觀點直擊|奧園美谷告別房地產（實錄）

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

對于這樣一個A股上市平臺未來要如何打造？則是一個更深的命題。

觀點地產網 “我們要將自己定位為醫美科技商、服務商、材料商，同時要成為醫美系統的集成商。”這是奧園美谷總裁胡冉對公司未來發展的最新定位。

5月10日，奧園美谷舉辦了被收購后的首次業績發布會。

自2020年4月份奧園集團斥資11.6億元收購京漢股份（奧園美谷前身），改旗易幟成為第一大股東后，外界對該公司的前景是不明朗的。

資料顯示，京漢股份1996年憑建筑裝飾起家，4年后進軍房地產市場。隨后，發展成為一家布局健康養老、綠色纖維、主題小鎮、健康住宅、建筑工程等領域的企業，并在2015年通過重組湖北金環完成借殼上市。

在被收購前，京漢股份最重要兩個主營業務為化纖和地產開發。

當時普遍的認知是，奧園集團看中了田漢治下這家老牌開發商的土地儲備。據統計，通過上述收購，前者一口氣將后者位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個項目，總可售建筑面積約124萬平方米的資源收入囊中。

但對于這樣一個A股上市平臺未來要如何打造？則是一個更深的命題。

京漢股份在去年6月24日完成交易過戶手續，奧園班底進駐。一個月后，奧園執行董事、營運總裁馬軍被任命為京漢股份董事長，奧園集團（韶關）有限公司總經理申司昀被聘為總裁。

奧園品牌總經理助理蔣南聘任為董事會秘書，奧園集團（廣東）有限公司財務中心副總經理林斌則成為公司財務總監、財務負責人。

新入主的奧園團隊，在收購后很長一段時間并沒有精力去規劃未來方向。最初半年內，奧園高管的主要任務是梳理京漢股份的流動性危機，并為之尋找出路。

京漢股份在2018年便提出去地產化，當時田漢宣布投入23.9億元進軍綠色纖維。但在新業務尚未發展成熟，而地產業務稍有松懈的情況下，公司無奈遇上經濟低潮。

在如今被成為“地產寒冬”的沖擊下，京漢股份債務積壓，高管出離、資產甩賣、連環股權質押的戲碼連番上演，這也是不得不賣身奧園的原因之一。

此后，奧園通過利用旗下奧園健康2.48億元收購京漢股份物業公司、深圳奧園科星投資有限公司注資5億等為京漢股份輸血。去年8月中旬，奧園則引入信達資產為京漢股份的19.79億債權進行收購重組，壓力稍解。

在這一時期，京漢股份的經營方向還是按原定方針。至少到去年10月12日，京漢股份還與太原西山生態文化旅游示范區管委會簽署《京漢體育康養項目合作框架協議》，宣布要在當地投資10億引入京漢體育康養項目。

隨后10月26日，京漢股份便發布公告稱將更名為奧園美谷。當時，該公司的計劃是以原有的綠色纖維業務為基本盤出發。“以綠色纖維為紐帶，在高端紡織品、醫美、健衛等應用領域進行探索。”奧園美谷管理層表示。

關于原有的房地產業務，在去年11月12日舉行的品牌煥新暨戰略發布會上，奧園美谷亦提出將“繼續保持高質量發展。”目標是，房產業務回收的資金將作為奧園美谷投資綠色纖維和健康美麗產業的重要資金來源。

這一時期可以說是奧園美谷的戰略搖擺期，尚未決定是否要完全放棄地產開發業務。第一，截至2019年上半年，房地產開發與銷售仍是京漢股份營業收入的主要來源，占比72.77%；第二，與奧園旗下另一上市平臺奧園健康存在同業競爭關系。

而且當時奧園集團本身正處在一段調整時期，旗下業務板塊正進行內部改革，短期內各大板塊之間的界限還未劃分清楚。最明顯的事件是奧園健康在去年9月份剛剛促成對醫美機構連天美的并購，兩個月后就宣布終止。

