觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點新媒體
用事實說話，用客觀、深入的態度記錄和報道。
勇者須得直面慘淡的境況，時逢住開業務歷經寒冬的關口，需要承認的是長達十年黃金時代不再有。
以全向十字路口和忠犬八公像聞名的東京澀谷，匯集了世界最大級別交通量的十字路口。
當澀谷車站前十字路口街頭信號燈變綠色的那一刻，來往人流最高能達3000人，最多一天能有超50萬人在這一路口穿過。
這個人潮洶涌的中心地段，便是東急集團著名的澀谷城市更新項目。90多年前，東急集團旗下的企業開始對澀谷站周圍進行大規模的開發，澀谷作為新的繁華中心開始崛起，并逐漸成為商業活動興旺所在。
如今，這一在城市綜合運營有著百年經驗的企業，成為旭輝又一合作對象。近期，東急不動產上海與旭輝集團達成戰略合作，將從長三角的開發項目起步合作，涉住宅開發、TOD建設等領域。
從“成為世界500強”到“成為受人信賴的城市綜合營商”，這一目標的轉變蘊含旭輝從開發到經營的轉型。現實情況是，面臨住開業務監管趨嚴、增量縮小和毛利困境，企業尋找下一增長點迫在眉睫。
旭輝行政總裁林峰曾指，2022年可能存在的趨勢變化包括“三轉”，即導向轉、模式轉、賽道轉。“會出現很多新賽道的發展機會，包括長租、商業、養老等。”
這都是旭輝所認為“長坡厚雪”的賽道，當中旗下長租品牌瓴寓已位列房企長租公寓前列，商業地產尤其是TOD項目成為旭輝近年來的發力重點。
2019年成立商業地產管理總部后，旭輝便將商業地產開發當做集團第二主業看待，并且在此后開業大量商業項目。
在旭輝的愿景中，到2023年將布局50座商業綜合體，20年后希望收入和利潤的50%來源于運營性收入，比如說商業地產、長租公寓、辦公或養老服務，還有一些輕資產的代建代管業務。
旭輝素來被稱為“合作之王”，此時有個在城市綜合運營有著多年經驗的合作對象便再好不過。旭輝控股CFO楊欣也表示：“東急集團是世界范圍內地產開發商轉型為城市綜合運營服務商和大型資管集團的典范，是值得旭輝學習的百年企業。”
一場合作
股神巴菲特曾用滾雪球比喻通過復利的長期作用實現巨大財富的積累：“人生就像滾雪球，最重要之事是發現濕雪和長長的山坡。”雪很濕，比喻年收益率很高，坡很長，比喻復利增值的時間很長。也就是說，投資的企業，最好具備長坡和厚雪兩個條件。
所謂長長的坡，指的是企業所處的行業具備廣闊發展空間，企業發展的天花板遠沒有到來；而厚厚的雪，則指的是企業的盈利能力夠強。
勇者須得直面慘淡的境況，時逢住開業務歷經寒冬的關口，需要承認的是長達十年黃金時代不再有。旭輝或許對于住開天花板早有預判，目標已經從“成為世界500強”變成“成為受人信賴的城市綜合運營商”。
如今的市場環境，天之驕子和幸運兒早已不見，有的只是風雪尋路人。日本地產尤其是城市運營，則對國內房企具備相當借鑒意義。
在轉型途中，有個成功轉型的合作方，無疑能夠幫助旭輝在這條“長坡厚雪的賽道”上走得更穩更遠。
東急不動產，是旭輝選擇的合作對象之一。
近期，東急不動產上海與旭輝集團達成戰略合作，雙方未來的業務合作將從長三角的開發項目起步合作，涉住宅開發、TOD建設等領域等。
據了解，東急不動產隸屬于東急集團，東急不動產是東急集團當中一重要的業務單元，前身是1953 年成立的TOKLU LAND CORPORATION，彼時專注于東京澀谷等地的地下鐵建設；2013年時集團將TOKYU LAND CORPORATION（房地產業務）, TOKYU COMMUNITY CORP（物業管理業務）與 TOKYU LIVABLE, INC（經紀業務）合并作為東急不動產控股公司上市。
