丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2015年-2018年，受棚改貨幣化安置帶動三四線城市房地產市場全面激活，房價出現一輪普漲行情，尤其是2016、2017年棚改貨幣化安置猶如催化劑，迅速激活三四線城市房地產市場熱度，帶動大批增量購房需求，成為市場由冷轉熱的重要誘因。
自2019年以來，棚改市場已進入相對靜默期，棚改市場規模呈現趨勢性下滑，12省計劃開工量銳減53%。2020年，《政府工作報告》再未提及棚改，棚改淡化，舊改補位。全國層面也不再制定具體的開工計劃，12個重點省份棚改市場規模持續下滑，計劃開工量較2018年銳減65%。隨著棚改退潮，三四線城市房地產市場或將進入新一輪調整期。
城市現行的微觀政策對房地產市場中長期影響較大，而棚改政策的變化，會大幅度刺激或壓抑市場活躍度，而棚改規模對城市房地產市場影響重大，棚改量增減對樓市成交影響立竿見影，規模大小將直接影響樓市成交量價。
12省棚改開工量銳減65%江蘇、安徽仍處高位
近兩年來，棚改市場規模趨勢性連續下降，具體到各省市，分化不斷明顯。
具體數據來看，2018年，12個重點省份棚改計劃開工量372.8萬套，全國占比達到53%。2019年，這一數據下滑至176.4萬套，同比下降53%。2020年，12省計劃開工量進一步下滑至131.4萬套，同比再降26%，較2018年下降65%。
傳統棚改大省山東、河南、新疆等計劃開工量更是顯著縮量。以全國棚改第一大省山東為例，計劃開工量由2018年67.2萬套持續下滑至2020年14.3萬套，累計降幅多達79%，棚改市場規模顯著縮量。
江蘇、安徽和江西等棚改市場規模整體仍處高位。例如江蘇省，2020年棚改計劃開工17.7萬套，較2018年高峰期下降18%。
圖：2018-2020年12個重點省份棚改計劃開工量（萬套）
克而瑞研究中心數據顯示，從7省110城近三年棚改計劃開工量增減變化來看，有73城棚改計劃開工量不足1萬套，占比66%。其中，19城棚改全面清零，主要集中在廣東、河南兩省。廣東省21個地級市中有16個地級市棚改規模清零，占比多達76%，東莞、中山、清遠、河源、揭陽和陽江6城更是連續3年清零。另外，河南省下轄的鶴壁、三門峽和航空港區同樣棚改規模清零。
此外，仍有32城棚改計劃開工量企穩反彈，同比均實現正增長，占比29%。其中，23城計劃開工量穩中有升，并一舉超越2018年，典型如亳州，棚改市場建設持續推進，計劃開工量由2018年1.6萬套穩步提升至2020年3萬套，累計增長85%。
2019年以來，不僅棚改市場規模顯著縮量，而且多數省市逐漸調降乃至取消貨幣化安置，實物安置比例呈趨勢性上升態勢，致使棚改拆遷進度明顯放緩。從克而瑞研究中心調研情況來看，除少數棚改片區因體量小或整體改造難度大之外，多數城市成規模的棚改片區早已改造完畢。
表：2018-2020年7省110城棚改計劃開工量（套）
數據來源：政府網站
煙臺、駐馬店等棚改退潮樓市下行壓力加劇
實際上，不少三四線城市因為棚改規模下降，整體成交量大幅下滑，山東煙臺和河南駐馬店最為典型。棚改規模漸次退潮，成為樓市由熱轉冷、市場下行壓力不斷加劇的重要因素。
2018年下半年以來，棚改縮量，煙臺、駐馬店等房地產市場逐漸轉冷，市場需求及購買力漸顯疲態，疫后市場下行壓力不斷加劇。
以煙臺為例，2016-2018年，棚改貨幣化安置加速推進，計劃開工量逐年提升至3.4萬套。受此影響，煙臺房地產市場持續轉暖，2017年商品住宅成交面積升至685萬平方米，創歷史新高。
至2019年，煙臺棚改計劃開工量跌至3607套，同比驟降89%，2020年計劃開工量進一步回落至792套，同比再降78%。與之相對應的是，2020年煙臺房地產市場下行壓力加劇，1-11月累計成交352萬平方米，同比仍降18%。
圖：2015-2020年煙臺商品住宅成交面積及棚改計劃開工量（萬平方米、套）
