丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
對于房地產開發企業而言，近年來行業整體規模增速放緩、政策監管持續、融資環境不斷收緊，房企從高速增長轉向持續穩健經營。行業大背景下，在地產開發從粗放建設導向長期可持續的健康發展的過程中，ESG發展理念有其重要性和必要性。
由于ESG導向長期健康發展，并為房地產行業帶來發展機遇，規模上市房企對ESG發展的重視度不斷提升，截至2020年底，近9成百強上市房企披露ESG報告。發布獨立ESG報告的企業數量不斷增加的同時，房企披露內容更為全面、豐富。
ESG助力實現長期投資和社會價值
對于市場而言，ESG最早起源于倫理投資，隨著時代的發展以及概念的成熟，近年來在倫理投資、社會責任投資、綠色金融的基礎上進一步深化形成ESG投資的概念。即通過整合環境、社會責任和公司治理，形成了一種除財務指標、盈利能力外的更為完善的企業價值評估理念。
ESG投資的提出契合目前的經濟社會發展背景，其作為一種新興的投資策略也日益受到機構投資者的關注和認可。
企業對ESG三大維度、各個具體范疇的重視與有效管理，最終都將反作用于其自身的長期可持續發展。在短期經營效益和長期的環境、社會利益之間如何做出平衡，直接與企業的員工、客戶、社會及自然環境產生關聯，一定程度上間接影響投資者對企業的價值預期和投資判斷。
表：ESG的三大評價維度、具體范疇及部分重要主題
對于企業而言，ESG表現相對優異的企業抵御風險的能力更強，有利于長期穩健的發展。在持續創造經濟價值的同時，也能夠帶來社會效益和生態效益。對于投資者而言，環境、社會責任、企業管治等非財務因素也是投資中不可忽視的風險，ESG投資可以幫助投資者有效避雷。
目前，ESG作為影響企業長期投資收益和風險的關鍵因素，正逐漸成為投資機構投資決策過程中參考的重要指標之一，通過三大維度的各項關鍵指標，ESG評級可以衡量一家企業在可持續金融上的投資價值。
表：ESG投資理念的發展過程及主要應用形式
資料來源：CRIC整理
隨著ESG概念的不斷深化，加之企業信息披露標準的完善，目前已基本形成一套完整的ESG評級及投資體系。市場實踐證明，ESG評級結果能規避更多潛在風險，帶來較為穩定的價值回報。不僅有利于資本市場的長期穩定發展，還能促進綠色金融有序、健康多元化的發展。
為房企拓寬融資渠道帶來新機遇
規模上市房企對ESG信息披露的重視程度逐年提升，ESG信息披露質量不斷提高。據CRIC統計，截至2020年在銷售百強的近70家上市房企中，有62家房企披露ESG報告，占比近9成，且披露內容越來越豐富。
A股房企的企業社會責任報告披露最早可追溯至2008年以前，如萬科、華僑城、陽光城等。得益于香港聯交所對ESG監管要求的不斷增強，H股上市房企披露ESG信息的企業數量也在2016年之后有明顯增長。值得注意的是，港交所ESG新規對企業供應鏈管理提出了更為嚴格的要求，對H股上市房企的綠色發展理念有較為深遠的影響。
圖：2014年以來70家百強上市房企中披露ESG報告的企業數量
數據來源：CRIC整理、企業公告
從上市房企ESG報告的披露形式來看，在2020年62家披露ESG報告的百強上市房企中，已有近8成房企獨立發布ESG報告，其中，A股為企業社會責任報告，H股為環境、社會及管治報告或可持續發展報告。部分H股房企則仍以在年報中披露環境、社會及管治報告的形式為主。
整體來看，獨立披露的ESG報告內容更為豐富、披露質量相對更高，也可以從中看出房企對ESG發展的重視程度，近年來，獨立發布ESG報告的房企不斷增加，比如旭輝、龍湖和龍光、佳兆業都分別在2019年和2020年將ESG報告從年報中剝離并獨立披露。
