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作者：初明峰劉磊鄭夢圓
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
“購房者”與開發商為套取銀行貸款而簽訂虛假購房合同，即使該購房合同被認定無效，相關借款合同和擔保合同效力不受影響，“購房者”仍要償還欠付銀行的按揭貸款，若開發商為該按揭貸款提供連帶責任保證的，亦應承擔連帶保證責任。
案情摘要
1.呂秋秋先是與天地公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買天地公司開發的別墅一棟。雙方還約定呂秋秋先支付首付款1880843元，余款180萬元通過銀行按揭貸款支付。
2.呂秋秋又與浦發銀行南昌分行簽訂《借款合同》，約定浦發銀行南昌分行提供180萬元貸款給呂秋秋用于購房，并將貸款轉入呂秋秋指定的天地公司在浦發銀行南昌分行的賬戶內；天地公司為上述借款提供了連帶保證責任。后浦發銀行南昌分行將180萬元貸款匯入呂秋秋指定的天地公司賬戶，該款項實際由天地公司使用。
3.另查明，呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買賣合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同，雙方的真實意思表示是為了套取銀行貸款。
4.后呂秋秋未能按期向浦發銀行南昌分行償還按揭貸款，浦發銀行南昌分行訴至法院要求呂秋秋歸還所欠貸款本息，并要求天地公司對此承擔連帶保證責任。
爭議焦點
法院認為
呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買賣合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同。據此，天地公司與呂秋秋簽訂案涉《商品房買賣合同》的真實意思表示是為了套取銀行貸款，原審中，呂秋秋與天地公司亦對此予以認可。故原審判決認定該合同屬于以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，符合法律規定。雖然呂秋秋與天地公司簽訂《商品房買賣合同》時，其與天地公司均明知該合同并非真實的房屋買賣，但呂秋秋與浦發銀行南昌分行簽訂《借款合同》時，向浦發銀行南昌分行提交了相關申請貸款的手續資料，沒有證據顯示浦發銀行南昌分行與天地公司、呂秋秋惡意串通簽訂案涉《借款合同》損害國家利益。因此，呂秋秋與浦發銀行南昌分行簽訂的《借款合同》為雙方真實意思表示，內容不違反法律的禁止性規定，當屬有效合同。原審判決根據本案事實對《商品房買賣合同》《借款合同》的效力區分認定，適用法律并無不當。呂秋秋與浦發銀行南昌分行簽訂《借款合同》后，浦發銀行南昌分行已經向呂秋秋依約發放了貸款，但因出現合同約定的違約情形，浦發銀行南昌分行請求呂秋秋歸還所欠貸款本息，天地公司承擔連帶保證責任，有合同依據。至于呂秋秋所述有關法律規定及相關判例等，并非法律規定的新證據。
案例索引
相關法條
《合同法》（現已失效）
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
實務分析
國家政策層面對銀行資金流入房地產企業一直是持限制態度，實務中往往有些銷售回款情況欠佳的房地產企業采取利用虛假房屋按揭買賣交易的方式套取銀行貸款，本案事實就是此類操作。如果房地產企業能夠為其尋找的“購房者”持續償還按揭款，問題還不會暴露，但如果該房產企業資金壓力持續未得到緩解，出現沒有能力持續為虛設“購房者”償還按揭款的情形，虛假的“購房者”難免會面臨銀行的索債訴訟。
此時，根據法律的相關規定該虛假意思表示的法律行為無效，該買賣交易合同肯定是不具備約束力的。此時，在債權銀行對套取貸款事實不知情的情況下，如虛設的按揭借款購房者、開發商作為擔保人試圖基于基礎交易合同無效主張借款合同無效、擔保合同無效的主張顯然不應得到支持，筆者認為此時的借款合同和擔保合同，作為債權銀行是現有撤銷權的，如果銀行不行使撤銷權合同當然有效，債權銀行可以基于合同主張合同權利。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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