數據來源：CRIC、政府網站
河南駐馬店情況也不容樂觀，2018年駐馬店棚改市場建設“大干快上”，全年計劃開工量飆升至10.8萬套的歷史高位，至2020年計劃開工量下滑至1.4萬套，較2018年下降87%。表現在房地產市場，2018年下半年市場轉冷，市場觀望情緒明顯提升，新開盤項目普遍出現蓄客不足、去化率下降的情況，疫后駐馬店市場持續轉冷，且愈加嚴峻。
從市場表現來看，整體表現出兩種市場狀態。一方面優質客戶已被釋放殆盡，整體客戶質量在下降，價格成為首要關注因素，潛在置業群體普遍捂緊錢袋子，全城看房比較價格，購房決策周期明顯拉長，并對價格異常敏感，價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。另一方面，迫于現金流周轉壓力，本土中小房企以價換量，最高降幅達到20%-30%，市場普遍預期房價將轉跌，進一步加劇市場觀望情緒。
徐州、淮安等樓市成交回升
大規模棚改仍是穩定劑
對于徐州、淮安等城市而言，大規模棚改仍是穩定劑。2020年，房地產市場復蘇強勁，成交企穩回升甚至創新高。
2020年徐州、淮安棚改市場規模仍處高位。其中，徐州棚改計劃開工量多達3.85萬套，較2018年高峰期增長10%；淮安棚改計劃開工1.33萬套，同比增長18%。
大規模的棚改發揮了重要的穩定劑作用，一定程度上拉動樓市強勁復蘇。
以徐州為例，受惠于鄉鎮進城剛需、主城區存量改善以及返鄉置業需求持續釋放，2020年徐州房地產市場強勁復蘇，3月以來成交穩步提升，同比跌幅收窄乃至轉正，并在6月成交升至162萬平方米，創近年來單月新高。前11月累計成交1255萬平方米，同比增長9%，預計徐州全年成交規模將達到1400萬平方米，再創歷史新高。
圖：2018-2020年徐州商品住宅成交面積及棚改計劃開工量（萬平方米、套）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統、政府網站
棚改拉動效力減弱
亳州、阜陽等樓市由熱轉冷
仍有一部分城市，雖然棚改市場規模整體仍處高位，但棚改對樓市拉動力明顯減弱。典型如亳州、阜陽等城市，2020年阜陽棚改計劃開工量多達2.9萬套，亳州計劃開工量更由2018年1.6萬套穩步提升至2020年3萬套，累計增長85%。
從成交情況來看，2016年下半年，阜陽房地產市場進入“賣方市場”，市場供不應求出現搶房潮，2019年下半年，阜陽房地產市場進入“買方市場”，新開盤項目售價普遍低于市場預期，疫后阜陽市場短暫復蘇，3月成交明顯放量，但5、6月市場疲態盡顯，成交顯著下滑，9月市場慘淡，10月房企競相降價跑量，城南板塊房價由“9”字頭跌至“8”字頭，棚改帶動作用明顯弱化。
亳州也較為典型，疫情之下，房地產市場階段性轉暖，但三季度市場再度轉冷。主城區市場需求基本飽和，市區家庭戶均2-3套房，再購房需求羸弱；鄉鎮客戶購買力則多有不濟，其對價格異常敏感，而對品牌、產品力等不甚在意，全城看房比對價格是常態。盡管棚改拆遷戶購買力依舊充裕，近郊補償標準4000-5000元/平方米，補償資金足以購買1-2套商品房，但由于市場需求趨于飽和，難以從根本上扭轉市場所面臨的需求瓶頸。
整體來看，棚改漸次退潮，多數省市棚改開工量或將持續下滑，其對房地產市場影響重大，對樓市拉動力或將趨勢性遞減。
隨著棚改所帶動的大批增量購房需求快速抽離，或將加劇三四線城市市場下行壓力。短期內強三線城市市場需求增長乏力，成交或將步入下降通道，疫后弱三四線不僅成交縮量，而且市場預期房價轉跌。
中長期來看，樓市前景終將回歸到城市基本面。強三線城市外來人口持續凈流入，市場需求依舊充裕，并有較強購買力支撐，市場前景可期。弱三線城市本地人口不斷外流，市場需求瓶頸盡顯，疊加前期房價快速上漲，市場購買力難免透支，市場前景則難言樂觀。
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