直到今年1月7日，奧園健康提出逐步退出醫美業務的有關營運，塵埃才最終落定。目前看來，奧園美谷接收了奧園健康醫美板塊原有的人員設備，原有的收購標的……

除花費6.97億元接手連天美55%股權之外，“公司醫美事業部的員工和科技事業部的員工，均來自于奧園健康生活集團的醫美板塊和科技生活集團的生命科技板塊。”胡冉在業績發布會上就透露。

“根據我們的初步測算，本次剝離肯定會構成重大資產出售。”林斌就稱，目前交易還處于初步階段，公司正聘請會計師、律師等進行評估。

目前，奧園集團將劃分旗下房地產業務成立“幸福生活板塊”，非房業務則成立“悅康板塊”，奧園美谷被劃歸到后者。此次剝離是不得不為，而最佳接盤方毋庸置疑將是奧園旗下地產板塊企業。

路線確定下來，據管理層的想法，奧園美谷進軍醫美行業的方法，將區別于此前依靠綠色纖維（即醫美上游），反而將軌道定向醫美醫院（即醫美中游）。

奧園美谷的目標是通過收并購，快速獲取行業地位。胡冉介紹，凡是符合公司標準的區域龍頭都是關注的對象，以便在最短的時間里搶占地盤、搶占市場份額。

“也就是說，我們將會收購一切符合我們標準的區域龍頭。”胡冉稱，奧園美谷將擁抱資本，他預計這部分的市場規模將是1500億元左右。

隨著從中游切入，奧園美谷將逐漸往上游打，注重醫美材料、醫美產品、醫美耗材領域。因此，原有的綠色纖維業務將得到保留。據了解，今年4月23日，位于湖北襄陽的綠纖一期4萬噸項目已正式投產。

資料顯示，奧園美谷現時與OEM/ODM護膚品企業暨源生物、醫美研發生產企業肌源生物、韓國醫療美容器械生產、銷售商KD Medical等有初步的合作，未來會逐漸涉及到股權方面，以基金形式收購并控股相關企業。

下游方面，奧園美谷則通過打造獲客平臺，包括MCN直播平臺來引流。目前，奧園美谷已與行業內都可文化、星夢工廠、樂正文化、浮力欲仁進行了戰略合作簽約，“也簽約了一些頭部主播，這些頭部主播的銷售單產能夠過億。”

其中，8億元的并購基金將向區域龍頭成熟的醫美服務機構，主要由奧園美谷的團隊進行投后管理。3億的股權基金，主投向一些前沿的醫美科技產品，包括微針、靶向面膜等比較前沿的標的。

同時，奧園美谷年內計劃再發行不少于8億元的醫美基金。胡冉稱，公司還將會通過銀行貸款、并購貸等方式為公司發展補充26億元的現金。

現場提問：未來公司的協同整合效應怎么體現？之前做了一波期權激勵計劃，到明年凈利潤體量需要達到5-6億，按照目前的內生增長，如何去完成？

目前我們擁有的板塊連天美有穩健的利潤增長率，作為華東地區領先的醫療美容服務機構，連天美在浙江擁有良好的聲譽，已經有一支完善的專家團隊，正高、副高的人數都是比較可觀的。下屬兩家醫院擁有20項專利，旗下2家醫院獲得了中國整形協會授予的最高級別5A級評級。其中，杭州連天美取得了浙江省衛生廳認證的4級手術資質。

連天美建立之后，我們以華中科技大、同濟大學、南方醫科大、中山大學教授領銜的客戶滿意度管理、醫療大數據業務運營及人才的培養標準化管理體系，積累了醫美業務標準及快速復制的經營能力。

在營銷渠道上，剛剛胡冉總裁作了詳細的規劃，非常重視獲客能力和老顧客和消費能力。在這幾個方面，我們希望繼續構筑醫美板塊的增長動力。

林斌：這位投資者其實是提出了我們的股權激勵計劃在2020年到2021年合并報表凈利潤分別不低于1.87億元和5.69億元，我們提出這個目標算是比較高的，但是通過我們的努力，我們跳起來，還是能夠著這兩個目標。

