廣東高院：解除預售商品房合同的，被執行人已支付的購房款，執行中適用到期債權，不宜直接向房產開發企業協助執行劃扣

作者：鮮文

來源：執行復議與執行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

解除預售商品房合同的，被執行人已支付的購房款，執行中適用到期債權，不宜直接向房產開發企業協助執行劃扣

實務要點

第一、本案是全國法院優秀裁判文書的參評文書，廣東高院撤銷深圳中院、羅湖區法院執行裁定。解決的爭議是執行中查封被執行人購買的預售商品房，房地產開發企業解除與被執行人的預售商品房合同，被執行人已支付的購房款能否直接向房產開發企業協助執行劃扣？裁判要旨為被執行人根據房產預售合同向房地產開發企業支付的購房款，并非該房產的從物、天然孳息或替代物、賠償款，查封預售房產的效力不當然及于購房款。被執行人已支付的購房款，適用占有即所有的規則，執行中不得作為被執行人財產要求房地產開發企業協助執行扣劃。

第二、預售商品房的查封屬于執行預查封，房屋未交付，執行審查首先需論證查封的效力，本質是商品房買賣備案合同的預查封效力，即合同查封或者預查封的效力時是否等同查封。依據是《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房產管理部門協助執行若干問題的通知》第十八條規定“預查封的效力等同于正式查封”（附后）。其次需要論證預查封后的商品房能否解除買賣合同，解除的法律效果能否對抗預查封的執行行為，即查封效力的邊界問題。同時涉及被執行人與案外人的商品房買賣權利義務關系，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條被執行人就法院查封財產所作的轉移、設定權利負擔或其他有礙執行的行為均不能對抗申請執行人。對此，《江蘇高院關于執行疑難問題的解答》三、被執行人購買的預售商品房，如何執行？被執行人已將房款全部支付給開放商（被執行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執行，人民法院可以繼續執行預售房產。

第三、廣東高院認為已經解除合同前提下，論證“關于被執行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，能否在執行程序中確認為被執行人的財產的問題。……被執行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關系，即使因合同無效、解除或其他中海公司應當返還購房款的法定情形，被執行人亦僅享有債權請求權，而不享有物權請求權。執行法院裁定扣劃被執行人姚新鴻已經支付給中海公司的購房款，明顯缺乏物權法上的執行法律依據。”換言之，商品房買賣合同解除，被執行人作為買受人對中海公司享有債權（退回已付購房款），即被執行人對中海公司的到期債，申請執行人應當適用到期債權制度。廣東高院評價“具體到本案，申請執行人提出被執行人姚新鴻對中海公司享有到期債權，執行法院依法應當裁定凍結債權并通知中海公司履行債務，但是執行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協助執行，明顯不符合民訴司法解釋第五百零一條規定的程序。”是指中海公司作為次債務人對債權即“11號裁定和協執”提出異議前提下繼續執行。

第四、該案的裁判邏輯：被執行人財產預售商品房→商品房預查封→審查預查封效力→解除合同（略）→被執行人已付購房款→享有債權請求權→適用到期債權→次債務人異議權→停止執行→協助劃扣錯誤

案情介紹

一、黃成武與姚松枝、姚新鴻民間借貸糾紛一案，訴訟期間，查封了姚新鴻名下中海花城灣1302號涉案房產。深圳羅湖法院作出判決姚松枝、姚新鴻向黃成武償還借款本金人民幣500萬元及利息、罰息等。

涉案房產系2014年6月6日被執行人姚新鴻與中海公司簽訂《商品房預售合同》購買，合同金額為14052898元。2016年7月8日，因姚新鴻多次逾期償還銀行貸款，招行廣州分行向中海公司發出《催收函》，要求中海公司承擔連帶擔保責任。2016年7月20日，中海公司向姚新鴻發出《關于限期支付所欠貸款本息及解除商品房買賣合同的告知函》，告知姚新鴻如不立即清除所欠貸款本息，中海公司將于2016年7月25日解除《商品房預售合同》。2016年8月1日，中海公司代姚新鴻向招行廣州分行支付9437029.8元。2016年10月9日，中海公司向廣州市天河區人民法院提起訴訟，要求被執行人姚新鴻承擔支付房屋占用費、騰空返還涉案房產等法律責任。

在執行過程中，中海公司就涉案房產執行向執行法院提出執行標的異議。執行法院經審查，于2016年10月21日作出（2016）粵0303執異130號執行裁定書（下稱“130號裁定”），裁定中止對涉案房產的執行。2016年11月14日，執行法院作出（2016）粵0303執11號執行裁定書、協助執行通知書（下稱“11號裁定和協執”），要求案外人中海公司將被執行人姚新鴻關于涉案房產的購房款750萬元付至執行法院賬戶，并于當日向中海公司送達。

