克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動也至少需要三周以上。
3月份以來，新冠疫情多點散發，深圳、上海、北京等超大城市及周邊城市也先后進入“靜態管理”，尤其是此輪疫情的“震中”上海，部分區域實行靜態管理已經長達60天以上。封控之下，房地產市場復蘇速度也明顯放緩，1-4月全國商品住宅累計成交面積同比降幅較上月再度擴大，上海二批次新房上市推遲，原定于3月末4月初的首輪集中供地也延期未定。
為了探究對房地產市場的影響，我們想要知道，在這輪疫情影響下，3月后全國有多少城市流動顯著放緩？對于已經解除封控的城市，其消費、房地產市場恢復情況如何？那些仍處于靜態管理中的城市，在解封后，需要多久才能恢復往日流動？樓市表現又將如何？
01 疫情多點散發下 超四成城市3月后流動顯著放緩
為了探知3月以來有多少城市曾經或正在“慢下來”，我們以連續7天百度遷徙指數同比降幅超過50%作為該城市日常流動顯著放緩的標準，測算了全國365個城市或地區在3月以來的遷徙指數變化情況。最終，我們發現，在此標準下，約有170個城市在3月后出現流動放緩的現象，占比高達47%。
從城市個數日度變化來看，3月中旬流動顯著放緩的城市個數出現明顯上升趨勢，而此時恰是上海疫情擴散期及吉林疫情膠著期。流動顯著放緩城市的個數在4月5日-4月7日達到高峰期，有多達110余個城市近七日遷徙指數同比低于50%。隨著吉林疫情基本得到控制、上海疫情態勢穩中向好，流動放緩城市個數自4月中旬開始下降。而近期北京、天津疫情再起，流動放緩城市數量走勢有抬頭趨勢，至5月10日流動放緩城市的數量仍有57個。
02 東北、長三角多城流動顯著放緩 河南、環北京大部分區域仍待解封
雖然170城中多數城市并未官宣“靜態管理”，但為了防止外溢疫情，不少城市要求本地居民非必要不出市、外地進入須48小時內核酸且“3+7”隔離監測甚至更嚴格的防疫條件。在此影響下，這些城市的日常流動也因此顯著減少。
從區域分布上看，流動放緩的城市明顯聚集在以上海為中心的長三角區域以及吉林、長春所在的東北區域。兩大區域合計有66個城市在過去的2個月中明顯減緩了日常流動以控制疫情擴散，其中東三省所有城市都在3月后曾減緩流動，長三角三省一市中也有30個城市曾出現連續7天遷徙指數同比降幅超過50%。
除此之外，此前省內城市曾爆發疫情的河南、山東、山西、江西、福建等省份也有超過5個以上的城市在3月后曾顯著減緩了日常流動。尤其是河南，3月以來，焦作、周口、許昌相繼爆發多例感染病例，因此全省17個地級市均曾要求部分區域或全部城區采取靜態管理措施。
而以5月10日為節點來看。東北區域流動放緩的城市個數明顯減少，此輪疫情最嚴重的長春、吉林已經逐步解封，不過沈陽、大連、哈爾濱及近期出現疫情的丹東、延邊等城市顯然還未能恢復流動，多個區域仍處于靜態管理中。長三角區域中，受嚴格的防疫政策影響，環上海周邊的蘇州、無錫、常州、南通等城市目前仍未能恢復往日流動，但距離上海相對較遠、疫情迅速得到控制的合肥、阜陽、池州等城市已經基本恢復往日流動。此外，河南大部分城市及環北京的部分城市流動也仍未恢復往期水平，尤其是近期新增感染人數較多的北京、鄭州、許昌等城市及其周邊城市譬如廊坊、邯鄲等，當前多個區域或全域仍處于靜態管理期。
03 封控時間短的深圳恢復速度明顯快于長春 樓市也呈現復蘇態勢
進入5月，本輪疫情整體發展態勢穩中向好，部分城市或地區也逐步恢復日常流動，如長春、吉林已在4月28日零時有序解封，上海也于5月16日起進入逐步恢復階段。那么，在宣告解封后，這些城市多久可以恢復往日流動？為此，我們觀察了曾進入全域靜態管理的深圳和長春在解封后的遷徙指數變化。
首先來看深圳。在3月13日新增感染者人數超過80人后，深圳緊急按下“慢行鍵”，并于3月14日-3月21日進入靜態管理。在此期間，深圳的日度遷徙指數同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后，深圳的遷徙指數也并未立即恢復至往日水平，而在經過約兩周后才恢復至去年同期水平，4月中旬以來除五一小長假前后，深圳的日度遷徙指數已經和去年同期相差無幾。
而從3月11日就停止一切非必要流動的長春，于4月28日才宣告逐步解封，封控期多達48天。盡管長春已于4月底逐步解封并逐步恢復了城際交通，但從遷徙指數變化來看，截止5月18日，長春的日度遷徙指數仍較去年同期水平仍有超過40%的差距，此時距離長春宣告解封已經超過20天，恢復至去年同期水平仍需要時日。
兩者恢復速度的差異，一方面是由于長春此次疫情明顯更為嚴重，單日新增感染人數曾超千例，官宣解封后仍執行有序流動以防疫情反彈。另一方面，也與兩城的基本面差異有關。相比長春，深圳經濟總量更高，年輕人群占比也更高，因此解封后恢復速度也相對更快。據深圳官方消息，據銀聯商務大數據統計，五一小長假期間，深圳全市整體消費金額超230億元，同比呈上升趨勢；同時，重點監測商圈人流量和銷售額較2021年都實現增長，消費亦呈現復蘇跡象。
而在房地產市場方面，封控時間更長的長春恢復速度顯然也不及深圳。對比靜態管理期前后14天兩城新房日均成交規模來看，深圳在解封后14天日均成交規模較封控前呈現增長趨勢，漲幅高達42%。不僅是新房，深圳的二手房也在五一前后迎來成交小高峰。據CRIC監測，五一假期節前一周，深圳二手房成交規模同比降幅收窄36%，假期后一周，深圳二手房成交規模仍處于年內較高水平。而執行有序流動的長春，解封后14天新房日均成交規模僅有封控前的六分之一左右，房地產市場仍需更長的時間來恢復。
04 封控期越長、恢復時間也越長 基本面好的城市樓市或將迎來一波需求釋放
綜上來看，疫情較為嚴重、靜態管理期越長的城市，為了防止疫情再度反彈，恢復日常生產生活需要的時間越長，譬如長春目前仍未能完全恢復往日流動。因此，對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動也至少需要三周以上。同時，相對于大城市，在醫療資源相對緊缺、地方財政收入相對較少的中小城市，解封行動也更為謹慎，所需要的恢復時間也會因此進一步延長。
而對于需要線下推盤、營銷的房地產市場而言，封閉管理期較長的城市，尤其是對經濟基本面本就相對較差的城市，樓市本就處于下行期，加之疫情重創下居民收入出現下降，對未來收入增長預期也不足。因此，這些城市積壓的購房需求釋放速度也會更加緩慢，樓市成交熱度也會延續低位運行。但之于類似深圳等封控期較短、基本面較好的城市，由于購房需求向來充足，加之近期一系列利好政策落地，積壓的購房需求或將加速釋放，市場恢復速度也會更快。
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