總包單位保理融資與分包單位反向保理融資方案

近一個(gè)月以來(lái)，銀行涉房貸款開(kāi)始收緊，目前市場(chǎng)上亦盛傳房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資需收緊，由此預(yù)計(jì)房企融資再次收緊的局面將很快到來(lái)。從市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，地產(chǎn)前融成本又開(kāi)始有走高的趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資越來(lái)越受到重視，在地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下亦發(fā)揮著重要的融資補(bǔ)充的作用。加之2020年7月28日施行的《標(biāo)準(zhǔn)化票據(jù)管理辦法》，今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資等有望迎來(lái)業(yè)務(wù)小高峰。

在工程總承包及材料供應(yīng)商的業(yè)務(wù)范疇中，具備國(guó)央企背景或其他主體評(píng)級(jí)較高、實(shí)力較強(qiáng)的總包單位經(jīng)常受到特別重視，針對(duì)這些強(qiáng)主體總包單位的分包商開(kāi)展保理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求也就應(yīng)運(yùn)而生，其他開(kāi)發(fā)商自行設(shè)置在體系內(nèi)或體系外的總包單位所對(duì)應(yīng)的分包商的保理業(yè)務(wù)也十分火熱。為便于說(shuō)明，以下根據(jù)我們財(cái)富中心整理的工程分包單位反向保理融資以及工程應(yīng)收賬款銀行再保理融資相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內(nèi)的開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應(yīng)付分包方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等款項(xiàng)，并在業(yè)務(wù)到期后由開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項(xiàng)的業(yè)務(wù)操作模式。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監(jiān)管環(huán)境下總包單位、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的融資補(bǔ)充，其中部分外資銀行、城商行對(duì)該類業(yè)務(wù)尤為熱衷，以下就融資要素進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

增資方式取得項(xiàng)目公司不超過(guò)49%的股權(quán)；信托計(jì)劃投資的SPV委托銀行對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行線上委貸。最終實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司的小股+大債投資。

1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說(shuō)明（示例）

（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司，同時(shí)為地產(chǎn)集團(tuán)核定保理買(mǎi)方信用擔(dān)保額度；

（3）期限：最長(zhǎng)不超過(guò)1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續(xù)費(fèi)）；

（5）風(fēng)控措施：買(mǎi)方為項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)，由地產(chǎn)集團(tuán)出具承諾函對(duì)項(xiàng)目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補(bǔ)足責(zé)任；

（6）管理要求：嚴(yán)格名單制管理；應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目滿足432要求；密切監(jiān)控信貸資金流向，嚴(yán)防資金被挪用。

2. 工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說(shuō)明

（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理；

（2）應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目不限省內(nèi)省外，項(xiàng)目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”，四證指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶必須開(kāi)在保理行，并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管；

（4）轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計(jì)報(bào)告；

（6）賬期以工程施工合同/補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)；

（7）再保理模式中保理公司應(yīng)首先對(duì)施工方保理放款，銀行再對(duì)保理公司進(jìn)行再保理融資；

（8）必須書(shū)面確權(quán)，由項(xiàng)目公司確權(quán)，地產(chǎn)集團(tuán)公司出具差額補(bǔ)足承諾函。

以下根據(jù)保理公司的常規(guī)業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說(shuō)明：

1. 基本要素

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款；

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并按期還款；

（4）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資人通過(guò)資管計(jì)劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對(duì)核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買(mǎi)賣(mài)/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對(duì)核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。

3. 投資架構(gòu)及說(shuō)明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計(jì)劃；

（3）投資者認(rèn)購(gòu)資管計(jì)劃份額；

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計(jì)劃進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并按期還款；

（5）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。