如何看懂百強房企

除盈利相關風險，在市場波動較大的情形下，資產結構越合理的房企，財務越健康，自身面臨的財務風險也越低，抗外界風險能力也就越強。針對房企資產層面，我們還可以從以下幾個方面進行評價：

房企的貨幣資金主要包括庫存現(xiàn)金、銀行存款、受限存款、其他貨幣資金等。受限存款一般為房企的預售款，因為預售款一般是存放在專門的監(jiān)管賬戶由銀行或其他金融機構及政府相關部門進行監(jiān)管，這部分資金一般用于保障項目工程未來投入，不能隨意動用，但各城市各銀行監(jiān)管尺度不一，房企一般可以通過溝通總包方配合轉回使用。一般貨幣資金占總資產的10%左右，現(xiàn)金較為充足的大約為15%-20%。但需注意，由于房企報表披露的貨幣資金賬面價值是時點數(shù)，而時點數(shù)很多時候可以進行修飾，如在年底的時候，該支付的現(xiàn)金拖延支付，不該回收的資金在年底回收，對外融資搶著壓著銀行在近期放款。

房企的存貨主要是其開發(fā)產品，一般房企也會在其財務報告中披露相關情況。在存貨當中，比較受關注且便于評價的主要是房企的土地儲備情況，我們可以通過考察房企的土地儲備分布城市，土地儲備金額，新增土地儲備，土地儲備樓面價等進行衡量。

1. 土地儲備分布城市

房企土地儲備分布的城市是非常重要的，一般可以用房企在一二線城市的土地儲備面積占比或者銷售面積占比（近三年）進行衡量，相關數(shù)據(jù)可以在房企的年報中獲取，房企在一二線城市土地儲備面積越多的，土地儲備質量一般越高，銷售去化情況一般也更優(yōu)質，回款能力較強。

2. 土地儲備貨值

土地儲備也并非越多越好，土地儲備偏多，房企的存貨周轉率會下降，資金壓力也會增加；土地儲備偏少，房企的未來發(fā)展會受到限制。但從資產層面來講，房企擁有較多的土地儲備，在一定程度上資產騰挪的空間會相對越大，一定程度上更能保障投資人權益。

3. 新增土地儲備

通過新增土地儲備衡量房企時，一般可用當年新增土地儲備總支出與當年房企銷售額進行對比分析，用以評價房企拿地激進程度。一般來說，數(shù)值高于60%，略為激進，大于100%的，比較激進，但房企拿地各年度規(guī)劃不一，所以需要考察近三年的數(shù)值。

4. 土地儲備平均樓面價

利用土地儲備的平均樓面價評價房企時，一般是與房企當期銷售單價進行對比，用以評價房企拿地與銷售價格的安全邊際。這是因為目前房企大多周轉速度較快，當年新增土地儲備一般在一年后就會預售，因此，可近似用本年的銷售單價/上一年新增土地的樓面單價，反映銷售單價對房企土地儲備樓面價的覆蓋倍數(shù)。倍數(shù)越高，說明獲利能力越高，毛利率也會較高，土地儲備的安全邊際較高。

房企年報有的披露了當年新增土地樓面價，有的披露了存續(xù)的所有土地儲備項目的拿地樓面價，所以當本年銷售單價/上一年新增土地單位成本（樓面價）不能取數(shù)計算時，可以用當年銷售單價/當年存續(xù)土地儲備單位成本（樓面價）指標替代計算，但是會存在一定誤差，這是因為房企當年銷售若大部分是一二線城市的話，銷售單價會比較高，所以一般要計算三年的，取平均數(shù)值。有的房企會披露主要的土地儲備項目拿地單價明細，也可以分析前幾大項目的安全邊際。