目前，東急不動產的業務涉及城市更新、住宅開發、商業及寫字樓開發與運營、休閑康養、大資管、物業管理等，先后開發并運營了大澀谷地區城市更新、東急Plaza銀座、二子玉川TOD項目等。
從業務部門來看，東急不動產有七個部門。當中城市分部主要從事商業地產業務，包含辦公樓、商業設施及住宅樓的開發、租賃及經營；住宅建筑分部主要從事開發業務，包含公寓和獨立單戶房屋的分銷；管理分部主要從事物業服務，即公寓及建筑物的管理及翻新工程；
經紀分部主要從事房地產銷售經紀業務；健康分部主要從事度假酒店、高爾夫球場和滑雪勝地等文旅業務；手工分部主要從事小商品零售，包括日常生活相關材料和商品的零售；次世代及相關分部主要從事國際化業務，包括外海業務及住宅建筑的建筑業務。
顯然，這一綜合不動產公司已經能夠提供從建造再到出租出售、物業管理、翻新維護的不動產全周期服務鏈。
對于此次達成的合作，旭輝控股CFO楊欣也表示：“東急集團是世界范圍內地產開發商轉型為城市綜合運營服務商和大型資管集團的典范，是值得旭輝學習的百年企業。”
東急不動產是日本大型開發商之一。說起日本開發商，大體能夠分為財閥系、地鐵系、金融商社系和獨立系，東急不動產（東急地鐵）便是地鐵系中的典型代表。
財閥系指原來為大規模家族企業中的房屋開發事業部，戰后財閥被解散之后，成為獨立經營的開發商。此類開發商包括三井不動產（三井財閥）、住友不動產（住友財閥）、三菱地所不動產（三菱財閥）、東京建物（安田財閥）等。
金融商社系指野村不動產、伊藤忠都市開發、三菱商事、丸紅不動產等由信托銀行或證券銀行經營的不動產。獨立系則是原本主業即為不動產開發的大企業，包括大京不動產、森大樓等。
另一個重要的類別則是地鐵系開發商，此類集團原為軌道交通公司，后來兼做房地產開發，主要模式為圍繞公司運營路線經過的站點進行開發。東急不動產外，還有小田急不動產（小田急地鐵）、阪急不動產、近鐵不動產等。
軌交與商業
在日本，軌交集團和地產商業有著深度交集，新宿、澀谷、丸之內、池袋、梅田這些頂級商圈都位于軌道樞紐處，阪神、阪急、東急、小田急、京急、西武、東武、近鐵、名鐵此類耳熟能詳的日本知名百貨商場的母公司，都深度參與日本的軌道交通集團在軌交站建設。
車站百貨、車站站內商業、車站地下商業街、車站上蓋購物中心、車站高架橋下商業街等各種商業形式，使得車站潛力被不斷挖掘，商業和生活服務業收入也逐漸成為日本軌交集團收入來源的半壁江山。
在軌交的運營上，香港港鐵集團或與此較為類似，其秉持的軌道+物業”模式也就是以地鐵為核心，沿線開發新的社區作為配合，形成一種良性循環的開發模式。
并且，隨著這一模式日漸成熟，港鐵對沿線物業開發的重心部分轉向更精細化的運營，以實現土地價值與公司收益最大化。
以香港站上蓋國際金融中心（IFC）為例，項目二期的站城一體化開發由港鐵公司、新鴻基地產、恒基兆業、香港中華煤氣及中銀香港屬下新中地產聯合開發。當中港鐵在其中擁有18層寫字樓的權益，通過長期持有，帶來穩定的經常性收入。
這部分業務收入在港鐵整體收入比重逐年加大。2021年度，港鐵公司獲得經常性業務收入468.49億港元，同比增長10.1%；歸屬母公司凈利潤95.52億港元，扭虧為盈。其中，港鐵物業發展分部利潤同比上漲接近70%，錄得92.77億港元。受租金寬減影響下，該公司物業租賃及管理業務收入同比下跌0.4%至50.36億港元。
作為一個“地小資源少”的國家，日本軌交集團在TOD項目打造上具備相當經驗。
