起累計增持約3734萬股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

除了進行股票增持的操作，部分股東還為企業提供股東借款融資，據不完全統計，融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強企業流動性。當代置業、融創中國的股東分別為公司提供了8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團發布公告稱，以供股的方式發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發展，以股東兜底的方式進行融資。而融創中國、中國奧園則進行了配股融資，其中融創募集金額達到50.85億港元。值得注意的是，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業自身發展前景要求較高，目前僅有少量房企進行。

02 出售項目或者資產回流現金，保證流動性

除了市場信心維穩之外，面臨現金流緊繃，房企也積極進行出售項目或者旗下資產回流現金，增補現金流，提升抵御市場不確定性風險的綜合能力。進行出售的資產，包括自有開發項目，如三盛控股出售福州、青島、哈爾濱等地的項目和商廈，收回現金10.38億元；中國金茂近期轉讓青島和武漢項目公司的股權，擬回流現金26.42億元，不過金茂并未全部轉出，保留了部分的股權。同時，部分企業將資產出售予大股東，進行現金回流，如光明地產和綠地控股分別將特色小鎮項目公司股權與創驛大廈的60%股權，分別回流14.63億元和30億元。

值得注意的是，進行項目轉讓的企業除了現金回流這一目的之外，部分企業也存在對自有項目進行“出清”來“以舊換新”，賣掉部分盈利不太好的項目。如華僑城自9月以來擬轉讓項目超過9個，轉讓金額超過30億元，華僑城在6月的蘇州首批集中供地中，以約85億元連摘3宗地塊，積極補貨。

除了商廈、開發項目等資產，企業還進行多元化業務的出售。物業公司作為“現金奶?！彼貋碛休^高的估值，進行現金回流的速度相對較高，成為部分房企考慮出售的多元化資產之一，今年以來，藍光、富力、當代、紅星美凱龍等企業完成了其旗下物業公司的出售，回流現金。此外，部分企業也出售了對外投資企業的股份，如融創出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票，回流金額約35.4億元，恒大母公司廣州凱隆減持嘉凱城1.13億股，收回現金2.91億元。也有部分企業聚焦主業，出售旗下其他多元化業務，如融創、綠城分別出售了部分游艇及科技業務。

9月底以來在政策密集發聲下，房企關緊已久的融資閥門終于有了松開的跡象，保利發展、招商蛇口等國企央企和多家城投公司在銀行間債券市場進行融資，而后有銀行總行直接發令分行支行充分開發國有房地產企業資源，開放國有房地產企業授信，給予專項政策支持，并為國有房地產企業開出融資白名單。雖當前政策的松動主要對象是國資，但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩政策的傳導，未來將會擴散到民營企業，也將最先有利于基本面較好的企業，當前房企積極自救，也將加大市場對自身的信心，早日進入市場“白名單”。