大灣區拿地策略及工改系列（二）：深圳市工業用地/工改項目操作指引

法規參考：

《工業及其他產業用地供應管理辦法（試行）》的通知（深府〔2016〕80號）：

第四條工業及其他產業用地應當采用招標、拍賣、掛牌（以下簡稱招拍掛）等公開競價方式，通過深圳市工業及其他產業用地供需服務平臺（以下簡稱供需平臺）以出讓或者租賃方式供應。

重點產業項目用地可以采取“帶產業項目”掛牌出讓（租賃）方式供應。

第十四條 以出讓方式供應的一般產業項目用地，建設用地使用權及建筑物限整體轉讓或不得轉讓，初始登記后不得辦理分證；允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。

以出讓方式供應的重點產業項目用地，建設用地使用權及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓，如有特殊情形需要轉讓的，應當在遴選方案中明確。其中，總部類用地中按規定應予權利限制的部分，可選擇以下類型之一：

（一）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起10年后方可轉讓；

（二）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起15年后方可轉讓；

（三）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起20年后方可轉讓；

（四）建設用地使用權及建筑物在出讓期內不得轉讓。

以租賃方式供應的建設用地不得轉讓、轉租或抵押。

第十五條工業及其他產業用地出讓底價結合權利限制以評估方式確定，不得低于全國工業用地出讓最低價標準。

一般產業項目中戰略性新興產業、未來產業、高端制造業項目用地上除配套商業以外的建筑類型，出讓底價適用產業發展導向修正系數。

重點產業項目用地上除配套商業以外的建筑類型，出讓底價按照評估價的70%確定。其中，戰略性新興產業、未來產業、高端制造業項目出讓底價同時適用產業發展導向修正系數。

一般產業項目地價一次性繳交。重點產業項目地價可以不計利息分期繳交，首期繳交比例不得低于50%，并且應當自合同生效之日起15個工作日內付清，余款1年內支付完畢。

第二十一條轉讓建設用地使用權、因人民法院強制執行而拍賣或者變賣建設用地使用權，涉及受讓人資格條件限制的，次受讓人應當符合原建設用地使用權出讓合同中限定的受讓人資格條件，次受讓人用以經營的產業必須符合相關的產業政策。

確需轉讓或者人民法院強制執行又無符合受讓條件的次受讓人的，可以由政府優先回購。

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第二條 本市行政區域內工業樓宇（含本辦法實施前興建的工業樓宇）的轉讓適用本辦法。

本辦法所稱工業樓宇，是指在工業用地上興建的用于工業生產（含研發）用途的建筑物、構筑物及其附著物。

深圳經濟特區高新技術產業園區內工業樓宇的轉讓，按照《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》的規定執行。

屬于《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱“《決定》”）及我市其他處理歷史遺留違法用地、違法建筑政策適用范圍的工業樓宇的轉讓，按照《決定》及其他相關規定執行。

第三條 本市行政區域內劃撥或出讓工業用地上已合法建成的工業樓宇及配套設施，除法律、法規、規章、本辦法另有規定或者用地批準文件、土地使用權出讓合同另有約定外，可以宗地為單位進行整體轉讓。

第四條 用地批準文件或土地使用權出讓合同約定可以分割轉讓的工業樓宇，可分割轉讓。

用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確可以分割轉讓的工業樓宇，不得分割轉讓，但具有下列情形之一的可分割轉讓：

（一）因企業破產清算工業樓宇必須分割轉讓的；

（二）因人民法院實施強制執行工業樓宇必須分割轉讓的；

（三）因企業不符合現行產業管理政策、環保要求等，被有關主管部門依法責令停產或者人民法院、仲裁機構的生效裁判文書確定停止生產，工業樓宇必須分割轉讓的；

（四）企業將其擁有的工業樓宇作價入股，其作價入股后工業樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；

（五）產業轉移后，企業總部和財務結算中心繼續使用原有工業樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；

（六）單一企業投資建設的專業產業園區內的工業樓宇，企業自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；