所謂的TOD模式，即transit-oriented development，是以公共交通為導向，規劃一個包含住宅、商業、教育等多業態配套的生活區，能夠使公共交通的使用最大化的規劃設計方式。在日本則主要指阪急電鐵、東急電鐵等運營商為主體，在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造的商圈，以及在私營鐵路沿線開發住宅區。
可以說，日本隨處可見軌道交通沿線的TOD項目。以此次與旭輝合作的東急為例，其操刀的大澀谷地區城市更新便是日本一經典項目。
最早追溯到1933年，東橫百貨店（東急東橫百貨店）動工，1956年以東急文化會館的建成為標志，東急集團旗下的企業開始對澀谷站周圍進行大規模的開發。
上世紀90年代，澀谷拉開TOD開發序幕。第一個TOD綜合體項目是澀谷標記Mark City，便是東急公司第一個車輛段上蓋綜合體。
這一綜合體包括辦公、東急酒店、商業、車庫、車站、線路、公共通路，開發中靈活運用銀座線車輛檢修基地,東急巴士專用道路,京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型復合設施。
借東京奧運會之機，以澀谷車站為中心開展“100年一遇”的復興計劃。澀谷未來之光是澀谷首個城市更新項目，集商業、辦公和公共配套為一體的TOD綜合體，被譽為年輕人之街，是日本各種流行元素的發祥地。而大澀谷地區城市更新，也是這家日本著名城市綜合開發運營商標志性項目之一。
值得關注的是，近年來，包括東急在內的軌交集團也紛紛進軍海外商業市場。
2017年10月，東急電鐵則攜手上海申通在地鐵徐家匯站開出625平方米的LINE PLUS線尚加車站地下商業街，與東急旗下軌交時尚連鎖店ranKing ranQueen。
2021年，日本阪急阪神百貨主導的首個海外投資項目寧波阪急正式開業，這一項目攜手寧波杉杉集團，投資金額約30億元，整體面積為17.6萬平方米，零售面積11.6萬平方米，選址于寧波東部新城的地鐵1號線與5號線換乘站口，地鐵出入口直通商場。
同年，三井不動產公司在上海浦東金橋建設的“啦啦寶都”（LaLaPort）購物中心正式開業。
轉型的道路
隨著城市化發展，上述以軌道交通沿線的TOD項目成為一、二線城市轉型發展的必然選擇，也更符合社會發展趨勢的方向。
因為，城市化進程以城市群形成為標志，而城市群形成必然以軌道交通的發展為紐帶。
近幾年，“軌道+物業”聯合開發是打造城市群的主要模式，房企也多和軌交集團深度合作，開拓發展"軌交+物業"模式，比如深鐵入主萬科，越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東，龍湖和武漢地鐵達成戰略合作協議，而包括龍湖、萬科、越秀在內的企業已具備相當規模。
旭輝或早已籌備未來規劃，在2019年7月，旭輝正式成立商業地產管理總部，并將商業地產開發當做集團第二主業看待，旭輝商業總裁由林峰出任。
作為商業地產的“后來者”，旭輝也堅持其“擇優合作”的戰略打法，合作對象包括香港置地、恒基兆業等擅長運營的港資，以及內地具備商業地產經驗的寶龍等企業。
橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。東急不動產雖沒有本土軌交優勢，卻同樣具備在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造商圈的經驗。與東急不動產達成合作，大大加強了旭輝在TOD項目的打造能力。
目前，為滿足不同市場需求，旭輝商業旗下共分了旭輝廣場、旭輝里和旭輝市集三條產品線。分別對應8萬平方米以上的城市商業體驗中心、3-5萬平方米的社區型商業綜合體、3萬平方米以下的社區市集商業。
