康樂與鷺江廣州最大舊改入市與合生的算盤

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：gaundianweixin）

觀點地產網 從意愿表決到公開招商，康樂、鷺江村巨無霸舊改，終于邁出了關鍵一步。

12月4日，廣州公共資源交易中心公示廣州海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，申請時間為2020年12月4日至2021年1月18日17時。

據觀點地產新媒體了解，該項目于2011年便開展合作意向企業選定，至今已有近10年之久，直至11月26日經過村集體表決通過，同意公開選擇合作企業招商。

項目位于廣州市海珠區鳳陽街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，村內共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米。

值得關注的是，項目改造投資金額高達346.67億元（包括但不限于建造費用、拆遷補償費用、項目前期費用、融資地塊土地出讓金），其中復建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網招商以來，投資總額最大的舊改項目。

從體量上看，項目總占地面積約112.71萬平方米，改造范圍內總建筑面積335.94萬平方米，是房企參與的海珠舊改項目中，面積第二大改造片區，僅次于瀝滘村。

龐大舊改花落誰家？無疑是市場最為關注的。

值得一提的是，2019年4月10日，合生創展集團成功與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協議。

廣州地產業內人士鄧浩志對此表示：“簽訂合作意向協議與正式的招商并沒有絕對聯系，這并不代表項目后續的正式合作企業便是合生，只不過合生前期介入搶占了先機。”

從項目本身質素和發展潛力來看，這實際上是一塊“大肥肉”。

首先，地理位置得天獨厚，康樂、鷺江村位于海珠區鳳陽街道中大板塊，八號線鷺江地鐵北面連接中山大學、南接東風村、西臨五鳳、東面則與大塘村為臨，與繁華的客村僅一墻之隔，與廣州塔的直線距離不過約2公里，是廣州城市新中軸線重點規劃區域。

康樂、鷺江村外來人口居多，以“中大布匹市場”而聞名，十幾年前由市場自由發展起來，很早便成為廣州地區制衣業“最發達的城中村”之一，發展至今已是全球規模最大的紡織類專業市場，這里遍地密布作坊工廠，每天有無數服裝面料、輔料發往全國各地。

據了解，最繁華時，鷺江、康樂兩村外來人口估算愈15萬。發達紡織專業市場承載龐大的外來就業人口，使得康樂、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。

根據鳳陽街道公布的社員（股東）分紅明細表，粗略統計2017年兩村總分紅約達984萬元，2018年，鷺江村村集體經濟總收入為35367萬元，人均分紅為15.83萬元；康樂村村集體經濟總收入為68109萬元，人均分紅約24.44萬元，是鳳陽街道最為富有的經濟社。

根據設想，改造后的康樂、鷺江村將成為海珠宜居宜商最具發展潛力區域，將依托中山大學等知名品牌資源，引入高新產業，打造高端集聚區，同時憑借紡織經濟，打造國際化商貿基地。

提及改造，該村村民程先生告訴觀點地產新媒體，布匹市場流水盈利很高，海珠區政府早已計劃將這片低附加值的區域全部更新，“但打造中大創新科技谷的概念，10年前就已經聽過了，這個舊改已經想改很久了，一直改不成。”

從此次招商文件來看，項目在改造時間上有著嚴格的排期要求，如未能按照規定期限完成任何一項工作，將視為競得人嚴重違約。

具體而言，競得人需確保2023年底前安置房開工建設，2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協議簽約，2025年底前基本完成安置房建設。

廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，事實上嚴格的排期要求是目前廣州舊改招商的一個標準做法，可以適當控制好舊改周期，同時也利于維護村民的利益，而2025年底前完成安置房建設的要求其實并不算苛刻。

從申請人資格要求來看，該項目在競標門檻上已經設定了一定的排他性。

其中提及，申請人為內地A股上市公司或香港聯交所主板上市公司，2019年總資產不低于1300億元（或等值外幣），凈資產不低于600億元（或等值外幣），資產負債率不高于65%，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。

同時，于公告發布日前，需在廣州市有開發項目且項目竣工面積達500萬平方米以上，其中海珠區房屋竣工面積超過150萬平方米，以及具備商業開發經驗，2015年1月1日至今在中國境內一線城市的商辦、科研建筑竣工面積累計超過100萬平方米，其中建筑面積達30萬平方米的商業綜合體至少2個。

此前于2018年舉辦的省三舊推介會上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內。

該村村民告訴觀點地產新媒體，合生對此片區域已相對熟悉，此前主要介入鷺江村、康樂村社區進行微改造，此外參與開發周邊的配套建設，只不過并沒有悉數符合市政驗收條件。實際上項目周邊所在區域，也有不少合生的樓盤。

搶占先機的合生后續是否有可能拿下？其目前的資金實力是最為業內所疑慮的。

據了解，截至上半年，合生創展資產總值2479.7億港元，負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%；今年新增借貸大致730個億，兩年內要償還的債務300億，而截至10月份，總合約銷售金額為約254.87億元。

2020上半年，合生創展現金短債比為0.9，凈負債率為92%，剔除預收款后的資產負債率為66.6% (人民幣兌港元匯率：1.125647)。

實際上，合生早期已有不少廣州舊改項目。2018年舉辦的省三舊推介會上，合生就曾對外披露，目前在廣州地區有超10個城市更新項目，包括海珠前進項目、海珠區康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等。

不過，其中多個舊改進展緩慢，有四個項目開發超過20年。

距離廣州地標建筑廣州塔不到2公里的海珠區舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿園便已閑置七年，目前仍沒有確定的規劃。

據管理層于中期投資者會議上稱，該項目總量約82萬平米，規劃有30多萬平米可售部分，有些村預計下半年確定下來，順利的話將在明年推出市場。

一直以來，合生已經習慣“高溢價、慢周轉”方式，在廣州包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內的多個項目，開發周期均超過十年。

不過合生近年來似乎也開始了規模變速，一方面加快開發節奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，尋找優質項目，并表示可能會進行嘗試聯合操盤、小股控盤的方式，介入到項目開發過程。

今年以來，在廣州舊改市場，合生創展亦有不少收獲。

4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米；10月8日，再聯合知識城（廣州）投資集團簽約黃埔區九龍鎮逕頭村舊村改造項目前期服務。

廣州黃埔區九龍鎮逕頭村舉行舊村改造項目前期服務協議簽約儀式，合生創展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。

至于本次公開招商的康樂、鷺江村舊改，業內分析指，如此大體量的舊改，單靠合生很難吞下。如若搶下，后續并不排除會尋求其他房企合作開發。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 康樂與鷺江廣州最大舊改入市與合生的算盤