圖：2014年以來70家百強上市房企中披露ESG報告的企業數量
數據來源：CRIC整理、企業公告
值得注意的是，ESG導向綠色發展，一定程度上為房企拓寬融資渠道帶來新的發展機遇。比如，通過綠色金融和發行綠色債券，更好的ESG的表現可以為房企獲取期限更長的融資，同時也可以顯著降低融資成本，提升房企競爭力。
環境（E）貫穿開發全流程
ESG體系中，E作為企業環境責任履行的體現，主要反映企業在生產經營中對環境保護、自然資源的利用以及污染管理方面的應對措施和取得的成果。
從百強房企ESG報告梳理來看，“綠色”作為環境管理的主旋律，貫穿于項目設計、采購、開發、運營等全流程。具體主要體現在綠色建筑、裝配式建筑、能源資源管理等方面。
綠色建筑已成為房企踐行環境責任的重要領域，是指在全壽命周期內，節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高質量建筑，現已成為房企踐行環境責任的重要領域。同時，發展綠色建筑符合行業轉型趨勢和政策導向，受到越來越多房企的關注，并參與到該領域。目前房企采用的主流綠色建筑認證標準包括：《綠色建筑評價標準》、美國LEED標準、美國WELL標準三類。
表：三大主流綠色建筑認證標準
注：WELL還推出試用標準，適用建筑范圍包括多戶住宅、教育、零售、飯店、商業廚房
資料來源：CRIC整理
在房地產行業，綠色債券是以綠色建筑為融資標的的債券融資模式，需遵守特定綠色金融框架下對融資目的、項目篩選、資金使用及報告做出的規定。換句話說，綠色債券是建立綠色發展之上的。早在2016年，以當代置業為代表的房企就已經成功發行綠色債券，近年來越來越多房企啟動綠色融資渠道，包括龍湖集團、陽光城、旭輝、禹洲、陽光城等，發行規模持續增長，也表明房企越來越重視節能減排和綠色建筑發展。
特別是隨著“三條紅線”正式實施，房企整體資金面收緊，綠色債券作為一種新型融資渠道，且受到政策支持，備受房企青睞，特別是綠色美元債所募集的資金在符合國家規定下可以全部用于償還公司未來到期債務，目前發行量較多。這種資金反哺效應，在相當程度也驅動房企加速綠色發展。
表：2021年以來房企發行綠色美元債情況（億美元）
數據來源：CRIC整理、企業公告
兼顧社會責任（S），房企與社會協同發展
房企的社會責任主要體現在社區與慈善、供應鏈管理、產品與服務、員工發展與關愛四方面，以房企在自身發展的同時，對社會、上下游企業、消費者利益以及企業員工利益的兼顧程度作為評價房企良性發展的一個維度，旨在關注房企發展與社會的協調性，貫徹共同、協同發展理念。
以新冠疫情為例，房企主動承擔社會責任，迅速全方位部署，投身抗擊疫情大任，其中，中國恒大、碧桂園、萬科地產、融創中國等房企第一時間捐助救災資金超過億元。此外，眾多房企通過租金減免，物業防疫等方式支持疫情，共度難關。
在落實工程質量管控方面，房企的產品與服務是對客戶的最直接反饋，其中工程與產品的質量，以及服務的客戶滿意度也是房企對社會責任體現的重要方面。房企對工程質量的管控不僅關系到施工各環節現場及人員的安全性，對最終交付產品品質的保證也影響重大。
表現在人力資源方面，人才是企業的“血液”，是企業發展的根本動力。秉持“以人為本”的用人理念，當前規模房企建立起完善的人才招聘流程機制，校招與社招同步推進，通過招聘信息化、招聘助手、AI面試等工具不斷優化招聘流程，引進優秀人才。
雇傭管理方面，房企不斷向“合規雇傭、公平雇傭、多元共融”方向靠攏，打造健康的工作環境，保證社會員工權益、尊重人權，確保員工及求職者不因性別、年齡、家庭狀況、殘疾、種族、宗教信仰等因素而遭受不公平的待遇。在員工性別比例安排上，房企男性員工比例基本在60%左右，比例占據相對優勢。
