丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
全年來看，在百強房企銷售業績在4月同比轉正后，經歷了幾個月的“回血”，整體市場走出了深V曲線，直至9月，“三條紅線”資管新政試行，房企拿地、開發、銷售節奏都受到較大影響，在10月進一步降溫后，進入11月，百強房企單月操盤金額銷售環比增長5.1%，增速自8月的高位逐月回落至21.4%，考慮到目前整體市場仍有下行壓力，各大房企仍需在12 月加速推盤，加強營銷，以沖刺全年業績目標。
單月業績同比增速進一步回落
2020年11月，TOP100房企實現銷售操盤金額12025.8億元，單月業績同比增長21.4%，環比較上月小幅上升5.1%。實現全口徑金額13920.8億元，同比增長20.2%，環比增長8.4%，累計來看，前11月TOP100房企實現銷售操盤金額99492.4億元，實現全口徑金額113280.0億元，累計同比分別為12.2%與10.3%。
整體來看，雖然受年初疫情影響，整體市場節奏后移，總體業績規模均實現同比增長，但目前整體市場實際去化水平依然承壓，百強房企單月增速自8月以來持續回落。
8月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額9761.7億元，同比提升至1-11月最高位，高達30.7%。隨后受政策影響，從9月起同比增速開始從高位回落，截止至2020年11月末，百強房企實現銷售單月操盤業績同比增長21.4%，已連續3個月同比增速下降，在這樣的市場環境下，12月房企仍需加緊供貨、加速去化。
表：2020年1-11月百強房企業績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
圖：2020年1-11月百強房企單月銷售操盤金額及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
TOP50操盤金額門檻增長20.6%
2020年，規模房企競爭持續，同時疫情對項目銷售、回款、開復工的影響也是對房企整體經營實力的考驗，百強各梯隊房企整體呈現明顯分化格局。
2020年1-11月，前十強房企的操盤金額門檻為2014億元，同比增幅是各梯隊內同比增幅最低的，達10.3%，TOP30和TOP50房企操盤金額門檻較高，分別提升至12.6%和20.6%至，928.3億元和562.5億元，其中50強門檻操盤金額增幅為各梯隊門檻增幅最高。
截至11月末，TOP100房企操盤金額門檻達到189.9億元，門檻增速為11.6%，較去年同期有明顯提升。
從各梯隊門檻同比增幅情況來看，規模房企競爭優勢較為明顯，同時，受整體市場規模見頂影響，頭部房企的增長天花板效應開始顯現。
圖：2020年1-11月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動（億元）
超7成企業單月業績同比提升
從企業業績表現來看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業實現單月業績同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。
具體來看，本月央企銷售發力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著，分別為24%、52.4%、10.7%、63%。
累計來看，恒大、保利、世茂、招商同比提升較為明顯，分別為18.1%、10.3%、15.4%、24.6%。其中恒大無論是單月還是累計同比增長表現都較為優異。
表：2020年1-11月全口徑銷售TOP10房企業績表現（億元）
數據來源：CRIC、企業公告
超6成房企接近完成全年目標
從房企目標完成情況來看，截至11月末在年內設定了業績目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在本月提前達成了全年目標，表現相對突出。
同時，也有近3成房企全年的目標完成率在85%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及85%。
事實上，第四季度以來，市場就已進入供貨高峰期，房企通過加速供貨帶動成交量的上升，但行業去化承壓的基本面尚未有所改善，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標。
我們認為，在今年疫情影響下，或將出現部分房企無法完成全年目標的情況。目標業績完成率一方面受年初目標制定情況影響，另一方面也受政策及市場變化影響，并不能作為評判房企的唯一標準。
表：2020年1-11月部分房企業績目標完成率（億元）
注：其中，中海地產幣種為港元；碧桂園、富力、龍光、佳兆業為權益口徑，與公告一致；
碧桂園業績內部目標根據全年可售貨值及目標去化率推算；
目標增長率是2020年業績目標較2019年實際完成銷售金額的增幅；
年底返鄉置業或將弱于往年
11月，房地產市場似有好轉的跡象，29個重點監測城市商品住宅成交面積企穩回升，同、環比分別增長16%和4%。
具體而言，一線城市成交小幅回調，環比微降1%，同比仍增長35%。其中，北京、上海成交環比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應量影響，市場需求依舊堅挺。廣州市場持續火熱，成交持續高位運行，南沙、增城兩區市場異常火爆，合計成交占比近半。而在供應接連放量的作用下，深圳成交顯著放量，并創近年來單月新高。受限價政策影響，中高端項目預售價格大都低于市場預期，“網紅盤”買到即賺到的心理預期強烈，致使深圳“打新”市場持續火爆。
25個二、三線城市成交企穩回升，環比增長4%，同比增長14%。其中，6成二三線城市成交環比齊升，西安、合肥等成交放量，環比漲幅都在40%左右，成都更是環比大增62%。近7成二三線城市成交同比皆增，受去年同期較低基數影響，徐州、合肥同比增長兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場遇冷，成交同環比雙降，天津市場形勢愈加嚴峻，房價已然步入下降通道。
從我們近期調研情況來看，9、10月中部地區三線城市房地產市場曾短暫回暖，返鄉置業需求進場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預期房價將轉跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業群體普遍捂緊錢袋子，整體客戶質量在下降，價格遂成為首要關注因素。購房者大都全城看房比較價格，購房決策周期明顯拉長，并對價格異常敏感，價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。
展望未來，年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應放量增長，成交也實難恢復至年內高位。
長期以來，春節期間三四線城市普遍有返鄉置業的市場慣例。受限于年底疫情似有反復的跡象，今年東南沿海城市工廠的停工期普遍更早，預計12月中旬三四線城市將陸續開啟返鄉置業行情。隨著市場下行壓力不斷加劇，今年房企對返鄉置業多有期待，期盼成交能迅速反彈，階段性緩解去化壓力。不過，基于疫后居民收入預期大概率將有所下滑，我們認為今年三四線城市返鄉置業行情或將整體弱于往年，市場走弱的趨勢較難根本性扭轉。
附：2020年11月TOP50房企銷售金額排行榜
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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