（七）租用工業樓宇從事生產、研發活動滿5年的企業，需購買工業樓宇的，已租用部分的工業樓宇可以分割轉讓；

（八）為滿足首次公開發行股票并上市的發行條件，已在證券監督管理部門輔導備案準備上市的公司需購買工業樓宇的，該部分工業樓宇可以分割轉讓；

（九）法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準的其他情形。

2018年8月2日《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：

第二十二條以出讓方式供應的重點產業項目用地，其建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓；如有特殊情形需要轉讓的，應當在重點產業項目遴選方案及土地出讓方案中明確。以出讓方式供應的一般產業項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以整體轉讓，轉讓條件在土地出讓方案中予以明確。以租賃方式供應的項目用地，其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。

城市更新項目改造后形成的工業樓宇可按照現行《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》進行轉讓。

法規參考：

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第五條 工業樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業。

用地批準文件、土地使用權出讓合同約定或市政府規定受讓人準入條件的工業樓宇的轉讓，受讓人必須符合產業準入條件并通過各區（含新區）產業主管部門依法進行的資格審查。

第六條依照本辦法規定限整體轉讓的工業樓宇，自用地批準文件生效之日起或土地使用權出讓合同簽訂之日起不滿20年進行整體轉讓的，政府在同等條件下享有優先購買權。

本辦法第四條第二款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）項規定的工業樓宇分割轉讓的，政府在同等條件下可以優先購買。

第七條 工業樓宇及作為專有部分的配套設施分割轉讓時，作為共有部分的建筑物或配套設施應根據《中華人民共和國物權法》及其他有關法律法規的規定與相應的專有部分一并轉讓。

工業樓宇分割轉讓時，規劃主管部門應明確宗地內專有部分與共有部分的范圍。

2013年12月6日深圳市規土委印發《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實施細則》的通知（深規土〔2013〕721號）：

第六條工業樓宇的受讓人應當是經依法注冊登記的企業，但下列情形除外：

（一）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的；

（二）因繼承、受遺贈取得物權的；

（三）因共有分割取得物權的；

（四）因政府行使優先購買權的。

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第二十三條一級線內工業用地的轉讓或地上工業樓宇分割轉讓，受讓方應當是從事制造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務業企業，并有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄），由各區指定部門或機構對受讓方條件進行審核并出具意見

法規參考：

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第八條 非商品性質的工業樓宇，進行整體轉讓的，應按規定程序報批并按公告基準地價補繳地價；進行分割轉讓的，還應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。

本辦法第四條第二款規定情形的工業樓宇分割轉讓的，應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。

法規參考：

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第九條 城市更新項目改造后形成的工業樓宇可分割轉讓。

城市更新項目中作為工業配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。

2018年8月2日《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：

第二十二條 以出讓方式供應的重點產業項目用地，其建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓；如有特殊情形需要轉讓的，應當在重點產業項目遴選方案及土地出讓方案中明確。以出讓方式供應的一般產業項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以整體轉讓，轉讓條件在土地出讓方案中予以明確。以租賃方式供應的項目用地，其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。

城市更新項目改造后形成的工業樓宇可按照現行《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》進行轉讓。

法規參考：

2013年1月7日《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：

第九條 城市更新項目改造后形成的工業樓宇可分割轉讓。

城市更新項目中作為工業配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。

本條規定的工業樓宇及配套設施分割轉讓時，按照下列規定補繳地價：

（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規定的地價政策的建筑面積中，屬于工業樓宇的，應按照工業和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價。

（二）適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價。

本辦法實施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規定補繳地價后，項目實施主體可向市規劃國土主管部門申請對改造后的工業樓宇及配套設施進行分割轉讓。

2009年10月22日《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）:

第三十八條拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。

拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見已有規定的，從其規定。

拆除重建類的工業區升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業樓宇轉讓的有關規定。

2012年1月21日深圳市人民政府關于印發《深圳市城市更新辦法實施細則》的通知（深府〔2012〕1號）：

第五十七條拆除重建類工業區升級改造項目升級改造為物流或者研發用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定計收地價。其中，物流用地的公告基準地價按照工業和商業公告基準地價的平均值測算，研發用地的公告基準地價按照工業和辦公公告基準地價的平均值測算。