奧園美谷會應用醫美服務場景，對接醫美新零售平臺，合作生產、聯合研發、代理、股權投資等方式在美麗健康產業的上游橫向拓展，同時打通上下游的產業鏈，形成橫向貫通、縱向聯動的發展格局，全力構建奧園美谷醫美生態。

公司聚焦的醫美科技材料端和醫美服務端，都是可以為公司持續貢獻利潤的。

胡冉：醫美行業的競爭優勢，我想有以下幾個方面：第一，我們有一個非常清晰的戰略，而且我們是不退縮、不動搖、堅定地走下去。戰略路徑、戰略定位是清晰的，我想這是我們最大的一個優勢。

第二，我們在醫美方面的發展得益于我們控股股東的實力和資源的支持。大家千萬不要去低估原來以房地產為主業的中國奧園集團在醫美行業投入、成為醫美行業頭部品牌的決心。

同時，公司控股股東將會利用我們的資源整合能力，包括各業務板塊的資源協同和外部資源的協同，我們將會為奧園美谷未來的業務發展提供龐大的客戶群和廣闊的應用場景。

第三，上海奧園美谷作為上海東方美谷的園中園，我們將會為未來的國際醫美技術的成果轉化和交易平臺提供場所和物理空間，有這么一個空間，也將有利于我們去追蹤、尋索、引進國際最領先的醫美科技，在中國產生市場效應。

第四，很多投資者與我們交流時也認可公司的發展速度，應該說這種速度展現在大家面前，展現出了我們快速推進工作的執行力，這個執行力的背后是我們的團隊每天不少于15-16個小時的工作時間所換取來的。我想這個最大的競爭優勢在于我們的團隊的優勢，我們現有的團隊以及我們即將執行的全球合伙人計劃的團隊優勢。

我們打造成為醫美科技商、服務商、材料商的決心定位以及醫美生態的集成商這么一個未來愿景的雛形、初步輪廓、初步畫像已經展現在各位投資者面前，對此，我們對未來充滿信心。

關于全球合伙人計劃。當發現戰略是對的、商業邏輯是成立的、項目是現成的的時候，我們就要靠兩個：一是錢。二是人。我們將去籌措各種未來的發展基金，同時最重要的一個環節是我們團隊的人。

我們已經在杭州連天美實現了數據、資源、客戶、供應鏈和資金五個方面的全面整合，同時，我們將會以我們已有的合作伙伴和戰略合作方、現有平臺作為培訓基地，進一步培養未來在醫美科技和醫美投后管理方面的人才。

所以之所以要推出全球合伙人計劃，就是要進一步充實我們的隊伍，通過人找到技術，通過技術拓展市場，通過人進一步推高我們的市場，這就是我們全球合伙人計劃推出的初衷。

現場提問：連天美目前是55%的持股情況，未來會考慮把全部的股權收購還是有其他方案嗎？另外，股權激勵對連天美的覆蓋規劃大概是怎么樣的？連天美未來幾年的內生增長主要源自于哪里？

第二，從合作的角度，我們也希望與老股東一起做大標地。大家的動力和利益是一致的。公司未來的戰略規劃，會結合原股東的意愿探討是否會持續地收購后續的股權。后續，公司也會選擇合適的時機對醫院的原核心管理層、醫生、業務骨干進行多種多樣的兼容激勵手段，以實現在公司治理、利益上的綁定，穩定團隊持續向前發展。

剛剛也介紹了原項目的一些核心競爭優勢，在此不贅述。我強調一點，在我們目前的項目中，過去三年，我們的收入在4.8億，上下不超過10%，還是比較穩健的。

從團隊、從過往的業績、從我們的各項比率、業務數據，我們希望像我剛才所說，也借助一些一些外部的力量，包括中山大學、南方醫科大、華東科技、同濟醫學院的一些教授，在客戶服務管理上、醫療大數據上形成體系、形成可復制的能力，也基于我個人在這個行業工作十幾年積累的人脈和一些產業的認識，有更多的下一步的動作，也希望您關注我們的公告。

