房地產(chǎn)正在經(jīng)歷寒冬 物業(yè)服務(wù)行業(yè)卻“生意盎然”

僅在A股，超過60家發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企就出現(xiàn)了為數(shù)眾多的凈利潤下滑甚至虧損等情況，其中不乏頭部陣營的企業(yè)。比如，招商蛇口預(yù)計(jì)2021年歸母凈利潤約為103億元，同比減少15.35%；保利發(fā)展3月8日披露，預(yù)計(jì)去年歸母凈利潤275.77億元，跌幅也約4.74%。

相較之下，存量屬性突出的物業(yè)管理行業(yè)，總體仍保持了平穩(wěn)健康發(fā)展，這也成為房企新的增長曲線之一。

政策面上，不同于房地產(chǎn)開發(fā)面臨監(jiān)管趨嚴(yán)，物管行業(yè)的政策基本以鼓勵發(fā)展、規(guī)范引導(dǎo)為主，包括2020年“兩會”政府工作報告首次提出發(fā)展社區(qū)服務(wù)，同年底十部委發(fā)布加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的相關(guān)意見，以及2021年11月國務(wù)院提出30項(xiàng)具體舉措推動生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板、上水平等。

市場環(huán)境保障了物管行業(yè)的發(fā)展活力，觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)的51家上市物管企業(yè)中，2021年中期全部實(shí)現(xiàn)營收正增長，平均增幅約為51.33%；其中，半年?duì)I收規(guī)模超過40億元企業(yè)有9家，碧桂園服務(wù)達(dá)到115.6億元。

利潤視角看，上述統(tǒng)計(jì)物管企業(yè)除了朗詩綠色生活、燁星集團(tuán)，其余企業(yè)的歸母凈利潤同樣均錄得正增長，平均增幅則達(dá)66.33%；包括華潤萬象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等企業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)翻番。

3月10日，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)全年歸母核心凈利潤將錄得超過50%的增長；3月11日晚間，金科服務(wù)亦預(yù)計(jì)全年綜合凈利潤、擁有人應(yīng)占溢利錄得增幅超過70%。粗略計(jì)算，這兩家物管企業(yè)凈利率均接近19%；而以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房企，在過往凈利率若能高于10%已屬不易。

物管企業(yè)業(yè)績增長，一方面主要得益于在管物業(yè)建筑面積增加，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)收入增長。平安證券曾在研報中指，僅去年上半年，主流物企第三方在管面積占比均值就已升至53.3%，反映行業(yè)獨(dú)立經(jīng)營能力強(qiáng)化。

這同樣也與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對物管企業(yè)的支持減弱有所關(guān)聯(lián)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增幅1.9%，兩年平均增長2.3%，呈放緩趨勢。今年1-2月，房企的銷售規(guī)模更是大幅下滑，對下游物管的規(guī)模貢獻(xiàn)造成了不小影響，因而自主發(fā)展能有效對沖地產(chǎn)的風(fēng)險。

另一方面則由于增值服務(wù)、城市服務(wù)的綜合能力提升，探索新盈利增長點(diǎn)逐漸凸顯成效。這代表了物管企業(yè)的業(yè)務(wù)邊界從過往單一商住物業(yè)管理逐漸向社區(qū)乃至城市服務(wù)延伸。

頭部企業(yè)轉(zhuǎn)型較早，比如碧桂園服務(wù)2016年探索城市市政公共服務(wù)，萬物云的城市服務(wù)起步于2018年，保利物業(yè)提出“百城千鎮(zhèn)”等。

但城市服務(wù)相比于傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理服務(wù)能力要求更高，東興證券指出，只有經(jīng)過專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化建設(shè)之后，擁有了專業(yè)的服務(wù)能力、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的服務(wù)體系與數(shù)字化的管理能力，才能在社區(qū)服務(wù)和城市服務(wù)中搶占先機(jī)。

同時隨著智慧物業(yè)、智慧城市的大方向確定，物業(yè)管理賽道未來的發(fā)展空間仍十分巨大，企業(yè)的管理也有望進(jìn)一步精細(xì)化。3月24日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2022觀點(diǎn)物業(yè)大會，將連續(xù)第二年舉辦，共同探討物業(yè)的發(fā)展之路。