中海公司提出執行異議。

二、執行法院經審查認為，發生效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。被執行人不履行生效法律文書所確定的義務，人民法院有權采取相應的執行措施。當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。作出的具體執行行為表現之一為執行裁定書，因此本案異議人對執11號裁定和協執提出異議，該院立案審查符合法律規定。本案異議人主張已與被執行人姚新鴻解除合同，雙方權利和義務需經過另案實體審查后確認，不屬于本案執行異議的范疇。因此，異議人主張被執行人姚新鴻因解除合同產生的相應債務與購房款進行抵扣沒有法律依據。異議人主張解除合同，法院可依據申請執行人的申請執行被執行人因支付價款而形成的對異議人的債權，符合相關法律規定。綜上，異議人的異議理由不成立，對其異議請求不予支持。2016年12月16日，執行法院作出（2016）粵0303執異156號執行裁定書（下稱“156號裁定”），裁定駁回中海公司的異議請求。

三、復議法院審查認為，本案的焦點問題在于執行法院能否對涉案房產的購房款予以強制執行。

首先，執行法院查封被執行人姚新鴻名下涉案房產，因復議申請人中海公司主張其與姚新鴻的購房合同已經解除，則查封效力應及于涉案房產的購房款。此外，根據中海公司的主張，其應承擔返還涉案房產購房款的義務。對中海公司自認之法律義務，無需經過訴訟程序，執行法院可在執行程序中予以認可。

其次，關于復議申請人中海公司主張姚新鴻對其所負欠款應從涉案房產購房款中予以抵扣的問題。第一，復議申請人主張其代姚新鴻清償所欠招行廣州分行之借款，并要求姚新鴻承擔支付房屋占用費、騰空返還涉案房產等法律責任，作為擔保人，復議申請人對姚新鴻所欠招行廣州分行之借款承擔擔保責任，在代姚新鴻償還借款后，其取代招行廣州分行成為姚新鴻的債權人，可向姚新鴻追償，且其主張的上述法律關系仍需經過相關法律程序確認，在此之前，中海公司認為應直接從涉案房產購房款中受償，并無法律依據。第二，即使中海公司取得執行依據，鑒于執行法院查封購房款在先，也應向執行法院提出請求，由執行法院依法審查并進行相應處理。綜上，復議申請人的復議請求于法無據，不予支持。2017年5月26日，復議法院作出（2017）粵03執復28號執行裁定書，裁定駁回中海公司復議申請，維持執行法院（2016）粵0303執異156號執行裁定書。

裁判要點與理由

廣東高院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第五條第（四）項規定，當事人以外的公民、法人和其他組織，認為人民法院要求協助執行的事項超出其協助范圍或者違反法律規定的，可以作為利害關系人提出執行行為異議。故中海公司提出本案異議后，執行法院和復議法院以執行行為異議審查本案，符合上述司法解釋規定。本案的焦點問題是執行法院裁定扣劃被執行人姚新鴻在中海公司的購房款有無違法不當之處。

第一，關于查封涉案房產的效力是否及于涉案房產的購房款的問題。復議裁定認為，查封涉案房產效力應及于涉案房產的購房款。本院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十二條規定，查封、扣押的效力及于查封、扣押物的從物和天然孳息；第二十四條規定，查封、扣押、凍結的財產滅失或者損毀的，查封、扣押、凍結的效力及于該財產的替代物、賠償款。被執行人姚新鴻支付給中海公司的購房款，既非涉案房產的從物或天然孳息，亦非涉案房產的替代物或者賠償款。復議裁定以中海公司解除購房合同為由，確認查封涉案房產效力及于購房款，缺乏法律依據。同時，中海公司與被執行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟以及涉案房產的執行異議訴訟現均在審理之中，復議裁定確認查封效力及于購房款亦缺乏事實依據。并且，即使查封涉案房產效力能夠及于購房款，因執行法院在案外人異議中已裁定中止執行涉案房產，又裁定扣劃涉案房產所及的購房款亦無依據。