上游，我們會繼續深化產業鏈的相關合作，同時關注最新的醫美科技和醫美材料的進展。

現場提問：地產板塊的剝離已經發布公告，后續關于這塊的方式、進展節奏、利潤影響等請管理層介紹一下？醫美產業鏈在上中下游都有一定的布局，這幾個板塊未來的協同效應能不能分析一下？

林斌：根據我們的初步測算，本次剝離肯定會構成重大資產出售，公司也根據重大資產出售的相關要求，聘請會計師、律師等進行評估，具體的對利潤、現金流的影響我們會在后續的預案中繼續進行公告。

胡冉：我想整個戰略路徑和戰略定位剛才也都說了，整個定位是我們對標小米、特斯拉、蘋果這樣的優秀企業，打造奧園美谷的醫美生態，我們希望成為一個醫美生態的集成商。在小米這張圖中的人看到有些東西并不是小米所擁有的，但是我們一定不會放過任何一個進一步擴大公司的收入和利潤水平的機會。

所以說首先我們從確定性穿越不確定性的邏輯主線出發，我們會切入到奧園的醫美中游（即醫美醫院）。對于收并購我們也有一些標準，符合我們標準的區域龍頭都是我們關注的對象，以便在迅速、最短的時間里搶占地盤、搶占市場份額。也就是說，我們將會收購一切符合我們標準的區域龍頭，但可以告訴大家的是，這種高標準的醫美優質標的也非常不容易獲取，所以我們要付出非常艱辛的努力。

大家剛才也看到整個醫美行業的構成，在醫美上游端可能有更高的利潤，未來隨著技術的迭代和進步，我們也繼續往上游發展。在上游這塊，我們依然尋找確定性的標的。

一是我們要避開已有的紅海競爭，賽道比較擁擠的我們不會去，像膠原蛋白、人源膠原蛋白這樣賽道不擁擠、有確定前景的賽道我們會果斷進入，以為我們的中游進行賦能。三是為了產品銷售、推廣、醫美獲客，我們也會打造下游的獲客平臺，包括MCN直播平臺。

在醫美原材料，我們依然按照用確定性穿越不確定的邏輯主線，把襄陽原材料這兩個廠打造成上游的醫美原材料供應商，生產醫美的面膜、卸妝巾、藥管級的纖維膜等。整個襄陽工廠將會為醫美的家用化產品提供原材料，以此來確保我們的市場銷售以及整個產業里的利潤和收入。

現場提問：未來三到五年內，奧園美谷想打造成為一個什么樣的公司？財務方面，公司近期公告與西部資本合作成立8億元的基金，這個運作結構分別是什么樣的？有什么區別？

第一，它的天花板很高。我們今天的滲透率是3.6%，據醫美發達國家的數據，我們至少有5-6倍的發展空間。第二，行業護城河。我們在開辦醫美服務機構時，需要衛健部門的批準。

在這么一個有吸引力、有前景的行業里，我們要做什么？我們要將自己定位為醫美科技商、服務商、材料商。同時，更重要的是我們要成為醫美系統的集成商。這是我們未來三到五年所要努力的方向。

我們會根據具體的投資標的規模、估值水平和交易架構來確定每一支基金的規模。具體到8億的并購基金、3億的股權投資基金的安排：

8億的并購基金，奧園美谷與西部資本利用雙方在產業資源方面的優勢，募集股權基金投向區域龍頭成熟的醫美服務機構，主要由奧園美谷的團隊進行投后管理。3億的股權基金，主要利用西部資本在資產端的資源優勢，投向一些前沿的醫美科技產品，包括微針、靶向面膜等比較前沿的標的，為奧園美谷的持續增長提供新的增長動力

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原標題： 觀點直擊|奧園美谷告別房地產（實錄）