從典型房企案例來看，融創的女性員工占比相對較高，達42%；而中海地產為了維持入職競爭的公平性，總體女性員工占比維持在較低水平。在員工年齡端比例安排上，以30歲以下及30-50歲年齡段員工為主導，典型房企中新城控股50歲以上員工占比相對較高，達7%；融創30歲以下員工占比相對30-50歲員工高出4個百分點，注重給予年輕人機會。
圖：2020年部分典型房企員工性別比例
數據來源：CRIC整理、房企ESG報告
圖：2020年部分典型房企員工年齡購成
數據來源：CRIC整理、房企ESG報告
企業管治（G）：強化ESG戰略目標管理
目前，大部分規模上市房企都設立了專門的ESG相關管理組織架構，如ESG小組、可持續發展委員會等。具體來看，自上而下主要以董事會為決策核心，以ESG委員會為管理核心，以ESG工作執行小組為執行核心。通過不斷完善ESG管理的組織架構、量化ESG戰略發展目標、明確具體執行職能，推進企業ESG工作績效的良好可持續發展。
強化風險防控是企業經營中的必要之舉，風險防控包括風險識別、風險評估、風險應對、風險報告等一系列程序與流程，不僅需要設立專門的組織架構、配置專業人員，還需要制度、技術支撐。隨著風險管理意識和認知的不斷提升，各房企都在積極構建、完善自身的風險防控制度與體系，如萬科地產、中國恒大、保利發展、中海地產等。
表：典型房企風險管理組織架構/主要職能部門
資料來源：CRIC整理、房企ESG報告
“合規”對企業行為的規范性提出要求，是企業穩定經營的第一步，同時也是企業享受法律法規保護的前提。各大房企都在積極推動合規經營的落實，從具體舉措來看，主要體現在以下四個方面：一是以法律法規為公司經營管理基準；二是合規信息披露；三是在既定法律法規基礎之上，自主制定符合企業發展的內部管理制度或行為準則，建立健全內部控制制度，深化合規經營體系，提升依法合規經營管理水平；四是通過教育、培訓等方式加強企業合規文化建設，提升公司員工與管理層的合規意識和能力。
廉潔文化建設旨在打造房企內部誠實守信、風清氣正的經營環境，同時，全員化的反腐倡廉也是房企穩健經營的根基。當前，房企的廉潔建設主要從四方面入手：一是規范廉潔制度；二是開展廉潔教育培訓；三是推進伙伴廉潔；四是暢通舉報機制。
圖：房企“反貪腐”四大舉措
資料來源：CRIC整理、房企ESG報告
整體來看，隨著行業和資本市場對企業ESG發展重視程度的提升，近年來規模房企以董事會和ESG委員會為核心不斷完善ESG管理的組織框架和執行職能、推進ESG發展的戰略目標。ESG報告披露的內容也更為詳實、豐富。但從發展現狀來看，國內房地產行業整體的ESG發展水平尚處在早期階段。
企業ESG發展需要長期持續性的投入，以行業龍頭房企為代表的大型房企如碧桂園、恒大、萬科、融創、保利、中海等，在規模效應下有更多的動力和資源投入來提升各方面的ESG發展水平，而中小房企的ESG仍有較大的發展和成長空間。
此外，企業經營的本質是追求經濟效益。無論是對房企還是投資機構來說，企業的土儲規模、盈利能力、業績增速等都是決定房企經營效益和財務回報的核心。而ESG所代表的長期價值投資和可持續發展理念，并不能帶來明顯的短期收益。未來，房企能否通過提升ESG發展水平，實現短期經濟效益與長期環境、社會利益之間的平衡，進而提高自身的長期可持續發展能力和社會價值，還有待ESG理念進一步的應用實踐。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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