克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)
房地產稅試點將在什么時候以及哪些城市率先落地？其對房地產市場又有什么影響？
近日，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。房地產稅試點將在什么時候以及哪些城市率先落地？其對房地產市場又有什么影響？
01 房地產稅加速進入實操階段,年內明年初滬廣深杭寧等或將率先試點
首先需要明確的是，房地產稅乃是一整套制度改革，并非是一個全新的稅種，而是之前征收的土地和房地產相關稅收的綜合體，包括契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。
區別于以往房地產稅改革總是“雷聲大雨點小”，目前房地產稅已經通過全國人大常委會審議，并授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，預示著房地產稅已進入實質性的操作環節，房地產稅這只靴子距離最終落地僅是時間問題。
而從全國人大常委會表態來看，房地產稅將經過兩個必要的步驟，先是國務院制定房地產稅試點具體辦法，然后試點地區人民政府制定具體實施細則。我們預判2021年底國務院或將出臺房地產稅試點具體辦法，2022年初試點城市或將落地房地產稅具體的實施細則。
至于首批試點城市，我們認為以下兩類城市率先落地的可能性較大：
其一，前期房價上漲過快，或者房價始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。
其二，今年被住建部點名約談的熱點一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。
鑒于北京房地產市場構成要素相對復雜，除了市場化的商品房之外，限競房長期占據40%以上的成交比重，共有產權房同樣占據較大的成交比重。基于征收房地產稅的難易程度考量，預計北京大概率不會入圍首批試點城市。
02 拓寬稅基、設定免征面積、稅率超額累進制,達成剛需少交稅、高端多交稅目標
試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。其中，非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，居住用房地產則是下一階段房地產稅試點重要的征收對象。
其實早在2011年，上海、重慶便開始試點房產稅，但由于政策力度相對溫和，房地產稅試點并未達到市場預期的效果。2020年，上海征收的房產稅198億元，重慶征收的房產稅71.7億元，其占地方財政收入的比重近乎可以忽略不計。
區別于早期上海、重慶試點房產稅，我們認為未來房地產稅試點或將有以下四方面的新變化：
其一，拓寬稅基，體現于不僅對新購住房征收房地產稅，而且存量住房也要納入征收范圍。
其二，設定一定的免征面積。我們認為有以下兩種方案：第一，以居民家庭擁有住房套數為參考標準，譬如首套房不交稅，二套及以上住房皆需繳納房地產稅；第二，以居民家庭人均居住面積為參考標準，例如對人均居住面積達到40平方米以上的部分住房面積征收房地產稅。
其三，以成交參考價或市場化的交易價格作為房屋評估價值。新購住房評估價值以網簽備案價格為準，存量住房則可以參照各小區二手房成交參考價或者市場化的交易價格執行。
其四，稅率超額累進制。類比于個人所得稅，我們認為房地產稅的起始檔位稅率不宜定得過高，但可以采取超額累進制的形式，住房面積達到更高水平的檔次，相應征收的稅率也要有所抬升，以便達成首套及剛需住房少交稅乃至不交稅，多套及高檔住房多交稅的目標。
03 長期將改變樓市供需及房價預期,核心一二線影響有限而旅居城市或是重災區
2011年，上海、重慶率先試點房產稅，但政策效果不及預期，房價更是陷入“越調越漲”的怪圈。
但我們認為此一時彼一時，絕不能簡單套用歷史經驗來推演未來市場走勢。具體而言，2011年樓市大環境在于很多人還沒房，絕大多數置業需求相對剛性，重要特征在于不得不買。房地產行業經過10余年的迅猛發展之后，現階段行業銷售規模基本見頂，市場供需轉向結構性矛盾，核心一、二線城市困難群體和新市民住房問題依舊突出，多數三、四線城市則出現了供應過剩的問題。
聯系到我國城鎮化發展進程減速換擋，疊加人口老齡化問題愈加突出，房地產市場需求增長明顯受限，長期來看行業銷售規模或將逐漸步入下降通道。此時落地房地產稅勢必是增添了市場下行的又一個砝碼，即使初始試點階段政策力度相較溫和，其對房地產市場的負面影響也將遠遠大于2011年，長期來看更將改變樓市供需乃至房價預期。
近期，決策層輪番釋放信貸微調的信號，預計居民按揭貸款或將邊際改善，主要體現于提高個人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，保證正常房地產交易平穩運行。短期來看，按揭貸款邊際寬松與房地產稅試點或將形成對沖，四季度市場或將持續降溫，但成交整體下行幅度或將相對有限。
正所謂：短期看政策，中期看土地，長期看人口。樓市預期乃是多方面因素共同作用的結果，對不同能級城市而言，房地產稅的負面影響或將存在較大差別：
其一，核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，長期來看房價仍易漲難跌，房地產稅對市場影響相對有限。即使是擁有多套房的居民家庭，部分房地產稅仍可以通過對外出租轉嫁給租客，市場較難出現大范圍的拋售潮。
其二，在房地產稅落地后，多數三、四線城市房地產市場或將面臨較大的下行壓力，尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的壓力三、四線城市，市場下行壓力或將不斷加劇，市場需求增長愈加乏力，部分城市房價更將步入下降通道。
其三，旅居型城市或是重災區，房地產稅既增加住房持有成本，又大幅降低住房投資回報率，旅居置業需求或將明顯滑坡。尤其是那些生態旅游資源并不豐富的城市，市場或將面臨更大的下行壓力，成交量價或將持續走低。
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