突如其來的騷

作者：地產三哥

來源：地產三哥（ID:dichansange）

騷，動亂、擾亂的意思。在古漢語中，本來是幫馬撓癢、梳理毛發的意思。后來引申為：行動急切，動亂、擾亂。

屈原的離騷，是離開郢都和楚王后心中的擾亂。

柳宗元在信中說：“怎能讓那些喧囂不休的人從早到晚來刺激我的耳朵，擾亂我的心緒（騷吾心）？”

至于“騷”現在引申為略帶貶義的風情、勾引的意思，那是因為人們想得太多，與本文無關。

9月以來，建業、花樣年和這兩天的陽光城，走位都有些突如其來的騷。

當時者迷，時間稍微遠一點，可能會看的更清楚，也能稍微理解其中的博弈和商業邏輯。

一、“欲擒故縱”胡葆森

建業地產10月28日公告：

“已經將人民幣30億元資金匯出至離岸賬戶，本公司擬根據2021年11月票據的條款及條件，將該筆匯款資金用作償付2021年11月票據的到期未償還本金及應計利息。”

距離3.6億美元債券的贖回日11月8日，還有11天。

這樣應該就穩妥了吧？

對比一下，今年3月5日，建業地產歸還一筆4.13億美元的美元債券，當時的公告簡單明了：并沒有像這次一樣：把人民幣匯至離岸賬戶這個細節也公布出來。

為什么建業地產這一次要公告的如此細致？

因為接下來還有不確定性，就是人民幣要換成美元。可能建業地產要吸取最近有些企業違約案例中的前車之鑒。

10月26日，發改委和外匯局會議上，關于外匯通道的問題被提起，這說明：換匯這個問題，在之前違約的房企案例中，可能是個問題。

而這次會議之后，換匯應該不在是問題。

但是為了更加把穩，建業地產還是公告一下。

言下之意：

“還債的人民幣是夠的，但如果因為種種原因不能換匯，責任不在我方”。

這時候，三哥的確佩服胡葆森這位“九二派”的代表人物。

在河南建業水災求救信公之于眾之后，在中資地產美元債風聲鶴唳的情勢下，河南建業的走位的確風騷：

2021年10月份，建業地產回購了2021年11月到期的美元債券共計5006萬美元，期間，該筆美元債公開市場的最高年化收益率一度達到276%。

這樣的回購規模，一個月左右時間，實打實少支付的財務費用至少1000-2000萬美元。

此外，9月份，建業地產回購了2023年、2024年到期的美元債券總額分別為270萬美元、332.8萬美元，期間，這幾筆美元債收益率在40%-70%左右。

500萬美元債券回購，建業地產實際支付的代價大約是票面金額的一半左右，直接減少至少200萬美元的財務費用。

會哭的孩子有奶吃、精打細算過日子，行事老辣、走位風騷。

司馬相如的《長門賦》就是一篇“會哭的孩子有奶吃”的騷體賦。

皇后陳阿嬌曾經是漢武帝“金窩藏嬌”的女主角，后來失寵被貶至長門宮，為求武帝臨幸，她輾轉想出一法，以黃金百斤向司馬相如求賦一篇，請他寫自己深居長門的閨怨和對君主的期盼。