房企的投資性房地產是指房企為賺取租金或資本增值(房地產買賣的差價)或兩者兼有而持有的物業(yè)，一般主要是商業(yè)或酒店。若房企的經營性物業(yè)較多，在一定程度上能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，營業(yè)收入的穩(wěn)定性會相對較好，抗風險能力也會相對較好，甚至另一方面也能通過產業(yè)勾地取得較低的土地成本。但需注意，由于投資性房地產因會計準則規(guī)定，其后續(xù)計量可以選擇成本法或公允價值法，如采用公允價值法雖然會帶來較大公允價值變動收益（此部分收益會最終影響房企利潤），但也可能由此造成公允價值取值不準確的相關財務風險。

房企的長期股權投資主要是指其對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資，對于房企并表（子公司）的房地產項目，其他股東持有的權益會計入房企合并報表的少數(shù)股東權益。在長期股權投資層面，比較引人矚目的是關于房企可能存在的“明股實債”的識別問題，為便于說明，我們假設由A公司與B公司共同持有C項目公司，A公司持股60%，B公司持股40%，由A公司并表，股權架構圖如下：

為識別B公司是否可能是明股實債的投資，比較常規(guī)的方法就是通過A公司披露的合并報表來查找關于少數(shù)股東權益的明細分類，如B公司顯示為某金融機構或某金融機構關聯(lián)公司，則有較大的可能是明股實債投資，這是因為當前市場上絕大多數(shù)金融機構做真股投資的較少，所以我們有一定的理由先假設是明股實債，再進一步論證。在論證B公司是否為明股實債的投資的階段，主要是依據(jù)明股實債投資和真股投資最顯著的特征——即分紅收益分配比例不同，明股實債的收益一般顯著低于真股投資的收益，可參考以下公式：

少數(shù)股東損益/(少數(shù)股東權益-明股實債的少數(shù)股東權益)=歸屬母公司的凈利潤/歸屬母公司的所有者權益。（注：若房企不存在明股實債，即明股實債的少數(shù)股東權益為0時，則等式成立）

除債務金額外，債務結構及債務期限的合理分布，也是衡量房企風險的重要事項。房企的債務結構是指其融資的渠道分布，一般房企的融資渠道主要是：發(fā)股、發(fā)債、銀行貸款、ABS、REITS、非標融資（信托、基金、資管、保理、融資租賃等）等。大部分百強房企的平均融資成本為5%-10%左右，房企非標融資占比較多的，則一定程度可能表明房企的現(xiàn)金流壓力較大，對資金需求較為渴望，這是因為非標融資的成本一般是相對較高的。

另外，房企的債務期限分布對于我們投資機構來講，亦是非常重要的，需主要關注在融資期限內，房企償還的金額以及現(xiàn)金流壓力情況。

通過房企品牌來評價房企，主要是基于銷售端部分消費者對于大品牌的開發(fā)商依舊存在一定的信賴度和房企本身的品牌價值等因素，以下為部分房企的品牌排行榜。

關于社會輿論方面的重要性不言而喻，在房企實際違約或發(fā)生經營異常前，通常在一些非常規(guī)渠道都會有“謠言”或“小道消息”傳出，正所謂“無風不起浪”，若相關信息對我們投資機構有較大的影響，那么我們就需要引起重視，并進行核實，以防萬一。

房企的領導風格也是需要特別注意的，有些房企領導穩(wěn)健、有些房企領導激進，在房企面臨不同的市場環(huán)境下，對房企領導的管理風格進行評估也是非常重要的。

公司治理層面主要在于公司的內部管控和人員變動情況，人是企業(yè)生存發(fā)展的根本，如果企業(yè)的人員頻繁變動，組織管理混亂，內控流程缺失，那么對企業(yè)來說此時可能并不是處于一個好的狀態(tài)，投資機構此時介入也是不明智的。

通過衡量同業(yè)金融機構對房企的評價或授信，也是評價房企潛在風險的重要方法之一，如果銀行或其他金融機構對該房企看好，那么一般來講，該房企的信用風險是相對較小的。

在房企已經操盤的項目中，一般會有個別比較典型的大項目，這些項目對房企的影響也比較重大，通過專門分析房企對個別大型項目的操盤情況，也能更了解這家房企的管理水平和相關經驗，但不能與同行對比，只是個案分析。