數據顯示，截至2021年中期，旭輝半年租金收入約為3.91億元，按年增加78.7%，租金收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、五棵松體育館、西安旭輝中心、上海旭輝海上國際及上海旭輝純真中心。
旭輝的商業項目發展迅速，目前已在全國打造30余座各具特色的商業綜合體，總建筑面積超過278萬平方米，其中一線城市超過70萬平方米，已實現華東、華中、華北、西北和中西部全覆蓋的全國化布局。
其中，大本營上海是旭輝商業的投資重鎮，共在上海11區落地18個商辦項目，包括上海 LCMART洋涇市集、上海LCM置匯旭輝廣場、上海旭輝U天地、上海旭輝海上國際、上海旭輝純真中心、上海旭輝華庭、上海恒基旭輝中心、上海洋涇S2/S3辦公樓項目、上海浦東新區浦江華僑城項目、上海高和大廈、上海莘莊中心、上海恒基旭輝天地 、上海綠地旭輝E天地 、上海環創商務中心與上海寶山U天地。
即便受疫情影響，旭輝依舊在2021年在上海、成都和合肥共開出6項目。其中，上海便開出恒基·旭輝天地、寶龍·旭輝廣場、旭輝企業大廈CIFI TOWE三個。
當中，恒基·旭輝天地的地段優勢與商場新穎的設計，吸引了19家首店入駐上海，各類首店網紅店，令其成為刷屏各大社交網站的打卡圣地。
位于浦東的LCM置匯旭輝廣場則是旭輝商業在上海，乃至中國第一次持有的大體量商業項目，體量高達13萬平方米。這一綜合體中在公共空間上做了更多內容創新，包括室內的旋轉LED柱形屏幕、上海第一道旋轉彩虹橋、1500平方米的“嗨街”，以及5000平方米的“菜場愛馬仕”。
在商業項目的打造上，TOD絕對是不可或缺的一環。觀點新媒體獲悉，旭輝已成功開發上海虹橋·恒基旭輝中心、成都旭輝天府未來中心、萬盛TOD旭輝中心等TOD項目。
近年來，旭輝在成都及重慶等地的TOD均受到較大關注。
其中，在2021年成都成功簽約溫江萬盛站和新津站兩大TOD項目，重慶西站TOD項目是由旭輝及重慶西投聯合打造的重慶之眼T-MAX項目，也是中國西部最大高鐵站上蓋的核心項目。
這一項目的整體體量約為22萬平方米，坐擁重慶軌道5號線、環線，加上規劃中的12和26號線以及內環快速，將形成了“一站四軌一快速”的TOD經濟一體化生態圈，也是旭輝開發的首個高鐵TOD項目。
旭輝控股董事局主席林中曾在接受觀點新媒體專訪時回應對于“開發+持有”的轉型的思考：“圍繞著開發+持有進行逐步的轉型，房企要慢慢適應從增量到存量的變化，但這個過程并非一朝一夕，可能會長達10到20年，旭輝會將每年拿出投資額10%用于商業投拓，堅持‘在一二線做精品，三線城市做規模’的路線發展。”
對商業已成規模的龍湖、寶龍、新城等企業而言，商業所貢獻的穩定收入，能夠一定程度上減弱周期及調控所帶來的沖擊。對于旭輝而言，商業地產的高速成長期，也仍存在如何與企業資金狀況適配，如何提升獨自操盤能力等挑戰。
商業之外，租賃住宅也是旭輝早早就選擇的“雪道”。截至2021年8月，旭輝瓴寓已進入10余個城市，聚焦6個核心城市，房間近8萬間。
站在資管的角度，無論是商業或是租賃住宅，這部分持有項目都希望能夠實現“退出”。目前，瓴寓運營的項目已有部分項目實現退出。
2 月 9 日，旭輝官微披露，旭輝瓴寓于近期出讓所持 " 上海浦江華僑城柚米社區 " 項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資產退出，出讓股權后，旭輝瓴寓仍作為資管方，繼續運營該項目。
旭輝瓴寓總裁張愛華稱：“這是租賃住宅領域實現‘投融建管退’資管全周期跑通的首個項目。”
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
