克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
民企參拍積極性下挫，本地國企平臺拿地成為“主流”。
闊別近5個月之久，首輪土拍熱度最高的重慶終于迎來第二批集中土拍。作為首輪土拍規則最為“寬松”的城市，土拍規則全面升級之后，重慶第二輪集中土拍表現如何？與首輪有何差異？土拍熱度、盈利空間和房企拿地態度發生了怎樣的變化？
01
供應變化：土拍規則全面升級
規模較首輪降四成
從土地供應規模上來看，重慶（僅考慮主城九區）二輪集中土拍供應宅地較首輪明顯減少，涉及42宗宅地，總供應建面僅447萬平方米，較首輪總供應規模減少了36%；分區域來看，北碚區、沙坪壩區和九龍坡區等環線外區域土地供應比較集中，分別有9、8、8宗，南岸區、渝北區、巴南區、江北等區域供地相對較少，均不足5宗。
由于重慶首輪土拍規則十分寬松（不限地價、不限房價、不競自持、不競配建），房企參拍熱度高漲，整體溢價率高達43%，是22個重點城市中溢價率最高的城市。為了：控地價、控房價、穩預期”，重慶第二輪集中土拍規則全面升級。主要調整有以下四點：
第一，對每宗土地均設置了最高限價，嚴控溢價率水平，最高限價溢價率設置在6%-15%之間，嚴格控制地價水平；
第二，新增“競自持”環節，報名開發商數量≥2家的地塊，當地塊價格觸頂后，然后競自持比例，部分地塊還引入了“競品質”的模式；
第三，增加配建租賃住房指標，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標，占比大約40%；此舉旨在落實國家保障性租賃住房供給要求，利于加快建立租購并舉的住房制度；
第四，本次土拍還將對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查，積極跟進中央“穩地價、穩房價、穩預期”相關舉措，也能一定程度上預防房企的金融風險。
熱度變化：整體溢價率降至0.02%
28宗成交地塊中僅一宗地溢價成交
和首輪集中土拍的火熱相比，重慶第二輪集中土拍可謂降至“冰點”。本輪集中土拍重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。
從溢價率情況來看，重慶第二輪集中土拍溢價率較首批也降幅顯著。第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%，較首輪下降了近43個百分點。從溢價成交地塊占比來看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價成交，并且還是超低溢價成交，溢價率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價拿下，樓板價7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價成交的地塊；而重慶首批次集中成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價成交，其中32宗土地高溢價成交（溢價率超過30%），從這一點也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。
03
盈利空間：平均地房比降至0.52
盈利空間較首輪顯著提升
與首輪土拍的寬松規則不同，重慶第二輪土拍全面升級，采用“限價+競自持+精品質（部分）”的競價規則，加之近期多數房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標配”。多重壓力之下，重慶土地熱度下降也在意料之中，本次集中土拍成交的28宗土地27宗是以底價成交的。
而就盈利情況來看，平均地房比為0.52（不考慮含自持租賃的地塊，下同），較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區界石組團S標準分區S58-1/01地塊，樓面價僅有4767元/平方米，這一價格較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價要低4%（該地在首輪集中出讓，樓板價4975元/平方米），按照周邊在售項目平均銷售價11700元/平方米來測算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀。即使是本場土拍中唯一溢價成交的北碚區蔡家地塊（樓板價7641元/平方米），按照周邊在售均價15000元/平方米來測算的話，地房比也僅有51%，也能保持良好的盈利。
進一步來看一下本場土拍單價最貴的地塊——觀音橋區H06-5/04地塊，該地被中海底價競得，樓面價13300元/平方米，該地位于觀音橋地王1.7公里處（中海在首輪集中土拍中競得，樓板價高達15307元/平方米）。對比兩地價格來看，本次土拍樓板價較地王價格下降了13%，而周邊的新房單價在20000元左右，地房比為67%，這也是本場土拍中地房比最高的地塊，依然能實現一定的盈余。
04
企業拿地：民企參拍積極性下挫
本地國企平臺拿地成為“主流”
從競得土地房企來看，首輪土拍中表現積極的龍湖、融創（拿地金額近百億）等房企表現均不積極、甚至未參拍，成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”的；除此之外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數央企低價抄底。相比之下，民營企業參拍積極性明顯下挫。
實際上，就拿地成本來，雖然部分地塊起始樓板價較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價成交，對比首輪成交樓板價來看，相當一部分地塊價格較之前有明顯的下調，拿地成本有明顯下降，盈利預期也將明顯提升，現金流比較穩健的房企可以適度補倉。
整體來看，在土拍全面升級的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫，在提前中止了9宗地塊后，還流拍了5宗地，流拍率高達33%，同時整體溢價率也由首輪的43%降至0.02%；28宗成功出讓地塊中僅1宗溢價成交，其余地塊均底價成交，市場熱度降至“冰點”。
展望未來，在當前市場下行、緊資金的雙層壓力，企業對于現金流越發看重，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，接下來土拍市場轉冷、底價成交將成為普遍現象，尤其是那些非熱點城市，地方國企平臺“兜底”的現象還會出現。
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