第二，關于被執行人姚新鴻對中海公司是否享有債權，是否具備強制執行的法定條件的問題。執行法院異議裁定認為，中海公司主張解除合同，法院可依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對中海公司的債權。復議裁定亦認為，根據中海公司的主張應承擔返還涉案產購房款的義務。本院認為，《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第61條第1款規定，被執行人不能清償債務，但對本案以外的第三人享有到期債權的，人民法院可以依申請執行人或被執行人的申請，向第三人發出履行到期債務的通知。《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第五百零一條規定，人民法院執行被執行人對他人的到期債權，可以作出凍結債權的裁定，并通知該他人向申請執行人履行；該他人對到期債權有異議，申請執行人請求對異議部分強制的，人民法院不予支持；對生效法律文書確定的到期債權，該他人予以否認的，人民法院不予支持。依照上述司法解釋，人民法院可以依法強制執行被執行人的到期債權。但因被執行人與次債務人之間債的法律關系涉及實體問題，根據債的相對性原則，在申請執行人與被執行人金錢債務的執行案件中，不能直接審查判斷被執行人與次債倆務人之間有無債務、是否到期、債務金額等實體問題，故司法解釋對到期債權的強制執行進行嚴格限制：一是申請執行人申請執行到期債權，執行法院應當先行裁定凍結債權，并通知次債務人向申請執行人履行債務；二是次債務人一旦提出異議的，人民法院一律不對次債務人強制執行，除非到期債權已經生效法律文書確定。具體到本案，申請執行人提出被執行人姚新鴻對中海公司享有到期債權，執行法院依法應當裁定凍結債權并通知中海公司履行債務，但是執行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協助執行，明顯不符合上述司法解釋規定的程序。中海公司對到期債權提出異議后，執行法院和復議法院對被執行人與中海公司基于買賣合同法律關系形成的債權債務進行審查，并確認被執行人對中海公司享有到期債權的具體金額，據此駁回中海公司的執行行為異議，亦不符合到期債權強制執行的法定情形。

第三，關于被執行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，能否在執行程序中確認為被執行人的財產的問題。申請執行人向復議法院主張，中海公司應當返還的購房款屬于被執行人的物權，為被執行人可供執行財產。本院認為，《民事訴訟法》第二百四十二條第一款規定，人民法院有權扣押、凍結、劃撥被執行人的財產。故在執行中強制執行的財產范圍，限定于被執行人財產。《物權法》第二十三條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。因金錢貨幣的動產屬性，交付后即發生物權變動效力；金錢貨幣作為一般等價物，亦應當適用“占有即所有”的基本規則。本案被執行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，系依購房合同履行金錢債務，故購房款在交付后即發生物權變動效力，被執行人對購房款不再享有占有、使用、收益、處分的權利，中海公司收取占有購房款后即屬其所有。被執行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關系，即使因合同無效、解除或其他中海公司應當返還購房款的法定情形，被執行人亦僅享有債權請求權，而不享有物權請求權。執行法院裁定扣劃被執行人姚新鴻已經支付給中海公司的購房款，明顯缺乏物權法上的執行法律依據。

綜上，本案申請執行人可根據中海公司與被執行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟結果、涉案房產的執行異議訴訟結果，向執行法院提出相應的執行請求。但在此之前，執行法院作出裁定及協助執行通知，扣劃被執行人姚新鴻在中海公司的購房款，尚不具備法定條件，亦無法律依據，上述執行行為應予撤銷。中海公司在本案所提執行異議及執行申訴請求理由成立，本院應予支持。執行法院異議裁定和深圳市中級人民法院復議裁定所作處理不當，本院應予糾正。

裁定撤銷深圳市中級人民法院（2017）粵03執復28號執行裁定；撤銷深圳市羅湖區人民法院（2016）粵0303執異156號執行裁定；撤銷深圳市羅湖區人民法院2016年11月14日作出的（2016）粵0303執11號執行裁定及協助執行通知。

標簽：執行異議丨執行監督丨預售商品房丨購房款丨到期債權
案例索引：廣東省高級人民法院（2017）粵執監91號“中海發展（廣州）有限公司、黃成武民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書”（審判長楊明哲審判員蔣先華審判員李焱輝），載《中國裁判文書網》（20171109）。

法律依據

《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》

《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第二十二條  查封、扣押的效力及于查封、扣押物的從物和天然孳息。

第二十四條  查封、扣押、凍結的財產滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結的效力及于該財產的替代物、賠償款。人民法院應當及時作出查封、扣押、凍結該替代物、賠償款的裁定。

《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房產管理部門協助執行若干問題的通知》

十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

十六、國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。

十八、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。

《江蘇高院關于執行疑難問題的解答》

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原標題： 廣東高院：解除預售商品房合同的，被執行人已支付的購房款，執行中適用到期債權，不宜直接向房產開發企業協助執行劃扣