總包單位保理融資與分包單位反向保理融資方案

近一個月以來，銀行涉房貸款開始收緊，目前市場上亦盛傳房地產企業發債融資需收緊，由此預計房企融資再次收緊的局面將很快到來。從市場動向來看，地產前融成本又開始有走高的趨勢，其中房地產企業上游施工方、材料供應商的應收賬款融資越來越受到重視，在地產金融嚴監管的背景下亦發揮著重要的融資補充的作用。加之2020年7月28日施行的《標準化票據管理辦法》，今年供應鏈金融越發受到重視，房企上游的施工方、材料供應商的應收賬款融資等有望迎來業務小高峰。

在工程總承包及材料供應商的業務范疇中，具備國央企背景或其他主體評級較高、實力較強的總包單位經常受到特別重視，針對這些強主體總包單位的分包商開展保理業務的市場需求也就應運而生，其他開發商自行設置在體系內或體系外的總包單位所對應的分包商的保理業務也十分火熱。為便于說明，以下根據我們財富中心整理的工程分包單位反向保理融資以及工程應收賬款銀行再保理融資相關業務情況進行詳細說明。

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內的開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應付分包方的勞務款、建設款、材料款等款項，并在業務到期后由開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業務操作模式。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監管環境下總包單位、材料供應商的應收賬款融資對于開發商來說是個不錯的融資補充，其中部分外資銀行、城商行對該類業務尤為熱衷，以下就融資要素進行詳細說明。

銀行的房地產保理業務一般是施工企業/材料供應商為房地產開發商提供施工/貨物服務形成應收賬款后，將對房地產開發商的合格應收賬款轉讓給銀行，由銀行為施工企業提供集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及保理融資于一體的綜合性金融服務。業務模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

增資方式取得項目公司不超過49%的股權；信托計劃投資的SPV委托銀行對項目公司進行線上委貸。最終實現對項目公司的小股+大債投資。

1. 工程保理業務授信說明（示例）

（1）業務品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業/材料供應商/保理公司，同時為地產集團核定保理買方信用擔保額度；

（3）期限：最長不超過1年，應收賬款賬期可根據補充協議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續費）；

（5）風控措施：買方為項目公司的，由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進行確認，由地產集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔差額補足責任；

（6）管理要求：嚴格名單制管理；應收賬款對應項目滿足432要求；密切監控信貸資金流向，嚴防資金被挪用。

2. 工程保理業務準入說明

（1）房地產企業嚴格實行名單制管理；

（2）應收賬款對應項目不限省內省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產二級開發資質”，四證指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶必須開在保理行，并簽訂賬戶監管協議由保理行監管；

（4）轉讓給銀行的應收賬款須為合格應收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應收賬款需提供發票/審計報告；

（6）賬期以工程施工合同/補充協議約定為準；

（7）再保理模式中保理公司應首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進行再保理融資；

（8）必須書面確權，由項目公司確權，地產集團公司出具差額補足承諾函。

以下根據保理公司的常規業務模式進行介紹和說明：

1. 基本要素

（1）施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉讓應收賬款；

（3）房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進行書面確認，并按期還款；

（4）開發商集團公司進行差額補足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產管理計劃，投資人通過資管計劃投資應收賬款，即上游供應商（債權人）對核心企業XX地產及其下屬公司（債務人）享有的應收賬款債權。應收賬款資產包括供應商因向核心企業及其下屬公司提供境內貨物買賣/服務貿易或境內工程承包/分包服務等而對核心企業及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。

3. 投資架構及說明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應商放款，并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃；

（3）投資者認購資管計劃份額；

（4）房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進行書面確認，并按期還款；

（5）開發商集團公司進行差額補足。