橫跨半個中國來談百億收并購

地產行業(yè)里一單金額涉及上百億的資產包擬出售事宜，出現(xiàn)在中天金融（000540.SZ）8月31日晚發(fā)布的公告中。

大致要點有：

1.中天金融要將其全資子公司中天城投100%的股權對外出售，從而實現(xiàn)地產業(yè)務剝離。

2.目前在談的買家是來自浙江嘉興的佳源創(chuàng)盛，該公司實控人是沈玉興。

3.180億元是賣方報價，不是最終價。

4.交易是進行時，不是完成時。雙方僅簽訂框架協(xié)議。如果最晚在今年12月31日還沒簽訂正式協(xié)議，買賣作廢。

5.以及，沈玉興在組一個浙系好友團，來談。

圍繞著這筆潛在交易有3個問題：

1.為什么是佳源創(chuàng)盛？它跟佳源國際（02768.HK）有什么關系？

2.180億元的報價，是不是高了點？

3.收購的錢從何而來？佳源創(chuàng)盛吃不吃得下，會不會消化不良？

在嘗試回答這些問題背后，需要對這事做更深一層思考。

佳源創(chuàng)盛橫跨半個中國來收并購，明顯是在原深耕地發(fā)展出現(xiàn)了隱痛。

這種痛，不是個性，是共性。比如在長三角，越來越多的開發(fā)商在招拍掛市場拿的地，利潤率在走低，甚至是非常低。

連杭州龍頭——濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興也不避諱說，要把在杭州拿的地努力做到1-2%的凈利潤。

招拍掛市場競爭實在激烈。其實大家沒少參與，但更多只能充當陪跑選手。

土拍碰壁，靠其他方式補。最近結束的中期業(yè)績會上，你可能聽到越多來越多的開發(fā)商說：

當然，收并購包含在其中。

嘴上說的和行動都很誠實。世茂集團（00813.HK）董事局副主席、總裁許世壇前幾天業(yè)績會就明說，上半年拿的19塊地里一半以上是通過合作和收并購獲得。

市場一直有共識：收并購大概率沒有招拍掛競爭激烈。如果標的資質不差，會有不錯的投資回報。

單看這點，可見佳源創(chuàng)盛還是對利潤有要求，也是順應時局。

2

180億報價，不是小數(shù)目。乍一看，像是蚍蜉撼大樹。

佳源創(chuàng)盛的財報所示賬面現(xiàn)金只有50億元左右。

這里特別有必要區(qū)分另外一家公司——佳源國際（02768.HK）。

佳源國際和佳源創(chuàng)盛是兄弟公司。前者已經上市，后者尚未。兩家也是劃區(qū)而治。用佳源創(chuàng)盛去收購可免去諸多麻煩：比如各種上市規(guī)則要求的限制。

兩家公司實控人都是沈玉興，投資風格由老板特性決定。

據(jù)路數(shù)了解，沈BOSS收購底氣可歸納為兩點：

一是，荷包鼓。因為多年穩(wěn)健發(fā)展策略，攢了錢。加上在澳洲的投資也有小賺。佳源創(chuàng)盛8月份剛償還了一筆約16億公募債。

二是，佳源創(chuàng)盛只是站在臺前收購的一方，但不是唯一收購方。

沈玉興還準備拉幾家浙系企業(yè)組團收，有來自寧波的房企、也有非地產主業(yè)企業(yè)等。

不排除企業(yè)團們組個聯(lián)合體去收購再參與項目管理的方式。

其實，中天金融的公告里埋了伏筆。比如這句：鑒于乙方（指乙方自身、乙方聯(lián)合第三方或乙方指定第三方）。

3

這筆買賣，雙方都還算有誠意。此前，沈玉興還到過中天金融董事長羅玉平家里洽談。

據(jù)路數(shù)了解，買家的心理預期價位不一定能達到180億。被砍價是必然。

中天金融的半年報數(shù)據(jù)，可以用一個“慘”字形容。加上這公司對地產業(yè)務幾年前就意興闌珊。現(xiàn)在打包賣掉，是出路。

這里特別注意，這筆百億買賣能不能成，還未有定論。目前只是簽了框架協(xié)議，變量如下：

1.中天金融要在規(guī)定時間內完成債務重組；

2.買賣價格要談攏，到期談不攏，作廢；

3.正式簽約的截止時間有限：2021年12月31日。過時，作廢。

一旦不成，20億定金要退還給佳源創(chuàng)盛。

所以，對于賣方中天金融而言，遠沒到敲鑼打鼓發(fā)通稿慶祝的時刻。對于潛在買方佳源創(chuàng)盛而言，做好盡調是當務之急。

收并購有風險。收得不好，往前一步就是坑。

4

在過往幾年里，當多數(shù)同行在拼命沖規(guī)模時，整個佳源集團確實沒太跟風。除個別外，多數(shù)浙系房企的融資杠桿也并不高。

單從上市公司佳源國際的三道紅線指標看，全部為綠。這點在不再唯規(guī)模論的銀行端融資上，也是加分項。

橫跨半個中國來到貴陽，再加上不久前在當?shù)啬玫挠^風山地化所地塊，沈玉興和佳源集團看樣子是有深耕此處的打算。

多年攢下的加分項和優(yōu)勢，不知道換了地，能否繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱，或者功力一招喪。

畢竟，如果要收，佳源要面對的是跟曾經舒適區(qū)完全不一樣的市場。

比如，大盤模式。一位從小在貴陽長大的朋友對路數(shù)說，中天·未來方舟這個盤光開車逛估計得不下一小時。

再比如，能否在低首付的城市里和其他開發(fā)商貼身肉搏，做出好產品、好服務。

一家小型開發(fā)商能走到百億收并購賽道，也是個有趣的事。放在以前，這是中大型開發(fā)商才更夠膽玩的。

不過，道理都是恒定的：