丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：編輯部
134城，223次。
這是截至5月24日，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市數(shù)量和政策頻次。
2022年前五個(gè)月，可以說是近幾年中放松政策出臺(tái)最密集的一次，且調(diào)控政策頻次呈現(xiàn)逐月走高的特征。
僅4月就有66個(gè)城市出臺(tái)政策，超過一季度政策總和。
隨著3月初，鄭州打響2022年樓市松綁政策“第一槍”，二線城市放松調(diào)控的大幕就此被拉開。
5月17日，成都、杭州相繼出臺(tái)樓市新政；
5月22日，武漢、濟(jì)南出臺(tái)了穩(wěn)樓市新政；
5月23日，太原出臺(tái)樓市新政36條。
至此，年內(nèi)共計(jì)25個(gè)二線城市加入放松調(diào)控陣營(yíng)，4月至今就有22城。
二線城市已迎來“松綁潮”。
4月以來二線城市加入松綁的頻次有多高？
據(jù)CRIC不完全梳理，4月1日至5月24日，全國(guó)共22個(gè)二線城市放松樓市調(diào)控46次。
也就是說，平均每2.5天就有1個(gè)二線城市加入放松調(diào)控的行列中來。
這波加入放松調(diào)控周期的二線城市還有杭州、蘇州、南京等長(zhǎng)三角核心城市。
在穩(wěn)樓市層面，二線城市們又站在了同一起跑線上。
從南京、蘇州就可以看出來穩(wěn)樓市的壓力和緊迫性。
4月以來，南京至少發(fā)布6次樓市松綁政策試探政策底線，并于5月20日發(fā)布“南京二手房全面取消限購(gòu)”的政策內(nèi)容，但僅維持半天，便被緊急叫停，這也是4月以來為數(shù)不多的政策“一日游”。
隨著杭州、成都兩個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的核心二線城市加入放松調(diào)控陣營(yíng)，此輪二線城市松綁進(jìn)入新周期。
5月19日，李克強(qiáng)總理在云南座談會(huì)上罕見提及房地產(chǎn)，并明確提出“看的準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出！”。
接下來，5月下旬到6月仍是政策窗口期，已出新政的城市不排除會(huì)進(jìn)一步松綁。
縱觀二線城市政策內(nèi)容，定向松綁成為本輪政策放松的關(guān)鍵詞。
在放松限購(gòu)方面，有13個(gè)二線城市跟進(jìn)，通過郊縣取消限購(gòu)、外地人購(gòu)房縮短社保繳納年限等，刺激購(gòu)房需求。
比如長(zhǎng)三角城市的杭州、合肥，針對(duì)郊縣差別化放松或取消限購(gòu)。
這些城市有一個(gè)共性，即主城區(qū)“萬人搖”，但郊縣卻無人問津，通過定向松綁郊縣限購(gòu)，虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊縣購(gòu)房。
目前來看，決定性政策出臺(tái)的城市比例并不高，尚不足一半。
已發(fā)布降低首付款比例政策的8個(gè)城市中，僅有6個(gè)明確首套房及二套房首付比例，首套房首付款最低在20%；二套房在30%~50%之間
實(shí)際上，商貸首付款比例的降低才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的決定性政策，對(duì)刺激居民購(gòu)房消費(fèi)更為直接有效
值得注意的是，樓市調(diào)控與響應(yīng)國(guó)家生育政策掛鉤，多孩家庭限購(gòu)松綁，成為此次二線城市政策的重要抓手。
本輪已有5個(gè)核心二線城市針對(duì)多孩家庭放松限購(gòu)，允許多孩家庭多購(gòu)1套房的同時(shí)，部分城市還給予信貸支持。而蘇州則針對(duì)多孩庭定向松綁限售。
本輪二線城市調(diào)控放松不可忽視的一點(diǎn)還有，有7個(gè)城市針對(duì)二手房定向松綁。
比如杭州5月17日“杭3條”，非戶籍家庭購(gòu)買二手房社保年限縮短至12個(gè)月，5年內(nèi)落戶不再要求社保。
杭州是典型的一二手房倒掛的城市，只松綁二手房也意味著一二手房倒掛的情況下，二手房成交低迷，4月杭州全市二手住宅共成交3886套，環(huán)比下跌11.2%，掛牌房源已超過64000套。
4月以來政策反應(yīng)在樓市成交層面有何變化？
數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)重點(diǎn)二線城市前4月新建商品住宅成交面積僅為3554萬平方米，較2021年同期近乎腰斬，下降比例達(dá)到49%，較2020年同期下降15%。
從供應(yīng)的角度來看，前4個(gè)月，18個(gè)二線城市新建商品住宅供應(yīng)2646萬平方米，同比下降52%，較2020年同期下降36%。
整體成交層面仍未有明顯回暖，政策傳導(dǎo)仍需要時(shí)間。
從典型城市來看，我們以政策比較頻繁的蘇州為例。
先看新房成交數(shù)據(jù)，蘇州發(fā)布樓市調(diào)控政策以來，5月9日至5月22日，蘇州新房成交面積為29萬平方米，較去年同期41.8萬平方米的成交量，同比減少30.6%。
再看二手房。5月9日-5月22日，蘇州二手房成交套數(shù)為1689套，而去年同期成交量為3825套，連去年成交量的一半都不到。即便是與1月同期的2721套相比，依然有1032套的差距。
無論是新房還是二手房，目前成交數(shù)據(jù)均有一定的延遲，政策松綁的影響還沒有完全從數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。
相城經(jīng)開區(qū)一家售樓顧問明顯感受到了變化，“相較于新政之前，案場(chǎng)人氣確實(shí)旺了許多，但回暖程度還不理想。”
可以看出，新政之后，無論是新房還是二手房，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于艱難爬坡的過程。
在各地疫情沒有得到完全控制、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有進(jìn)一步改善之前，剛需和改善群體首付發(fā)力的痛點(diǎn)越來越明顯。
無論哪個(gè)二線城市，都不能太樂觀。
疫情仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性，那么今年的形勢(shì)到底有多嚴(yán)峻？
這些數(shù)據(jù)很能說明問題。4月經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)全面回落，消費(fèi)降幅走闊至11%，失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%，創(chuàng)2020年3月以來新高，信貸、社融均明顯低于預(yù)期。房地產(chǎn)單月銷售創(chuàng)近5年同期新低，投資累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。
近期二線城市密集為樓市松綁，部分城市更是迎來政策密集疊加，對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)有積極的作用。
但，信心只是第一步。
經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入下跌的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺(tái)，如降低首付款比例，直接有效解決購(gòu)房資金問題。
回看當(dāng)前二線城市出臺(tái)的放松政策，政策力度仍有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
更為重要的是，二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)、后續(xù)政策力度強(qiáng)化等，一線城市的響應(yīng)也非常關(guān)鍵。如果北上廣深四大一線城市也能在穩(wěn)樓市方面釋放積極信號(hào)，對(duì)二線城市政策效應(yīng)會(huì)產(chǎn)生很大的支撐作用。
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原標(biāo)題： 二線城市調(diào)控迎來“放松潮”