拆除重建類工業區升級改造項目經市產業部門認定為市政府鼓勵發展產業的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定測算地價，并以鼓勵發展產業地價修正系數予以修正

（深府辦[2013]3號） 深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）

第八條  非商品性質的工業樓宇，進行整體轉讓的，應按規定程序報批并按公告基準地價補繳地價；進行分割轉讓的，還應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。

本辦法第四條第二款規定情形的工業樓宇分割轉讓的，應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。

第九條  城市更新項目改造后形成的工業樓宇可分割轉讓。

城市更新項目中作為工業配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。

本條規定的工業樓宇及配套設施分割轉讓時，按照下列規定補繳地價：

（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規定的地價政策的建筑面積中，屬于工業樓宇的，應按照工業和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價；

（二）適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價。

本辦法實施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規定補繳地價后，項目實施主體可向市規劃國土主管部門申請對改造后的工業樓宇及配套設施進行分割轉讓。

（深規土〔2013〕721號） 深圳市規劃和國土資源委員會關于印發《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實施細則》的通知

第八條  商品性質的工業樓宇進行分割轉讓的，應當按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價；但轉讓方能夠提供證據證明已按市場評估地價繳納地價的，不需要再補繳地價。 

《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》（修訂稿）

第二十五條【地價與租金】工業及其他產業用地出讓底價結合權利限制以評估方式確定，不得低于全國工業用地出讓最低價標準的 70%。

重點產業項目用地上除配套商業以外的建筑類型，出讓底價按照市場價格的一定比例確定。其中，遴選方案確定為單一意向用地單位的，按照市場價格的 70%確定；遴選方案確定有兩個及兩個以上意向用地單位聯合申請的，按照市場價格的 50%確定。

鼓勵類產業（限戰略性新興產業、未來產業、高端制造業三類）項目用地出讓底價同時適用產業發展導向修正系數，產業發展導向修正系數為 0.5。

 一般產業項目中鼓勵類產業（限戰略性新興產業、未來產業、高端制造業三類）項目用地上除配套商業以外的建筑類型，出讓底價適用產業發展導向修正系數，產業發展導向修正系數為0.5。

 重點產業項目用地的年租金底價按照該類建設用地出讓 20年期市場價格（適用 70%的比例及產業發展導向修正系數 0.5）的 3%確定，租金按年支付。

  重點產業項目地價可以不計利息分期繳交，首期繳交比例不得低于 50%，并且應當自合同生效之日起 15 個工作日內付清，余款 1 年內支付完畢。選擇一次性繳交地價的重點產業項目和一般產業項目，地價應當自合同生效之日起 15 個工作日內一次性付清

深圳市規劃和國土資源委員會關于印發《深圳市宗地地價測算規則（試行）》的通知

第二十條  保障性住房（含經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、安居型商品房）用地地價按照以下規則測算：

（一）廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房項目用地地價。

廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房項目用地（含市、區財政投資建設，合法未建土地經批準建設，合法已建成用地、經批準通過城市更新建設）中的住房部分免收地價。

合法未建土地經批準建設，合法已建成用地、經批準通過城市更新建設的項目用地，建設單位應與市保障性住房管理部門簽訂《保障性住房建設監管協議》（監管協議應明確住房類型、產權歸屬、租售條件及后續監管事宜）后，再向規劃國土管理部門申請測算地價。

市、區財政投資建設的項目用地中，配套商業免收地價的，不得進入市場；配套商業按基準地價標準計收的，項目建成后配套商業限整體轉讓；配套商業按市場評估地價標準計收的，項目建成后配套商業可分割銷售。

合法未建用地經批準建設的項目用地中，配套商業按基準地價標準計收的，限整體轉讓；配套商業按評估地價標準計收的，可分割銷售；宗地原已繳納的剩余期限地價，在地價測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價高于需要繳納的配套商業地價，高出部分地價不予退還。

