丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
超30城緊急實行靜態管控，房地產市場近乎停擺，成交加速下滑，4月15個靜態管控城市成交同比跌幅大降六成，3個尚在靜態管控中的城市周度成交同比近乎腰斬。
三月以來，部分城市房地產市場再次陷入停擺，最直接的影響是成交急劇下滑。
4月，15個靜態管控城市商品住宅成交面積414萬平方米，創近年來單月新低，環比下降34%，同比跌幅擴至62%。
當前房地產市場仍不容樂觀，截至5月23日，仍有7個城市處在局部或全域靜態管控當中。
從21周（5.16-5.22）成交數據來看，3個尚在靜態管控中的城市，新房成交面積共計26萬平方米，環比基本持平，同比仍下降47%。其中，上海房地產市場繼續停擺，成交近乎歸零。
回看2020年政策，自上半年以來，宏觀層面加大調節和實施力度，地方政策多措并舉為企業減壓，樓地市政策側重放松和紓困，核心在于穩經濟、穩就業、穩財政。
中央貨幣、財政政策階段性轉向積極，上半年三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR利率兩度下調，5年期以上LPR累計降幅達15個基點，受此影響，全國平均房貸利率趨勢性下移并在6月創2018年以來新低。
在“房住不炒”主基調之下，強化落實城市主體責任，允許地方政府在相應政策框架內，根據疫情和地區實情適度調整信貸等房地產政策。
地方政府一方面在土地出讓環節給市場、企業減壓。
具體來看：
取消限制性規定，降低開發難度，提升開發收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求；
加大供地力度，優質土地供應持續增多；
調降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力，比如西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%，一個月內繳納50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年；
順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。
另一方面，聚焦房地產交易環節，從供需兩端助力房地產市場企穩復蘇。
具體而言：
放寬預售標準，全力支持企業促銷售、抓回款，比如蘇州、無錫等市房地產項目完成25%以上投資即可申請預售；
適度放松限價，新批預售價格突破所在片區限價紅線，比如上海地王盤中興路一號，新批預售價格12.98萬/平方米，明顯高于項目所在的不夜城板塊限價上限；
人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費；
購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補貼標準；
適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費，比如南寧放開公積金購買二套房。
一系列政策刺激下，2020年行業“V型”反轉，全年成交規模再創新高。
2020年上半年，房地產市場由停擺到復蘇，2月商品房銷售面積創下2000年以來單月最大跌幅。
隨著紓困政策逐步落地，5月行業逐漸走出疫情陰霾，銷售面積同比由負轉正，上半年，全國商品房銷售面積、金額累計同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標志著全國樓市基本實現“V型”反轉。
另外，以疫情核心的武漢為例。
4月8日解封當天，武漢就有近半數樓市重新開放線下售樓處，新房銷售逐漸破冰。隨著紓困政策落地見效，疊加國內核心城市房地產市場轉暖帶動，二季度，武漢房地產市場開始復蘇。至下半年，武漢新房累計成交1296萬平方米，累計同比由降轉升，增長3%。
2022年與2020年相比，形勢更加嚴峻，各參與方都需要恢復信心，這就需要從支持企業融資、調降預售門檻合理順延交付期限、放松預售資金監管確保工程款及時支付等六個方面入手。
1. 支持企業融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進行業債務風險出清。
其一，對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業保持資金鏈穩定。
其二，對還貸困難的企業，鼓勵展期或續貸，為企業接續資金。
其三，對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持。
2. 區分項目風險與企業風險，支持優質項目融資改善出險企業資金面。
一方面，支持出險企業的優質項目融資，并通過優質項目銷售回款，間接改善企業資金面。另一方面，督促出險企業主動“瘦身”，加快處置優質項目，盤活優質資產，提高企業集團的流動性，支持央國企及優質民企收購出險企業的優質項目。
3.調降預售門檻合理順延交付期限，恢復房企銷售“造血”功能。
其一，調降預售門檻。適當降低商品房預售許可的工程形象進度要求，例如開發投資額達到項目工程總投資的25%以上，且高層完成主體結構工程的1/4以上，多層及低層工程形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。
其二，加快預售證審批。核心一、二線城市亟需加快高價盤及豪宅預售證審批。
其三，合理順延項目交付期限。原則上最長不超過3個月，并采取措施切實維護購房者權益。
4.放松預售資金監管確保工程款及時支付，提高預售資金使用效率。
其一，主抓重點監管資金，超額資金企業可自由提取。也就是說只要監管賬戶內資金達到相應的重點監管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。
其二，分檔提高重點監管資金提取比例。
其三，允許企業使用銀行保函等額替換重點監管資金。
其四，經營困難企業可申請預支重點監管資金。
5.緩繳住房公積金并減免稅費，幫扶企業擺脫經營困境
比如，受疫情影響經營困難的企業，可按規定申請緩繳住房公積金，或者降低住房公積金繳存比例，待經營效益發生好轉后再恢復正常繳存。生產經營確有困難的納稅人，可以申請減征或者免征2022年城鎮土地使用稅、房產稅等。
6.調降土拍門檻，保證金比例調降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價，提高企業開發盈利預期。
房地產市場仍處于下行周期，疊加疫情影響，“四限”有待進一步松綁。
限購政策方面，核心一、二線城市局部放松限購，比如遠郊區域率先取消限購，進而刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市，有必要全面取消限購，進而鼓勵剛需購房消費。
放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調至30%-40%。
受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%。
只有下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，按首套房貸款政策執行。
此外，放松公積金貸款，減輕剛需家庭購房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。通過財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費，主要涉及下調房地產交易稅費，并實行購房補貼。
對疫情影響收入的一部分購房群體，也應定向紓困，緩解其恐慌情緒，比如合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息等。
2022年或許比疫情初始2020年還要難。
如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地產業必須要穩住。
房地產行業當前需要穩信心、穩銷售，更需要穩企業。經濟下滑、居民收入下跌的情況下，房地產市場亟需決定性政策出臺，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問題，房企也需要政策端支持，以恢復“造血”功能。
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