據傳，武帝讀此賦后，大為感動，陳皇后遂復得寵。

敢問一句，這走位，騷不騷？

二、“情非得已”花樣年？

本輪中資地產美元債情勢，以10月4日花樣年公告違約為標志性事件。

結合建業地產的細節，再來回頭看花樣年的違約，啟發頗多。

10月4日晚間，花樣年公告：

2021年票據的剩余未償還本金額為2.056億美元,于2021年10 月4日到期。本公司并未在該日付款。

在此，筆者以公開信息為基礎，把事情的前因后果做一個推演，嘗試補齊那些未曾公開的環節：

9月28日：花樣年轉讓彩生活股權給碧桂園，代價33億元，首付款23億元，這筆資金應該是為這筆即將到期的美元債券應急的。

9月29日：凌晨，標普將花樣年的評級從B調整至CCC。“境內外融資嚴重受限”（見于曾小姐公開信）。

9月30日：花樣年和碧桂園簽訂貸款協議，貸款7億元，貸款期限只有5天，10月4日歸還，請注意這個細節。

9月30日：在花樣年的投資人溝通群中，公司表態，該筆資金已經匯款至海外賬戶，準備歸還美元債。

到此，我們做個小結：

如果花樣年9月30日說的：資金進入海外賬戶是真的，那就是錢進入賬戶后出了問題；如果花樣年說的是假的，那就是人品問題。

三哥認為：花樣年說的是真的，論據有四點：

第一、在2021年9月份以及之前，花樣年也多次出手回購美元債券，9月份兩次公告澄清美元債不能及時償付的傳聞。

第二、彩生活股權轉讓首付款23億元，本應該足夠支付美元債本息（折合人民幣13億元）。臨時追加7億元貸款，也能說明態度沒有問題。

第三、花樣年有息借貸總計518億元（2021中期報告數據），其中36億美元債券，美元債券占公司借款比重很大，在美元債券上違約得不償失。

第四、從花樣年實控人的背景出發，實際的違約成本比表面上的更高。

到此，三哥的推演，是建立在花樣年公司將人民幣匯入離岸賬戶是真實發生的基礎上。

評價下調之后，花樣年隔天緊急向碧桂園貸款7億元，應該是評級下調觸發了相關條款。

什么條款呢？應該是花樣年和本筆人民幣資金所在的離岸賬戶的銀行之間的融資條款。

回到那個貸款細節：

7億元貸款的借貸期限：2021年9月30日借的，5天之后，2021年10月4日即需歸還。

“10月4日”，這個關鍵時間節點的細節浮出水面。

到9月30日這一天，盡管評級下調，花樣年公司對10月4日既能歸還美元債券、又能歸還碧桂園的貸款，是有信心的。

現在，我們嘗試把整個事件中環節穿起來，以下為地產三哥對事件按時間順序的推測：

①花樣年的人民幣資金的確在9月30日（及之前）進入了公司在某銀行的離岸賬戶，準備換匯，贖回美元債券。

②花樣年公司和該銀行極有可能有信貸關系，且貸款余額超過（賬戶資金-美元債）的額度。

③花樣年原先的打算是：可能一部分涉及在該銀行還舊借新的續貸，一部分用于歸還美元債券。這兩者額度上可能有重合，比如先續貸，再還美元債券。但9月29日評級下調，續貸可能出現問題，于是，花樣年臨時追加7億元、5天期限、來自碧桂園的貸款。

④到此，對上述做法：花樣年應該和該銀行有約定：部分續貸，至少要保證美元債本息到期償付。

⑤最終問題出在了人民幣資金進入離岸賬戶之后、10月4日美元債償付日之前，極有可能還舊借新的續貸沒有審批，或者被告知“換匯沒有審批”。（否則，10月26日的會議上提什么“換匯通道”？）

⑥結果：對美元債券持有者，違約；對銀行貸款，還舊未能借新。

此時，本次違約的癥結似乎浮出水面了：要么是銀行抽貸的問題，要么是換匯通道的問題。

這兩個問題其實是一個問題，換匯通道只是借口。

如果以上的推測成立，銀行和評級機構走位挺風騷的，把寶寶的腰閃了。

再次說明，以上僅僅是推測。

三、“需要解釋”陽光城

對陽光城的《2021年第三季度報告》，董事會10票贊成、2票反對。這兩張反對票來自泰康人壽派駐的董事陳奕倫、姜佳立先生，理由為：

對于公司三季度所表現的公司經營惡化，需要得到管理層合理解釋。

陽光城三季報有三個明顯的變化之處：

第一，在手現金從498億元減少至272億元，不過現金/短期負債（220億元）比例，還是大于1.0的。

第二，投資收益大增至48億（去年同期11億元），主要是萬物云換股產生投資收益所致。

第三，資產減值大增至16.5億元（去年同期2.7億元），主要是對部分項目計提跌價準備所致。

對于泰康人壽派駐董事需要的解釋，三哥幫著解釋一下：

“咱倆對賭了，是吧。承諾十年利潤和分紅承諾。”

“今年公司旗下的物業管理部分和萬科云換股，投資收益30多億是吧，但這是賬面收益，不是現金。”

“咱們資產減值多一些，也只是賬面虧損，也不是現金。”

只是平滑一下利潤嘛！

陽光城的事情，究竟是像建業地產一樣，是一出欲擒故縱的應場表演？

還是像花樣年一樣，是明暗博弈的情非得已？

還可以往縱深處思考，三哥另文討論。

最后

《長門賦》中寫道：

君主許諾傍晚邊來，可是天色將晚，還不見幸臨。

女主角在期盼與失落中獨自徘徊。

她登上蘭臺遙盼，唯見浮云四塞，天色晦暗。

雷聲震響，她以為是君主的車輦，卻只見風卷帷幄。

原來，真的是雷。

此賦以景寫情，情景交融，表現了冷宮中的陳皇后被遺棄后苦悶抑郁的心情。

民營房地產企業現在何嘗不是在冷宮中呢？

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 突如其來的騷