（二）安居型商品房項目用地地價。

市、區財政投資建設以及合法未建用地經批準建設安居型商品房的，住房地價按照宗地基準地價標準和市場評估地價標準的均值計收。其配套商業按基準地價標準計收的，限整體轉讓；其配套商業按評估地價標準計收的，可分割銷售。宗地原已繳納的剩余期限地價，在地價測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價高于需要繳納的配套商業地價，高出部分地價不予退還

法規參考：

2018年8月2日《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：

第十七條 區塊線一級線內規劃工業用地應予以嚴格保護，原則上不得建設商品住宅和大型商業服務業設施，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施（含軌道車輛段、停車場上蓋開發）、綠地等公共利益需要，原則上不得調整為其他非工業用途。

在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米范圍內的工業用地，可建設人才住房和保障性住房，但用地面積原則上不超過該區塊總面積的10%。在區塊線內安排上述用地功能，需同時滿足相關環境保護要求，并按程序調整城市規劃。

區塊線內已規劃為其他用途（包括居住、商業、道路、配套設施等）的用地，可按照已批準的城市規劃予以實施。本辦法施行前已列入城市更新計劃的項目，可按照批準的更新方向予以實施。

第十八條 區塊線二級線內的現狀工業用地在本辦法有效期內應予以保留，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施（含軌道車輛段、停車場上蓋開發）、綠地等公共利益需要，以及為促進產城融合確需安排的會議展示、商業零售、餐飲酒店等配套設施外，原則上不得作為其他非工業用途。

二級線內現狀工業用地如需開展以工業為主導功能的城市更新或土地整備，應按程序調整城市規劃，并納入一級線進行管理。線內現狀工業用地如確需開展以居住、商業為主導功能的城市更新或土地整備，需按局部調整程序調出區塊線，并按照批準的城市規劃予以實施。

二級線內現狀為其他用途的用地（包括居住、商業等），可按照批準的城市規劃予以實施。本辦法施行前已列入城市更新計劃的項目，可按照批準的更新方向予以實施。

法規參考：

2018年8月2日《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：

第十九條 在區塊線的日常管理中，各區塊內的工業用地面積原則上不得低于該區塊總用地面積的60%。區塊內如確需安排重要的公共服務設施、會議展示等配套設施和市政、交通基礎設施等項目，應以行政區（或功能區）為單位進行平衡，保證轄區區塊線內工業用地的面積不得低于轄區區塊線總用地面積的60%。

對區塊線內普通工業用地調整為新型產業用地進行嚴格管理。因產業發展需要，經征求產業主管部門意見后區塊線內普通工業用地可按程序調整為新型產業用地。南山區區塊線內新型產業用地面積原則上不超過轄區區塊線中工業用地總面積的80%。寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區和光明區區塊線內新型產業用地面積原則上不超過轄區區塊線中工業用地總面積的20%。其他各區新型產業用地比例暫不做要求。

法規參考：

2018年8月2日《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：

第二十七條 區塊線內工業用地的建筑功能安排應嚴格按照《深圳市城市規劃標準與準則》相關規定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商業和其他配套輔助設施外，嚴禁在工業用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務公寓和大規模的商業和辦公等建筑功能。鼓勵在新型產業用地建設無污染生產廠房。

第二十八條 工業用地建筑形態應與產業類型、業態相匹配，廠房和研發用房不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態。

第二十九條廠房原則上首層層高不低于6米，二層以上層高不低于4.5米；首層地面荷載不低于1200公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米；至少配備2臺載重3噸以上的貨梯。建筑平面應為大開間，除配電房、工具間等輔助房間外，同一樓層廠房單套套內建筑面積不得小于1000平方米。

研發用房原則上首層層高不低于5.0米，二層以上層高不低于4.2米；首層地面荷載不低于800公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于650公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于500公斤/平方米；單獨設置客梯，至少配備1臺載重2噸以上的貨梯。研發用房單套套內建筑面積不得小于300平方米