劃撥地、出讓地與城投

作者：債券球

來源：債券球（ID：bonds-ball）

如果說劃撥地是計劃經濟的產物，那么出讓地則充滿了市場經濟的色彩，而同時擁有劃撥地和出讓地的城投，它們之間會產生怎樣的聯系和影響？且看如下分解。

（一）劃撥地定義

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。其實結合《城市房地產管理法》或者已廢止的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，關于劃撥地的定義，都在一定程度上反映了劃撥地無償性的特征。

作為城投公司來說，劃撥地基本都是無償劃撥的，但是在城投報表中，大多都列式了價值。可能很多人會奇怪，劃撥地作為無償劃撥的，為什么還可以顯示不菲的價值呢？這種質疑當然很容易理解，從邏輯上來講，一方面，作為資產持有人，實際上沒有繳納一分錢；另一方面，如果后續要進行市場化流通，正常都要經過招拍掛流程，繳納土地出讓金之后，才能光明正大的進入流通市場。因此，從這個邏輯來看，劃撥地應該是沒有價值的，報表列式應當為零。

那么到底為什么會顯示價值呢？從實務角度來看，主要原因在于：1、劃撥地的土地用途屬于經營性用途，比如：住宅、商業或者工業等；另一方面，也是最關鍵的，當地政府或者相關部門一般會出具文件，大致意思為，將來土地如果出讓了，將返還相當一部分比例給城投公司。基于如上兩點，土地有用，同時出讓金返還，因此土地才具備價值。實務中，有些監管口徑在計算有效凈資產的時候，也會參照類似的邏輯對有效凈資產進行核算。

筆者以為劃撥地對于城投，更多的作用在于增加城投的資產規模，降低資產負債率。至于償債，其實具備很大不確定性，比如確定劃撥地價值的那紙出讓金返還文件，這個文件到底要做到什么程度才能滿足法律、法規的要求，是否需要財政部門提出請示，經政府、人大批準以后才算，文件有效期設置多長等等，其實是不太說的清楚的事情。即使確定劃撥地價值的那紙出讓金返還文件成立，也得關注具體的劃撥地位于哪里，到底值不值錢等等，不一而足。

二、出讓地

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，出讓地是指土地使用者從作為土地所有者國家手中，通過支付土地使用權出讓金后，獲取的一定年限內的土地使用權。

土地出讓方式主要有四種，分別為：招標、拍賣、掛牌和協議轉讓。相較于前三種方式，協議轉讓的不透明性，容易產生權力尋租和腐敗行為，也使得目前目前鮮有協議轉讓方式產生的出讓地。因此，相對公開的招標、拍賣和掛牌成為了主流的土地出讓方式，進而簡化成為人們耳熟聞詳的“招拍掛”。至于招拍掛是否那么透明、高效、廉潔？講真，也不是那么回事，只能算相對公平一點，深入的就不在這里討論了。

1、財務報表

出讓地，作為經營性用地，通過繳納出讓金的方式獲取的資產，從會計準則關于資產定義的任何一條出發，這都是能夠經得起考驗的有效資產。當然實務中也有通過行政劃轉方式，無償注入到城投公司的，這種當然更好。

因為土地出讓收入屬于基金收入，除了個別地方需要給省里一點點之外，地方政府基本都可以自己掌控。因此，地方政府作為城投的實控人，完全可以通過出讓金返還（土地一級開發）、債務豁免、資本注入、補貼等形式返還給城投。這樣，城投在一定程度上，在容許的土地指標內，合法合規的將儲備地、劃撥地等變為金光閃閃的出讓地，最終使得資產負債表實現較為正向的調整。

對于，利潤表，如果城投收入存在限制，可以通過土地一級開發等方式，獲取收入，來源就是土地出讓金。當然，實現收入同時，也可以實現一定的凈利潤，具體在這里就不展開了。

2、償債

良好的資產負債結構本身已經起到了較大的增信作用，同時出讓地如果是貨真價實的，那么一方面，可以通過抵質押等方式進行融資，另一方面，必要的時候，可以把土地放到二級市場，通過轉讓資產，實現資金回流，進而增加償債能力。

當然，對于出讓地價值，在實務中需要關注點也不少，比如：出讓地的位置、出讓地產證辦理手續是否齊備等。

同時擁有劃撥地和出讓地的城投公司，某種意義上也折射了城投兼具計劃經濟和市場經濟色彩的雙重屬性，當然，在筆者看來，這種屬性可預見的時間內很難失去。

囿于筆者學識有限，不足之處，歡迎批評指正。

如上，供參考。

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原標題： 劃撥地、出讓地與城投