關于地產ROE的一切，深度剖解

因為ROE的英文全寫是Return on Equity，其中

Equity：凈資產，財務報表里為所有者權益；Return：回報；收益。

所以，ROE的字面解釋就是凈資產利潤率，股東權益回報率（所有者權益收益率）。其別名很多，越搞越暈，不如先來看一下它的計算公式：

看過公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者（股東）每投入一塊錢，能夠賺取的凈利潤是多少。通常凈利潤是按年計算。如果ROE是10%，表示股東投入100塊錢后當年能夠賺10塊錢。

#舉個栗子，小張開了個奶茶店，一年下來投入資金100萬（凈資產），凈利潤20萬，那么小張這家奶茶店今年的凈資產收益率為20%。

ROE當然是越高越好，意味著給股東的回報越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來去存銀行。

02、杜邦分析法拆解ROE

用于解讀ROE最著名的工具莫過于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三個指標，每個指標分別代表企業在某一方面的特征。

杜邦分析把ROE拆解為三個比率指標，分別是

1）銷售凈利潤率；

2）總資產周轉率；

3）權益乘數。

接下來，咱們將逐一解讀這三項比率指標。

1、凈利潤/銷售收入=銷售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標。

之于地產開發來說，主要就是控成本，高溢價。

一般來說，10元的香煙，銷售凈利率顯著高于一袋10元錢的達利園面包；奔馳S的銷售凈利率顯著高于桑塔納。一個是成本低，一個是溢價高。

我們都希望能低價拿地，相對溢價賣房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷售收入/總資產=總資產周轉率。這一部分是考察公司資產運營效率的一項重要指標。

#舉個栗子，小王年初投資10萬開了個燒烤攤，一年總銷售60萬的燒烤，那么其總資產周轉率為600%

一般來說，對于總資產周轉率<1的企業，因為資金投入大，且回收周期較長，通常這種企業被稱為燒錢的行業，也叫資本密集型行業。

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產周轉率為0.41，TOP100房企平均總資產周轉率為0.25%。這也說明頭部房企平均周轉能力，顯著強于普通房企。

3、總資產/凈資產=權益乘數。這一部分是考察企業融資杠桿能力。

其中，資產總額=借的錢+自有資金（所有者權益）

從公式表面理解：權益乘數指的是投資資產總額是股東權益總額的多少倍。一般來說，權益乘數越大，即是財務杠桿越大，說明融資能力越強。當然，小股操盤也是提高杠桿而經常采用的方式。

（※劃重點）綜上，ROE的杜邦分析給我們揭示了地產賺錢的三大武器：

1、控成本，高溢價；

2、提高運營效率，快周轉；

3、高杠桿，借雞生蛋。

03、從ROE看地產發展史

上文我們已經通過杜邦分析法，拆解了影響ROE的三個關鍵指標（產品利潤、周轉速度、資金杠桿）接下來，我們回看過去20年，這三大因素是如何影響ROE的。

一、2009年以前：地產高利潤時代

1998年國家開啟住房改革，中國的房地產市場經濟開始形成，2002年土地招拍掛制度的正式出臺，將房價和地價正式捆綁在一起，形成了房價和地價的聯動效應。此時房企競爭力主要體現在資源獲取的優勢上，誰能夠獲取土地資源誰就能夠盈利，重拿地輕開發是這個時期房企的典型特征。

這一階段房企的ROE水平主要由凈利潤率水平決定，毛利越高的房企ROE相對越高。 

二、2009年至2014年：高杠桿、高周轉

金融危機之后，中央在2008年底開始出手救市，貨幣政策連續5次降息，首付比例重新下調至20%，疊加“4萬億”刺激政策。房價進入了一個歷史性上漲階段，無論漲幅，持續周期均遠超以往。

價格的快速躥升和銷售的回暖充分激發了開發商拿地熱情，在土地市場幾乎不計成本的拿地，掀起了國內地王潮，而高杠桿拿地的背后則是負債率的快速擴張，在此階段房企的ROE的提升主要依靠杠桿規模的擴張。

三、2014年至2017年：效率和利潤的周期

在行業經歷了2013年的火爆之后，2014年迎來了調整，成交量加速下跌，房價環比下降，開發商的杠桿水平已明顯難以承受當時的市場調整，快周轉的模式也不堪重負。隨后到6月份，信貸開始悄然改善，調控政策出現松動，9月末政府出臺“930”政策開始刺激需求，到15年上半年央行連續的降息降準帶動行業全面回暖，開啟新一輪周期。

這輪周期的特點在于：

1、房企越發注重效率，在此階段萬科率先提出了有質量的成長，隨后控制成本，注重管理，提升周轉能力成為房企的必然選擇。

2、房價迎來新一輪暴漲周期，帶來2011年以來凈利潤率的持續負向貢獻從2016年開始扭轉，經歷了5年的負向貢獻后，從2016年開始利潤率對房企的ROE的變動產生正向影響。