多數房企調降銷售目標，但年度業績完成壓力仍然較大

作者：克而瑞研究中心

從規模房企2022年的業績目標情況來看，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。具體來看，在未披露年度目標的規模上市房企中，一部分是出于自身經營原因尚未披露年報及召開業績會。

同時，也有另一部分企業近年來首次選擇不公開披露年度業績目標，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。究其原因，一方面是去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，且有逾8成企業未完成全年業績目標。另一方面，今年初以來市場低迷、開局慘淡，行業信心不足、下行壓力持續。在市場未有明顯回暖跡象的情況下，規模房企對全年銷售規模的預期相應的也更為謹慎。如旭輝管理層就表示，弱化了對規模的追求，目標是保持權益銷售的穩定，將更關注權益銷售額的“含金量”以及經營效率。

02 多數規模房企的業績目標 均有不同程度的調降

雖然2022年公開披露全年業績目標的房企并不多，但通過這些企業的目標設定也可以一探規模房企整體的業績預期，以及不同房企目標之間的差異。首先，從整體來看，2022年所有公開披露業績目標的規模上市房企，目標增長率（2022年業績目標較2021年實際完成業績的增幅）的中位數僅為2%，較往年降幅明顯。其次，不同企業之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業目標略有提升之外，大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。

具體來看，越秀、綠城、保利置業2022年的業績目標較2021年均有提升，且越秀和保利置業的年度目標較去年實際完成的業績也分別增長了7.3%和14.8%，目標設定相對積極。招商蛇口、濱江、首開2022年的銷售目標則較去年基本持平，表現了對業績規模穩定的預期。而龍湖、金茂、遠洋、美的置業2022年的目標較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實際業績水平還是略有提升。

同時，也有多數房企調降業績目標，且降幅較其他企業相對明顯。如中糧大悅城、建業、時代2022年的年度目標較2021年目標的降幅均高于20%。其中，建業和時代2022年的目標較2021年實際完成業績的降幅分別達到了11.8%和32%。值得注意的是，這三家企業2021年的業績目標完成度都較低，中糧大悅城和建業集團的目標完成度不足80%，故今年都相應調低了銷售目標。

如時代中國管理層表示，2022年將銷售目標定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調。通過主動的銷售規模管控，營業目標趨向保守，傾向于讓整體銷售安排更從容一些，不希望用以價換量等非常短期的行為去支持銷售目標的達成。

03 目標去化率降低 企業貨值安排多集中在二三季度

從年內可售貨值及貨值目標去化率的角度來看，一類房企如招商、越秀、金茂、綠城、華潤置地等，2022年全年的預期總可售貨值都高于2021年水平。其中，招商、越秀和金茂2022年的貨值目標去化率（年度目標銷售規模/年內預期總可售貨值）較去年有明顯降低。這部分企業旨在通過增加全年貨量供應來實現年度業績目標。

此外，2022年也有不少規模房企主動降速，如旭輝、寶龍、中梁、合景泰富、建業、碧桂園等，全年總可售貨值較去年降低較為明顯，降幅在10%-30%范圍。這類房企多未公開披露全年業績目標，或者目標較2021年有大幅回落。

而從企業全年的貨量安排節奏來看，今年初企業綜合常規的貨值排布和對市場的預判，一季度推盤供貨積極性普遍不高，與去年形成鮮明對比，規模房企貨值安排多集中在二三季度。如華潤置地2022年的可售貨值為5278億元，預計隨著市場的復蘇轉暖，在第二、第三季度供貨更為集中，將會有大量新項目入市。同樣，寶龍地產2022年總可售貨值共計1477億元，按照銷售節點鋪排，三季度貨值占比最高達32%，四季度貨值占比也達到了28.4%。從全年來看，目前隨著政策面有緩和、好轉的趨勢，二三季度企業在加緊貨量供應的同時，應盡可能積極營銷以提高去化率水平。

04  1-4月業績表現不及預期 目標完成率大幅低于去年同期

但從1-4月規模房企的業績同比和目標完成率來看，大部分企業的業績完成情況不容樂觀，目前銷售去化壓力仍然較大。1-4月，百強房企累計業績規模同比大幅降低50.2%，且一季度以來降幅呈擴大趨勢。有逾9成的百強房企累計業績同比降低，其中近半數企業的降幅高于50%。

具體來看，在公開披露業績目標的規模上市房企中，多數企業截至4月末的目標完成率不足25%，有近半數企業甚至不足20%。其中，除了時代和中糧大悅城因為明顯調降了業績目標，目標完成度略高于去年同期之外。其他幾乎所有的企業，1-4月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅甚至大于15個百分點。

整體來看，今年以來即使大部分房企不披露目標，或是已經主動調降了銷售目標。但受一季度以來行業信心不足、市場低迷以及部分城市疫情反復等多方面因素的影響，目前企業實際的業績完成情況仍不及預期，年內銷售去化壓力放大。全年仍會有一定數量的房企出現業績規模負增長。

05 改善流動性、穩健經營 堅持長期主義、提升經營效益是關鍵

整體來看，2022年以來市場和企業整體業績表現低迷，行業信心處在低位、風險尚未出清、仍處在深度調整期。雖然目前部分城市松綁調控，政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象。今年房地產市場是否有望回穩，尚需期待政策層面的進一步放松以及三季度的市場表現。

而對企業而言，目前多數企業流動性壓力持續，且在“三道紅線”下企業投資和規模擴張動能相應降低，業績增長承壓。短期來看，2022年企業發展應以穩健為主，提升自己造血能力是關鍵。抓銷售回款、優化債務結構，保證現金流和經營安全。特別是對于一些已經出現流動性風險的房企而言，存貨去化、銷售回款的重要性遠高于規模增長。

同時，從中長期來看，企業經營邏輯將加速轉變，不再追求高杠桿發展及高規模增長，而是更注重維持利潤率穩定、提升經營效益。未來企業也將更注重發展經營性業務，堅持長期主義、提升綜合實力。在商業、酒店、物管等多元業務領域擇優發展，提升資產質量和經營效益。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 行業透視 |? 多數房企調降銷售目標，但年度業績完成壓力仍然較大